Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дарственную с правом пожизненного проживания дарителя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
К минусам составления дарственной, по которой даритель планирует проживать в недвижимости, относится то, что такие условия легко оспариваются судом. Новый владелец сможет не только пользоваться, но и распоряжаться квартирой, поэтому легко обходит условия, прописанные в договоре. К основным спорным моментам относится:
- Разрешение проживать в квартире может признаваться возмездностью. Поскольку включается условие о том, что даритель сможет пользоваться имуществом одариваемого, то он получает от этой сделки определенную выгоду. Такое условие позволяет оспорить дарственную. Хотя даритель не требует каких-либо расходов или услуг, но возникает обременение, не позволяющее человеку распоряжаться полученным имуществом.
- Включение раздела о пожизненном проживании выступает нарушением прав одариваемого. На основании договора дарения гражданин получает имущество, которым может распоряжаться по своему желанию. Но поскольку дарственная содержит новое условие, то это нарушает права получателя дара.
По аналогичным случаям судебная практика отличается неоднозначностью, поэтому судьи становятся на сторону, как истцов, так и ответчиков. Нередко вовсе пункты о возможности пожизненного проживания дарителя выступали основанием для признания договора недействительным.
Договор дарения представляет собой разновидность сделки по отчуждению имущества, при которой оно передаётся безвозмездно.
При этом одаряемый не будет иметь никаких материальных обязательств перед дарителем, в противном случае договор будет иметь иную природу и будет именоваться меной или куплей-продажей.
Однако некоторые ограничения всё же могут быть использованы. Закон разрешает дарить квартиру при условии пожизненного проживания в ней предыдущего собственника.
Такая оговорка может стать удобным выходом при желании передать право собственности при жизни, но при наличии опасений за собственное право проживания.
Суть в том, что при отсутствии данной оговорки, даже в случае, если даритель будет зарегистрирован в квартире, новый собственник сможет выписать его (в судебном порядке), так как будет обладать полным правом собственности, а право пожизненного проживания защитит от подобных ситуаций.
Право пожизненного проживания, указанное в договоре дарения, даёт бывшему собственнику возможность проживать в переданном объекте недвижимости, однако такое лицо больше не сможет распоряжаться имуществом и влиять на его дальнейшую судьбу.
То есть любые аспекты права собственности у лица исчезают, остаётся лишь частичное право пользования.
Особенности дарения с условием пожизненного проживания
К сожалению, законами РФ собственник имущества не застрахован от непредвиденных и отягчающих ситуаций при совершении и исполнении сделки.
Даже в случае составления договора с обременением, когда даритель имеет все права на дальнейшее проживание на подаренной жилплощади, новый хозяин может по своему усмотрению распоряжаться данной недвижимостью.
Собственник вправе ее передарить кому-либо, сдать в найм, продать. И никто ему в этом не воспрепятствует, так как он будет действовать в рамках закона!
Основываясь на статье 572 Гражданского Кодекса, можно с уверенностью заявить, что сделка дарения это безвозмездный акт. Кроме того, такой вид не предусматривает реверсии, к тому же совместного распоряжения предметом дарственной.
Сам акт дарения с обладанием права бессрочного пользования бывшего владельца запрещает на законных основаниях выселять его из квартиры, но не более того. При этом распоряжаться объектом недвижимости собственник может по своему усмотрению.
Поэтому к данному виду сделки все чаще прибегают престарелые граждане, желающие сделать подарок родным. Однако они хотят оставить за собой возможность проживать в подаренной квартире до конца своей жизни.
Дарение с проживанием дарителя в квартире – специфическая сделка. Она имеет плюсы и минусы для обеих сторон.
Даритель получает право на проживание в подаренной недвижимости до конца жизни. Таким способом передачи имущества часто пользуются граждане, которые имеют низкий доход. Дело в том, что даритель освобождается от оплаты коммунальных платежей, так как это прямая обязанность собственника, а им является одаряемый. Помимо избавления от расходов за оплату услуг ЖКХ, даритель имеет право на постоянную регистрацию (прописку) по месту жительства.
Даритель имеет право закрепить в договоре возможность для совместного проживания с третьими лицами. Ими могут быть дети, супруги или иные родственники. Также в дарственной закрепляется обязанность производить ремонтные работы при необходимости.
Если новый собственник квартиры нарушает условия договора, даритель сможет обратиться в суд и вернуть имущественные права. Конечно, на это должны быть веские основания и наличие доказательств.
Резюмируя, можно сказать, что даритель имеет следующие плюсы:
- право на проживание в квартире до конца жизни;
- возможность занимать жилплощадь безвозмездно;
- сохранение постоянной регистрации;
- возможность внесения в дарственную условий неимущественного характера;
- право на обжалование в суде при наличии на то оснований.
Однако не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Есть и отрицательные стороны. Их две:
- Даритель должен передать квартиру другому лицу совершенно безвозмездно. Он не может рассчитывать на получение какого-либо материального вознаграждения.
- Новый собственник имеет ничем не ограниченное право распоряжения квартирой. Это означает, что он может ее продать или кому-нибудь подарить.
Одаряемый имеет очевидную выгоду в том, что получает недвижимость совершенно бесплатно. Это не единственный плюс от сделки:
- распоряжаться имуществом можно по своему усмотрению;
- родственники дарителя не смогут претендовать на получение квартиры;
- подаренная недвижимость не является совместно нажитым имуществом супругов;
- одаряемый – единственное лицо, которое может распоряжаться квартирой;
- одаряемый не принимает на себя обязанности по уходу за дарителем или его материальным обеспечением;
- если стороны дарственной являются близкими родственниками, для них сделка не облагается налогом.
Есть и минусы:
- дарителя нельзя выселить из квартиры;
- продать недвижимость с обременением достаточно проблематично.
Арендовать помещение или покупать квартиру с проживающим человеком мало кто захочет. В этом заключается главная отрицательная сторона дарения с пожизненным проживанием дарителя.
Составляя договор, в котором в качестве отдельного пункта обговаривается право дарителя на дальнейшее проживание в квартире, стороны получают определенные выгоды.
Преимущества для дарителя:
- возможность не думать о крыше над головой после заключения сделки;
- сохранение прописки;
- возможность не оплачивать в дальнейшем коммунальные услуги, ремонт жилья и т.п.;
Преимущества дарения с пожизненным проживанием перед завещанием
Завещание характеризуется некоторыми неудобствами для обеих сторон сделки:
- Наследодатель оплачивает нотариальное оформление документа.
- Наследник оформит на себя завещанное жилье только через шесть месяцев после открытия наследственного дела.
- Получателю по завещанию требуется оплатить пошлину за наследственное свидетельство.
- Наследство может разорить, если завещатель при жизни наделал долгов.
Поэтому не стоит недооценивать плюсов дарения с пожизненным проживанием:
- Прежний хозяин продолжает жить на старом месте, как и раньше. Как только он умирает, одаряемый становится новым хозяином.
- Материальные затраты на дарение между близкой родней невелики: от НДФЛ они избавлены, переоформляя на себя квартиру в Росреестре, придется только оплатить госпошлину в две тысячи рублей. Тратиться на нотариуса для заверения дарения не обязательно.
При составлении соглашения предусмотрены свои особенности. Они кроются не только в приобретении особых прав и обязанностей сторонами, но и составлении текста соглашения.
Возможность пожизненного проживания должна быть прописана в самом договоре. Это важно, так как доказать наличие правомочий по пользованию жильем будет никак по-другому невозможно.
Одаряемому же следует помнить, что текст подписываемого документа нужно читать обязательно, чтоб такой пункт не стал для него сюрпризом.
Таким образом, даритель может оставить за собой привилегию пожизненно проживать и пользоваться подаренным объектом.
Это не запрещено законодательством и дарственную вряд ли реально оспорить только из-за наличия этого пункта. В целом, это неплохой компромисс для обеих сторон сделки.
Инструкция по оформлению
Нужно оформить дарственную на квартиру с пожизненным проживанием дарителя? Тогда, как уже было сказано, сторонам придется следовать некоему руководству. Оно не предусматривает ничего особенного или непонятного.
Чтобы подарить имущество, потребуется действовать так:
- Составить соглашение. Как уже было сказано, лучше всего привлечь к этому опытного специалиста.
- Сформировать пакет документов для дальнейших действий. О них рассказано ниже.
- Получить согласие одаряемого на получение.
- Сходить к нотариусу и подписать у него соглашение, оплатив перед этим соответствующие услуги.
- Провести процедуру государственной регистрации в уполномоченном органе, внеся сначала государственную пошлину за операцию.
- Переоформить жилье на его получателя, а затем внести изменения в ЕГРН.
Звучит совсем просто. На самом деле при должной подготовке изучаемая операция доставляет минимум хлопот.
Заключение сделки, согласно которой квартира передается новому владельцу с правом пожизненного проживания дарителя, происходит на общих основаниях. Важно, чтобы документ был составлен согласно действующему законодательству, а в его положениях присутствовал соответствующий пункт.
Оформление проводится в следующем порядке:
- подготавливается пакет документов, необходимых для оформления дарственной;
- составляется текст соглашения с учетом всех обязательных пунктов;
- стороны подписывают договор и регистрируют его в местном отделении Росреестра Москвы или другого города в пределах России;
- одаряемое лицо получает свидетельство о переходе прав на недвижимость.
Выгода для участников дарения
Дарение с правом пожизненного проживания обладает специфическими особенностями, поэтому имеет как плюсы, так и минусы для участников сделки. Рассмотрим их подробно.
Гражданин, оформляющий в подарок дом или иное жилое помещение, указывает в тексте документа неимущественное условие. На основании данного пункта он имеет право жить на данной площади и распоряжаться её может только в бытовом плане.
Зачастую, такую сделку оформляют те, кто не имеет высоких доходов или вышел на пенсию. Поэтому передав права на собственность, он автоматически освобождается от уплаты за коммунальные услуги, т.к. уже не он является владельцем.
Для такого соглашения, как и для других видов дарственной, свойственно регистрация в государственных органах. После этой процедуры, по условиям договора, даритель не только остается жить в подаренном имуществе, но оставляет за собой прописку. Такое право регламентировано в ГК России ст.№558 и данное условие остается действительным и на 2020 год.
При заключении сделки, текущий собственник также может прописать больший объем условий. К примеру, жить в квартире вместе с супругой или одаряемый должен вовремя проводить ремонт как косметического характера, так и чрезвычайного (например, замена сантехники при её выходе из строя). На основании ГК России и статьи №450, даритель также может вернуть объект недвижимости, если одаряемый отказывается или игнорирует выполнение взятых на себя обязательств.
Таким образом, к преимущественной стороне для дарителя относят:
- пожизненно занимать комнату в подаренной недвижимости;
- жить в квартире на бесплатных условиях;
- право на аннулирование договора через суд.
Но, не смотря на плюсы, такой вид дарения обладает и недостатками:
- Жертвователь не может требовать материальных благ или услуг за передачу прав на собственность. Такие пункты не могут фигурировать в документе дарения, следовательно, одаряемый ничего не должен. Если новый собственник захочет выразить благодарность, то делает он это из личных принципов. Устная договоренность не имеет юридической силы.
- Новый собственник объекта недвижимости может использовать его по своему желанию, в т.ч. продать или подарить иному гражданину.
Можно ли оформить дарственную без права продажи?
Составить договор дарения без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется. Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора. Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены. Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.
Порядок оформления сделки
Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя должна быть составлена двумя сторонами в присутствии нотариуса. После заверения нотариусом документ приобретает юридическую значимость, и недвижимость дарителя должна быть переоформлена на нового владельца в Росреестре. Для того чтобы это осуществить, нужно подготовить соответствующие документы:
- удостоверения личностей обеих сторон: паспорта, пенсионные удостоверения, военные билеты и другие документы, подтверждающие личности сторон сделки;
- три экземпляра договора;
- справка о стоимостной оценке жилой собственности, передаваемой в дар;
- справка из жилищной организации о количестве зарегистрированных на данной площади лицах;
- технический паспорт жилой недвижимости;
- подтвержденное нотариусом согласие на сделку совместных владельцев собственности, если такие имеются;
- Свидетельство о праве собственности на недвижимость дарителя.
В процессе подготовки документации следует убедиться в том, что у передаваемой в дар собственности нет других владельцев, кроме дарителя. Иначе придется заключать договор только на часть площади, принадлежащей по закону дарителю.
Правила составления договора
Точного образца составления данного документа нет. Главное составлять его по общепринятой структуре и следить за тем, чтобы в теле документа присутствовали такие атрибуты и реквизиты:
- Наименование документа и номер;
- Адрес, где заключили сделку;
- Официальные данные сторон и контакты;
- Предмет сделки;
- Условия передачи с обязательным проставлением ссылок на закон РФ;
- Обязанности дарителя и получателя, их права. Ответственность, которая может возникнуть при нарушении условий соглашения;
- Описания обстоятельств, когда права собственности перейдут к получателю;
- Основания для возможного расторжения сделки;
- Вероятные спорные ситуации и порядок разрешения;
- Описание действий при форс-мажоре;
- Подписи.
Как подарить квартиру и остаться в ней жить
С позиции права дарственная с правом проживания не самый безопасный вариант передачи имущества другому владельцу. Несмотря на это, соглашение часто подменяет процедуру наследования.
От обычной передачи в дар его отличает включение в текст условия о проживании дарителя.
Возникает вопрос, насколько соответствует такой вариант сделки принципу безвозмездности дара и является ли неоспоримым включение условия о пожизненном использовании жилья.
Согласно ст.572 (п.1) ГК РФ в рамках дарственной нельзя передавать взамен дара иную собственность или ценность.
Однако возможность жить в подаренной квартире не может быть оценено в денежной стоимости и не влечет никаких трат со стороны одариваемого, к тому же, в результате сделки прежний владелец ничего не приобретает, а лишь продолжает пользоваться переданными благами, главное, чтобы при составлении документа в него был включен соответствующий пункт.
Особенность использования возможности проживания при оформлении дарственной заключается в том, что данное разрешение не рассматривается как плата. Отсутствие возмездности – в отсутствии имущественной или финансовой потери для одаряемого.
Определение порядка пользования
Наиболее оптимальным способом решить вопросы с правами владения отчуждаемой безвозмездно квартирой или домом обеих сторон, представляется юристам – определение порядка пользования недвижимостью. Но они между собой должны все обговорить в первую очередь.
Такой порядок может включать следующие важные нюансы:
- лицо, передающее в дар квартиру владеет только одной комнатой до самой своей кончины;
- даритель владеет всей квартирой, а дарит только комнату, но после его смерти одариваемый вступает в полные права над всей квартирой;
- владелец и одаряемый, по обоюдному своему согласию, дают право пользования подаренной квартирой или домом другому лицу, например, подрастающему ребенку дарополучателя, но только после кончины дарителя, что должно быть обязательно прописано в договоре;
- после смерти дарителя в полноправное пользование недвижимостью по документам вступает исключительно только тот человек, которому она была подарена, но никак не какие-либо родственники умершего дарителя (ст. 292 ГК РФ);
- при заключении сделки с правом пожизненного проживания дарителя, по согласованию обеих сторон договора, можно оговорить, что таковым правом могут обладать и третьи лица в случае любого другого отчуждения при жизни владельца-дарителя.