Коронавирус и договор аренды нежилого помещения (офиса, магазина, склада)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коронавирус и договор аренды нежилого помещения (офиса, магазина, склада)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В марте 2020 года, в результате охватившей мир эпидемии коронавирусной инфекции (Covid-19), в нашей стране были предприняты беспрецедентные ограничения по передвижению граждан, поименованные российскими властями, как “режим самоизоляции”.

Как реализовать свое право на отсрочки и скидки по оплате арендных платежей за нежилые помещения

По смыслу Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439, представители малого и среднего бизнеса, экономической деятельности которых присвоены указанные выше коды ОКВЭ 2, имеют право требовать пересмотра ранее заключенных договоров аренды нежилых помещений по следующей схеме:

1. Арендатор подает арендодателю заявление об отсрочке выплаты задолженности по аренде;
2. Арендодатель обязан не позднее 30 дней с даты получения вышеуказанного заявления подписать с арендатором Дополнительное соглашение, в котором предусмотреть размер отсрочку по оплате за пользование арендованным нежилым помещением, а также порядок и сроки погашения задолженности по аренде;
3. В дополнительном соглашении должна быть предусмотрена отсрочка выплаты арендной платы в полном объеме с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до момента отмены такого режима, а также отсрочка выплаты не менее 50 процентов арендной платы за период с момента отмены органами власти субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01 октября 2020 года;
4. Выплата задолженности может осуществляться не ранее, чем с 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года поэтапно, не чаще одного платежа в месяц, и размер каждого из таких платежей не может превышать половины ежемесячной арендной платы;
5. Арендатор обязуется ежемесячно оплачивать арендодателю коммунальные платежи за арендуемое нежилое помещение. Исключение из этого правила возможно только в том случае, если арендодатель был освобожден от несения таких расходов на время действия режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации;
6. Арендодатель не имеет права требовать от арендатора каких-либо дополнительных платежей, а также уплаты штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами или применения иных мер ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы.
7. Отдельно в дополнительном соглашении к договору аренды стороны вправе оговорить возможное уменьшение размера арендной платы.

Если же вид экономической деятельности представителей малого и среднего бизнеса не предусмотрен в числе кодов ОКВЭД 2 в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434, то руководство таких предприятий всё равно имеет право подать заявление арендодателю об уменьшении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по уплате задолженности за аренду нежилого помещения, поскольку такое право предусмотрено статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Однако параметры такой сделки, оформленной в виде дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, целиком зависят от тех условий, на которые готов согласиться арендодатель.

Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19

В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.

Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?

Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.

Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.

Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.

Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?

Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.

Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.

Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.

На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.

Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.

Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.

Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.

При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.

Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.

Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.

пролонгации (продлении) арендных отношений в период пандемии.

Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.

5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.

Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.

1. Для арендатора

При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:

1.1. Отсрочку

• Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
• Общие основания:

Расторжения договора в условиях пандемии

Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?

Да, запрещен

Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением

Два варианта действий: А) Просить расторжения договора. Основания (применяются совокупно): — статьи 416, 417 Гражданского кодекса РФ (невозможность исполнения обязательств, если она вызвана актом органа власти или иным обстоятельством, за которое стороны не отвечают); — статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств (существенность – это когда условия изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд. Примечание: сами по себе «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для прекращения аренды. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.

Два варианта действий: А) Просить расторжения договора. Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд по пункту 1 статьи 620 (арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию), подпункту 1 пункта 2 статьи 450 (существенное нарушение договора) Гражданского кодекса РФ. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.

Как составить допсоглашение

Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.

Итак, что должно быть в документе:

• в шапке укажите его название «Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды»;
• рядом пропишите его нoмep — договор составляется в нескольких экземплярах, и номер на них должен совпадать;
• в правом верхнем углу поставьте дату составления документа;
• в тексте соглашения укажите ФИО и паспортные данные собственника и арендатора;
• укaжитe номер основного дoгoвopа и дaтy его пoдпиcaния;
• пропишите, какие пункты в нем изменяются, какие аннулируются, а какие добавляются;
• добавьте фразу, чтo ocтaльныe пoлoжeния дoгoвopa ocтaютcя бeз измeнeния;
• ниже напишите дату вcтyплeния в силу дoпoлнитeльнoгo coглaшeния;
• обозначьте, в скольких экземплярах оно составлено;
• в кoнцe дoкyмeнтa стороны от руки ставят подписи и расшифровки ФИО.

Перед подписанием перечитайте соглашение, проверьте все несколько раз. Для пущей уверенности можно обратиться к риелтору или юристу.

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.

Выгодная формулировка

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец документа о внесении изменений в условия сделки и его регистрация, оформление приложения

Дополнительное соглашение составляется к договору аренды нежилого помещения в случае когда есть необходимость внести какие-либо изменения в контракт. Ситуации, когда необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения:

• изменилась арендная плата (увеличилась или уменьшилась)
• поменялись условия внесения оплаты
• изменилась арендуемая площадь. Например, при заключении договора найма нежилого помещения объектом выступал один склад. Затем арендатор изъявил желание снимать второе складское помещение, находящееся рядом, соответственно площадь арендуемого нежилого помещения увеличится
• появилась необходимость в продлении договора аренды нежилого помещения
• владелец наделяет правами съемщика предоставлять помещения в субаренду
• стороны решили внести дополнение в договор. Например, создать новый пункт, который будет гласить, что арендатор обязан осуществлять ремонтные работы с определенной периодичностью.

Когда нужно заключать дополнительное соглашение к договору аренды?

Допсоглашение к договору аренды позволяет внести изменения в договор, который стороны подписали ранее. Документ получает юридическую силу только после подписания обеими сторонами. Одна из сторон имеет право предложить корректировки, но утверждаются они обоюдно. Договор должен быть заключен в двух экземплярах.

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

После того как стороны составили, проверили и подписали дополнительное соглашение, встает вопрос о необходимости его регистрации. Документ подлежит государственной регистрации и внесению в Росреестр, если ранее стороны регистрировали основной договор аренды. Согласно ГК РФ в других случаях регистрация дополнительного соглашения не обязательна.

Какие документы нужно предоставить, чтобы соглашение внести в Росреестр:

• заявление, в котором описывается необходимость внесения изменений;
• паспорт гражданина РФ;
• квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей (оплачивается в любом банке);
• один экземпляр дополнительного соглашения, который подписан арендатором и арендодателем

Подавать документы на регистрацию имеет право любая из сторон. Основное требование к документам — отсутствие помарок и исправлений. В ряде случаев Росреестр может запросить дополнительные документы — например, свидетельство о регистрации недвижимого имущества.

Регистрация документа

По нормам российских законов, все контракты найма, заключенные на период более одного года, подлежат обязательной государственной регистрации. Для ее осуществления, сторонам сделки следует направлять обращение в специализированное государственное учреждение — Росреестр. С недавнего времени, подача бумаг возможна в многофункциональные центры.

В случае, если оформляется дополнительное соглашение к контракту найма, период действия которого более 12 месяцев, соответственно оно подлежит регистрации в Росреестре. Если документ не зарегистрировать, он будет считаться недействительным. Официальное вступление в действие бумаги приходится после визирования уполномоченными лицами.

Дополнительное соглашение, как и основной документ найма, составляется в трех экземплярах. Один для арендатора, второй для наймодателя и третий для уполномоченного государственного органа. Для обращения с прошением о регистрации документа, следует собрать пакет обязательных бумаг.

Список документов:

• паспорт, необходимый для регистрации, если бумаги подаются физическим лицом;
• акт, свидетельствующий о регистрации предприятия;
• учредительные бумаги;
• бланк, полученный из реестра юридических лиц;
• квитанция об оплаченной государственной пошлине;
• доверенность, если документация подается представителем. Доверительный акт обязательно должен быть заверен нотариально;
• три экземпляра дополнительного соглашения.

Для регистрации дополнительного соглашения, в Росреестр подаются копии вышеуказанных бумаг. Но обязательно предоставление оригинальных документов. Если нет возможности предоставить оригинал, то на копии должно быть нотариальное удостоверение.

В зависимости от ситуации, представленный перечень бумаг может быть более обширен.

Как оформить документ?

1. Первый пункт, который важно понимать, дополнительное соглашение стартует с оглашения намерений. Один из контрагентов ставит в известность другого, что он желает внести корректировки в положения договора.
2. Вторым шагом являются переговоры сторон, достигается единая точка зрения и результат закрепляется на бумаге.
3. Реквизиты, необходимые при заключении доп. соглашения:
   • дата составления, номер документа;
   • номер и дата договора, к которому прикрепляется соглашение;
   • данные о контрагентах (участие третьих лиц не допускается), участвующих в подписании бумаг (Ф.И.О, серия и номер паспорта).
4. Далее формируется основная часть дополнительного документа, где перечисляются вносимые в договор поправки. Применимые обороты речи при этом такие:
   • «Исключить пункт № ».
   • «Добавить пункт № ».
   • «Пункт №… представить в следующей редакции».

   Не рекомендуется употреблять избыточный деловой стиль документации, использовать слова и определения, не понятные для контрагентов. Важно кратко и четко воспроизвести все изменения, во избежание конфликтных ситуаций в дальнейшем.

5. Следующим пунктом указываются положения, не подлежащие коррективам и устанавливается срок вступления изменений в силу. Этим сроком является либо момент подписания, либо определенная дата в будущем. Сторонами допускается оформление доп. соглашения задним числом, в виду отсутствия проверки такого рода документов государственными органами.
6. Последним пунктом контрагенты указывают дату и подписывают документ, дополняя подпись фамилией и инициалами.

Нередко договор аренды в последствии подразумевает выкуп недвижимости подобного типа. В такой ситуации строго обязательно договор аренды должен быть составлен с учетом особенности соглашений о купле продаже.

Если опыт формирования подобного типа бумаг по какой-то причине отсутствует, то оптимальным решением является обращение к специалистам-юристам.

Отдельно стоит отметить срок договора — причем таковое условие не является обязательным для указания в соглашениях подобного типа.

Существует важная особенность — если по какой-то причине срок не указан, то любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения.

Важно лишь учесть, что намерение отказаться должно быть обозначено не менее, чем за 1 месяц до свершения соответствующей процедуры. Касается это только движимого имущества.

Если же в договоре фигурирует недвижимость — то для расторжения договора следует предупредить контрагента не менее чем за 3 месяца.

При этом обозначенные выше сроки могут быть изменены — в самом договоре или же каким-либо НПД. Данный момент определяется в п.2 ст.№610 ГК РФ.

Документ рассматриваемого характера в обязательном порядке должно включать в себя целый ряд самых разных пунктов.

В первую очередь это касается следующего:

• наименование самого документа;
• город, в котором осуществлено составление, а также дата формирования документа;
• наименование сторон;
• в теле самого документа отражается информация по поводу того, в какие именно пункты самого договора требуется внести определенные правки;
• перечень документов, которые должны прилагаться к таковому виду соглашению;
• проставляется подпись сторон с расшифровкой, а также дата.

Опять же если договор аренды или же субаренды, к которому формируется дополнительное соглашение, был зарегистрирован в Росреестре, то необходимо будет обязательно реализовать таковую процедуру и с дополнительным документом.

Данный момент опять же затрагивается в законодательстве. Со всеми тонкостями лучше всего ознакомиться предварительно.

Некоторые законодательные положения

Закон не дает определение такому понятию, как дополнительное соглашение, именуя его “Соглашение об изменении договора”.

Основные положения содержатся в Главе 29 Кодекса, в частности, в статьях 450-453. По смыслу ч. 1 ст. 450 Кодекса, заключение доп. соглашения возможно только в случае, если обе стороны согласны на изменение арендного договора.

В остальных случаях, по требованию одной из сторон, суд может изменить условия или же вовсе расторгнуть сделку, если будет доказано наличие существенных нарушений, допущенных одной из сторон.

Доп. соглашение заключается, как правило, при наличии простого желания сторон. Каких-либо более веских оснований для этого не нужно.

То есть стороны решили изменить срок аренды – составляют соответствующий документ и прописывают условие о продлении срока. Захотели включить правило о выкупе арендованного имущества? Делают то же самое.

Однако закон предусматривает наличие особенного основания, при котором стороны могут изменить условия договора – существенное изменение обстоятельств.

В силу ч. 1 ст. 451 Кодекса, значительное изменение – это такое изменение обстоятельств, которое участники процедуры не могли предвидеть при заключении сделки.

Если бы контрагенты могли предугадать такие обстоятельства, контракт бы не был заключен вовсе, или заключен на значительно других условиях.

Согласно ч. 2 указанной статьи, при существенном изменении обстоятельств стороны могут:

• прийти к взаимному согласию и заключить соответствующее доп. соглашение об изменении условий;
• при недостижении согласия – обратиться в суд.

Кстати, в соответствии с ч. 4 ст. 451 Кодекса, изменение контракта при значительном изменении обстоятельств производится крайне редко – лишь когда расторжение повлечет за собой ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения контракта на измененных условиях, либо если изменение условий противоречит общественным интересам.

Как составить и его образец

Прежде чем приступать непосредственно к оформлению документа, вносящего изменения в изначальные условия, следует определиться с его формой.

На основании ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение об изменении условий заключается в идентичной основному договору форме.

Норма диспозитивная, что означает возможность у сторон включить в договор аренды условие о заключении доп. соглашения в отличной от основного договора форме.

Пример условия основного договора:

4.5. Дополнительное соглашение об изменении порядка улучшения арендованного имущества должно заключаться в устной форме. Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.

Рекомендуется во всех случаях составлять доп. соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года).

Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.

После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа.

Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).

Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Существенными признаются следующие:

• предмет контракта;
• условия, которые указаны в законодательных актах как необходимые для договоров соответствующего вида;
• все те условия, которые заявляет одна из сторон как необходимые.

Таким образом, вот что нужно указать в тексте документа:

• его наименование – к примеру, “Дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №… от ДД.ММ.ГГГГ”;
• прочие реквизиты основного договора, позволяющие точно идентифицировать его;
• место и дата совершения сделки;
• наименования сторон – как правило, арендодатель и арендатор, с указанием ФИО (для физлиц) или полного названия вместе с организационно-правовой формой (для юрлиц);
• формулировка “Заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем”, после которой идет основная часть документа;
• в конце нужно прописать наименования сторон, их реквизиты, контактные номера телефонов, юридические и фактические адреса;
• при необходимости, ставится печать организации (если одна из сторон – юридическое лицо), и стороны процесса ставят свои подписи.

Как зарегистрировать договор аренды земельного участка в Росреестре

Муниципальные образования применяют сдачу в аренду земельной площади в качестве одного из главных способов увеличения своего дохода. Главной особенностью в составление подобных договоров является то, что плата за земельный участок устанавливается в согласии с законодательными актами местного уровня с учетом Постановления Правительства РФ, которое имеет прямое отношение к методам ее расчета на землю, пребывающую в публичной собственности.

• Наличие сомнений у органа регистрации в основании для проведения регистрации, достоверности и подлинности всех предоставленных документов и сведений.
• Отсутствие какого-либо необходимого документа.
• Письменное заявление от одной из сторон соглашения.
• Решение суда, которое запрещает проведение регистрации подобного типа сделки.

Похожие записи:

• ДТП без страховки, что делать виновнику и потерпевшему
• УСН доходы минус расходы в 2021 году
• Как ИП совместить упрощёнку и патент в 2022 году и почему это выгодно