Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру в аренду?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Борьба с неплательщиками
В СГД уже не первый год заявляют, что внимательно отслеживают объявления о сдаче недвижимости в аренду, вывешиваемые на интернет-порталах. Если факт незаконной сдачи в аренду собственности подтверждается, то квартировладельцу высылается предложение легализовать свою деятельность и заплатить все налоги. В противном случае на него может быть выписан штраф за незаконную предпринимательскую деятельность.
Конечно, найти квартировладельца-налогонеплательщика можно только на этапе поиска квартиросъемщика. Но если последний недобросовестен, то он может легко шантажировать хозяина угрозой настучать в СГД. Поэтому тот должен выбирать, как поступить.
Договор, заключенный у нотариуса, создает собственнику реальную правовую защиту и сильно упрощает жизнь в случае возникновения конфликтов с жильцом. Его надо заключать на государственном языке, включая максимальный объем информации о сроках аренды, порядке оплаты, условиях использования помещений, принципах возмещения ущерба и т. д.
Рекомендуется также при подписании договора составить акт приема-сдачи с подробной описью состояния квартиры на момент заселения. В договоре можно прописать и возможности повышения арендной платы с обоснованием условий для этого (к примеру, рост инфляции или налог на недвижимость).
Естественно, владелец квартиры имеет право контролировать ее состояние. Но и у квартиранта должно быть право на частную жизнь. Желательно все это оговорить в устном порядке, чтобы соблюсти все права сторон. Ведь по закону, вторжение в жилье, где официально задекларирован другой человек, считается вторжением в его частную жизнь, так как неприкосновенность жилища у нас прописана в Сатвермсе. Конфликт может дойти до возбуждения уголовного дела. В договоре надо прописать и условия освобождения жилья.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Подготовка квартиры к сдаче
Чем лучше внешний вид жилья, тем выше стоимость. Желательно сделать хотя бы косметический ремонт. Особое внимание необходимо обратить на исправность проводки, сантехнического оборудования. Не стоит приглашать потенциальных жильцов на просмотр, если квартира не приведена в презентабельный вид.
Где искать платежеспособных жильцов
Если вы решили официально сдать квартиру в аренду и не планируете завышать цены, арендатора найти не сложно. Наведите порядок, укомплектуйте квартиру необходимой мебелью и техникой, сделайте несколько фото и разместите их в интернете. Объявления можно выкладывать в социальных сетях – районных или городских группах, на площадке Яндекс.Район, популярных досках объявлений или специализированных сайтах по аренде/продаже недвижимости.
На заметку. При размещении информации на Авито придется оплатить услуги сервиса. Тариф на 1 объявление в разделе Недвижимость – 400-500 рублей.
Некоторые арендодатели предпочитают официально сдавать квартиру через налоговую и риэлтора. Опыт показывает: если у людей достаточно средств, чтобы заплатить комиссию агентству, задержки рентных платежей случаются крайне редко.
Внимание — налоговая!
В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду. Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени. «Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.
Кстати, нелегальная сделка доставляет немало хлопот арендаторам – они вынуждены скрывать свое пребывание, не отрывать двери, не имеют возможности вызвать полицию, если им мешают соседи, вызвать слесаря из ЖЭКа, так как все это вскроет вашу схему получения дохода. А если вам понадобиться подать в суд на ваших квартирантов, то при отсутствии документов доказать что-либо будет проблематично. Даже, если это удастся сделать, то вам придется заплатить налоги с ходов и соответствующие штрафы и пени.
Шаг 1: подготовка помещения
Для начала необходимо оценить степень готовности помещения к сдаче:
- Проверить всю технику, которая имеется. Возможно, что-то не работает и требует замены. Чтобы потом не было разборок с нанимателями.
- Также стоит оценить, достаточно ли в доме мебели, и в каком она состоянии. Возможно, потребуется что-то докупить. Поскольку чем больше квартира укомплектована, тем дороже ее можно сдать, а значит, доход от сдачи квартиры в аренду будет больше.
- Если в квартире давно не было ремонта – сделайте его. Не обязательно покупать дорогие материалы. Главное, чтобы они были надежные. Уделите внимание проводке и сантехнике! Обезопасьте себя и будущих жильцов. Ситуации бывают разные, никто не застрахован от замыкания проводки и прорыва трубы. Но вы можете приложить небольшие усилия и свести риски к минимуму. Думайте о последствиях. Квартиру, в который был пожар или потоп, вряд ли кто-нибудь захочет снимать. А значит, вы потеряете доход от сдачи квартиры в аренду. А также деньги, которые вы вложите в ремонт. Потому что не факт, что наниматель захочет возместить вам ущерб. Обязательно включите в договор аренды квартиры между физическими лицами пункт, посвященный подобным обстоятельствам, и пропишите ответственных лиц!
- Заберите все свои ценные вещи. Сделайте уборку, чтобы квартира выглядела чистой и комфортной. Сейчас на уютные квартиры очень большой спрос.
- Подготовьте все необходимые документы, а также ликвидируйте долги по коммунальным услугам, если они у вас имеются.
Шаг 3: поиск нанимателя
Есть два варианта:
- Вы можете сдать квартиру без посредников. В этом случае вам придется заниматься самостоятельным поиском квартиранта, отвечать на все звонки по поводу арены квартиры, а их, как правило, немало.
- Второй вариант – сдача квартиры в аренду через агентство недвижимости. В большинстве случаев агенты не возьмут с вас денег за данную услугу. В наше время комиссию посредникам за поиск жилья обычно платит наниматель. Чем хороша аренда квартир через посредников? Преимущества этого способа в том, что вы экономите свое время на поиске клиентов, разговорах с ними. Минус один, но существенный. Ждать придется долго, поскольку не все потенциальные арендаторы готовы платить немалую, как правило, комиссию риелторам. Если вы все же решили сдать квартиру без посредников, то поместите объявление в газете о сдаче квартиры, на своей страничке в социальной сети, на популярных интернет-сайтах. Обязательно приложите качественные фотографии помещения. В объявлении укажите, что хотите сдать квартиру на длительный срок. И ждите звонков.
Как расторгнуть договор
Основания для этого и сам процесс расторжения необходимо описать в соответствующем разделе договора.
Наниматель может сделать это по собственной инициативе, если выполнены такие условия:
- Он за три месяца до предполагаемого выселения предупредил об этом хозяина;
- Все проживающие с ним лица не против подобного решения и в курсе о выселении.
Оснований для досрочного расторжения сделки по инициативе хозяина помещения в разы больше:
- При краткосрочной аренде съёмщик не вносит платежи на протяжении двух месяцев, при долгосрочной аренде платежи не поступают от него больше полугода;
- Если жилец не следит за помещением, портит имущество или разрушает его;
- Если квартира используется не для проживания в ней граждан или, когда она передана в субаренду без уведомления собственника;
- Проживающие мешают нормальному проживанию соседей и не реагируют на замечания.
Также договор можно расторгнуть в судебном порядке. Подавать иск вправе как квартиросъёмщики, так и хозяин помещения.
Официальная сдача квартиры в аренду
Свод общепринятых правил в вопросе найма жилья отображен в статье 671 ГК РФ. Этой статьей разделены два понятия, которые не нужно путать. Если сторонами в договоре выступают юридические лица (при аренде жилья организацией), такую сделку принято считать арендой.
По условиям подобных соглашений, у организации, осуществляющей аренду, есть право передачи арендованного жилья отдельным гражданам, большей частью говорится о сотрудниках этой же организации.
Такого рода ограничения уместны, если есть намерение использования это жилье для контор, офисов и других целей, которые не связаны с проживанием граждан.
Такое использование жилья, согласно нормам, обозначенным статьей 671 ГК РФ, является недопустимым, поскольку если прямой наниматель – гражданин, то разговор должен вестись о найме.
Называть же подобное соглашение арендой с юридической стороны несколько неправильно. По этой причине, при заключении договоров между физлицами, последний должен предполагать наем жилой площади, но не ее аренду.
Согласно устоявшейся практике в вопросе заключения соглашений найма жилплощади, для оформления подобного договора вполне допустимо иметь лишь три документа:
- Документ, удостоверяющий личность наймодателя;
- Документ, удостоверяющий личность нанимателя;
- Свидетельство, подтверждающее право владения или другой подобный документ, или подтверждающий полномочия сдачи жилплощади третьим лицам.
Эти документы в обязательном порядке понадобятся, чтобы грамотно составить договор. Возникновение требований предоставления ряда дополнительной документации можно считать излишним.