Налог на сдачу квартиры в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на сдачу квартиры в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие собственники, которые не афишируют факт сдачи своих квартир и не спешат регистрировать ИП, боятся не только налогов. Они опасаются, что при последующей продаже сдаваемой квартиры их ждут дополнительные (и немалые) расходы.

Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.

«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.

Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);

• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:

• Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.

• Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.

• Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.

• Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.

Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.

НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.

Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.

Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.

Вопрос 1. Что лучше: сдавать квартиру посуточно или на длительный срок?

Однозначного ответа здесь быть не может. Все зависит от множества факторов, и каждый из этих способов сдачи недвижимости в аренду имеет свои преимущества и недостатки. Давайте их рассмотрим.

Доходность. Доход от сдачи недвижимости посуточно гораздо выше, чем от сдачи ее же на длительный срок. Разница из расчета среднесуточного дохода может быть очень существенной: в 3, 5 и более раз. Однако при посуточном варианте гораздо сложнее обеспечить постоянную заполняемость жилья, однозначно отдельные дни оно будет простаивать.

Хлопотность. Если сдача в аренду недвижимости на длительный срок — это действительно пассивный доход в чистом виде, то в случае с посуточной арендой придется немало похлопотать, поэтому особо пассивным такой доход не назовешь. Вам необходимо будет убирать жилье после каждого квартиранта, стирать белье, постоянно встречаться с арендаторами, ну а самое главное — находиться в постоянных поисках квартиросъемщиков: давать объявления, ездить на встречи, показывать квартиру и т.д.

Риски. Сдача квартиры посуточно, на мой взгляд, таит в себе больше рисков: чем больше людей будут «проходить» через объект недвижимости, тем больше шансов, что они там что-нибудь испортят или украдут. Хотя, конечно, известны случаи, когда квартиранты, только снявшие квартиру на длительный срок, обчищали ее под чистую и бывали таковы. Поэтому риски есть всегда, но где-то их больше, а где-то меньше.

Определить, что выгоднее: сдавать квартиру посуточно или на длительный срок, лучше всего опытным путем, поскольку для каждой ситуации результат может быть разным. Попробуйте посдавать и так, и так, чтобы узнать, в каком случае доход от сдачи в аренду недвижимости будет выше. Однако, если вам необходим именно пассивный доход (например, нет свободного времени или вы не склонны к риску) — выбирайте вариант со сдачей на длительный срок.

Ответственность за неуплату

В ситуации, когда лицо привлекается к ответственности налогового типа, к нему могут применяться такие санкции:

1. Штраф. Величина составляет порядка 20% от суммы неуплаченных сборов. Если будут собраны необходимые доказательства того, что такие действия совершены умышленно, то сумма возрастает до 40%.
2. Если не предоставить декларацию, то штраф составляет 5%. Эти средства нужно внести за каждый месяц, на протяжении которых существовала просрочка. Установлены ограничения по сумме. Минимум – тысяча рублей, максимум 30%.
3. Также за каждый день существования задолженности требуется оплатить пени. Величина равняется 1/300 от установленной ЦБ ставки.

Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир

«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.

• В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
• Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
• Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
• Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.

Надо ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя

Чтобы вести предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, гражданин обязан зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Порядок государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей предусмотрен в ст. 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ).

Зарегистрироваться в этом качестве может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Основанием для отказа в госрегистрации могут быть только случаи, прямо предусмотренные в ст. 23 Закона N 129-ФЗ. Но сама по себе госрегистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. В ситуации с наймом, как мы уже определили, все будет зависеть от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет. Заранее это определить, а тем более проверить невозможно.

Верховный Суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23.

Таким образом, если сдача внаем жилого помещения является систематической и основная цель при этом — извлечение дохода, то такая деятельность признается предпринимательской и физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если жилье сдается временно, наймодатель вправе самостоятельно решить, регистрироваться ему в качестве предпринимателя или нет.

Зарегистрировавшись, физическое лицо сможет снизить налоговое бремя, если, например, выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения доходы и, соответственно, налоговой ставкой 6%. (О том, в каком порядке облагаются доходы от сдачи индивидуальным предпринимателем жилого помещения, читайте на с. 55.)

Что пользуется наибольшим спросом?

Какое жилье, по мнению экспертов по недвижимости пользуется наибольшим спросом? Новостройка или вторичный рынок? Разницы в цене в данном случае нет. Однако если для заселения нанимателей в новостройку потребуется делать ремонт и покупать мебель, то квартира вторичного рынка практически никогда не требует больших затрат. Это следует учитывать тем, кто собирается покупать недвижимость с целью сдачи ее в наем.

Какой оптимальный размер недвижимости сдачи? Оптимальная площадь – от 30 до 40 кв. м. Как правило, это однушки или квартиры-студии. Наиболее востребованы 1-2-комнатное жилье. Квартиры с 3 и более комнатами сдать одному нанимателю будет сложнее. Гораздо проще в данном случае искать на каждую комнату отдельного жильца (о том, как составить договор на аренду комнаты, можно узнать тут).

Определитесь с портретом арендатора

В маркетинге это называется “составить портрет целевой аудитории”. Это поможет подготовить квартиру к конкретной аудитории, чтобы быстрее находить арендаторов и уберечь жилплощадь.

В какой-то степени это часть критериев оценки. Ведь оценивать надо не только квартиру, но и потенциального арендатора. Что толку сдавать двухкомнатную квартиру с полной меблировкой и просторной кухней в аренду, когда арендатор — холостой мужчина.

Популярные типы арендаторов Москвы:

1. Менеджеры среднего звена (одинокие или пара без детей). Мужчины или женщины, которые приехали в Москву зарабатывать деньги и уже устроены на работу. Они ищут однокомнатные квартиры близко от работы или метро. Для них главное: хорошая сантехника, бытовая техника, кондиционер, наличие необходимой мебели. Преимуществом может быть кофеварка и лоджия. Рассматривают низкий и средний ценовой сегмент.
2. Безработные, ищущие лучшей жизни. Работы нет, но они её ищут. Этих людей интересуют однокомнатные квартиры или комнаты в трешке или двушке. Могут искать комнату или квартиру, куда можно заселиться с другом. Им интересно наличие мебели, сантехники, бытовой техники, но важнее всего — минимальная цена, чтобы оставалось на жизнь.
3. Семьи с детьми. Очень недооцененный сегмент, на который редко обращают внимание владельцы двухкомнатных квартир. Такие семьи ищут гнездо надолго, чтобы рядом был сад, школа, метро, парковка. Это самый стабильный вариант из возможных, но квартиру нужно подготовить специфическим образом, чтобы её сохранить.

Аналитика перед инвестированием. Какая квартира наиболее привлекательна для аренды?

Чтобы понять, во что лучше инвестировать свои сбережения, нужно поставить себя на место потенциального арендатора. Как он мыслит, на чем основывает выбор своего проживания, какие условия он и его родственники хотят видеть в арендуемой квартире. Здесь нужно многое учесть, проанализировать, чтобы найти выгодное для будущих арендаторов жилье во всех смыслах.

Какими критериями руководствуется типичный арендатор?

• Транспортная доступность. Жилье в Москве снимается работающими людьми, которые, прежде всего, оценивают возможность жить там, откуда легко и быстро можно добраться до места работы. Да, стоимость аренды жилья в центральных, застроенных, привлекательных спальных районах выше, чем на окраине, но люди готовы платить деньги за комфорт и возможность безболезненно эти же деньги зарабатывать
• Инфраструктура района относится к комфорту. Наличие детских садов, школ, крупных торговых точек, досуговых мест также повышает не только стоимость, но и привлекательность жилья. Добросовестные арендаторы, как правило, живут на съемных квартирах по нескольку лет, соответственно, хочется, чтобы все блага цивилизации и объекты социального значения были рядом.

С позиции владельца выбор усложняется тем, что стоимость квартир в районах с развитой транспортной сетью и инфраструктурой очень высокая. Поэтому покупка жилья в этом случае — достаточно серьезное вложение само по себе. Однако вы получаете высоколиквидный актив в свой портфель, который никогда не обесценится — наоборот, просматривается его стабильный рост. И это все еще самое надежное капиталовложение на сегодняшнем финансовом рынке.

Что касается непосредственно жилплощади:

• Жилой комплекс. В этом пункте пожелания собственника и арендатора могут расходиться. Для последнего важны условия для комфортного проживания. Для собственника важна ликвидность и возможность быстро находить новых арендаторов на свое жилье. Анализ рынка аренды жилья показывает, что так называемые «муравейники», то есть многоквартирные жилые комплексы с большим количеством корпусов, предлагают больше всего вариантов арендного жилья. В то время как точечная застройка предлагается мало, при прочих равных, вполне вероятно, что спрос на нее будет выше. Для собственника это важный фактор выгоды — приобрести жилье, которое легче сдать и быстрее получить с него доход.
• Метраж. В этом случае формула «целое всегда больше его частей» не работает. Одну жилплощадь, пусть и в привлекательно районе, но с большим метражом сдать всегда сложнее, чем несколько маленьких квартирок. Здесь выигрывают одно- двухкомнатные жилища умеренной площади. Как показывает аналитика, аренда однокомнатных квартир составляет до 40-50% от общего арендного пула. Двушки на втором месте по популярности. Арендаторы с деньгами понимают бессмысленность съема дорогостоящей огромной квартиры в пользу уже приобретения собственного жилья. Поэтому для инвестора путь покупки нескольких небольших квартир в удобных районах — самый выигрышный.
• Этажность. Есть определенная статистика, что люди неохотно выбирают первые и последние этажи. Тут сугубо все индивидуально и этот параметр может и не быть критичным для арендаторов. Однако при покупке жилья для инвестирования все же стоит согласиться со статистикой и приобрести жилье в середине дома. Вы же хотите выгоду получить в полной мере?
• Отделка помещений/меблировка. Для арендатора состояние квартиры «заехал и живи» — идеальный вариант. Квартира либо новая, либо с ремонтом, в помещениях имеется вся необходимая техника — это большой плюс к привлекательности и гарантированно высокий спрос на аренду. Но для инвестора значительный финансовый вклад, помимо уже купленных метров. И очень хочется, чтобы это все окупилось и начало приносить именно прибыль.
• Квартира изнутри. Удобная планировка квартиры, большая кухня, наличие балкона, непроходные комнаты — это однозначно повышает привлекательность квартиры в глазах арендатора. Такие вещи обязательно нужно учесть инвестору на этапе поиска подходящего жилья.
• Вид из окна. Это тоже часть комфорта. Мало кто согласится жить в квартире, из окон которой видна свалка, стена соседнего дома или крона дерева. К примеру, на юге вид на море — вообще решающий фактор выбора жилья для аренды. Тогда как в Москве все же хочется видеть парки, а не дымящие трубы и шумные шоссе.

Не арендой одной жив инвестор

Конечно, цель зарабатывать на аренде своей собственности не единственная. Если живые деньги есть, а ситуация экономически не стабильная, вложение средств в недвижимость само по себе является гарантом сохранения капитала. Какие цели могут еще преследоваться при покупке жилья?

• Просто сохранение капитала. На самом деле, вложение денег в недвижимость — наиболее реальная цель. Дело в том, что в России до сих пор недвижимость считается гарантом сохранения денег. Нет резкого обесценивания, постоянный рост стоимости квадратного метра, сложно украсть, еще труднее лишить — владелец недвижимости реально может сохранить свой капитал, не беспокоясь ни о чем. Это вам не свистопляска с валютными операциями. Купил живи спокойно.
• Пассивный доход, хоть и не большой. Крупные вложения, длительная окупаемость вряд ли объективно смогут обогатить вас. Но за вычетом всех трат инвестор все же может получить неплохую прибавку к основной зарплате, пенсии, позволяющую жить лучше.
• Квартира на перспективу. Вот эта цель чаще всего звучит, когда появляется желание вложить средства. Первично — это квартира детям, внукам, когда те подрастут. А вторично — это возможность сдать жилье, чтобы получить доход, пока не наступило время передачи недвижимости следующему поколению.

Покупка квартиры для последующей сдачи — выгода или надежное капиталовложение?

Пора делать выводы. Из вышеизложенных доводов выходит, что можно выгодно сдавать квартиру, если она получена в наследство или в дар. Судя по расчетам, окупить свои живые инвестиции в недвижимость путем сдачи ее в аренду нереально долго и сложно.

Покупка квартиры для аренды — долговременная инвестиция, не сулящая крупных доходов, на которые можно роскошно жить, больше не работать и позволить себе желанные блага. Скорее, это возможность стабильно получать небольшой доход и иметь дополнительную недвижимость, что тоже весьма приятно.

Чтобы найти подходящий вариант для последующей сдачи в аренду, необходимо провести большую аналитику, перебрав сотни квартир. Требуется изучить инфраструктуру, транспорт, жилые комплексы, саму жилплощадь — и еще 100500 параметров, если вы ходите действительно получать хоть выгоду от своей собственности.

Если вы больше заботитесь о сохранении сбережений, о будущем ваших детей, то можно не углубляться в процесс поиска, а просто найти достойный вариант и потом попытаться его сдать, чтобы получить какие-то деньги. Но выбирая цель приобретения, все равно придется учитывать возможные риски, строить официальные отношения с арендаторами, чтобы избежать излишних моральных и финансовых издержек, которые могут сильно урезать, а то и свести на нет ваш доход.

Под лежачий камень вода не течёт!

Это только на первый взгляд идея о сдаче нескольких квартир и получения прибыли в качестве беспечного рантье выглядит красиво и заманчиво. Обывательский взгляд с продавленного дивана не показывает всей реальной картины в целом. И как любое дело, инвестирование в недвижимость с целью сдачи в аренду требует внимательного, вдумчивого подхода и понимания. И осознания факта, что если у вас нет свободных десятков миллионов рублей, то нет особого смысла мечтать о высоких доходах. А если и есть, то инвестирование такого плана все равно потребует постоянной вовлеченности и участия в процессе, инспектирования жильцов, контроля за имуществом и прочее. На печи некогда будет лежать.

Дорогие друзья! Оценивайте свои возможности реально, не ведитесь на мифы. Инвестируйте с умом, взвесив каждый довод. Будьте в плюсе. Выгодных вам вложений!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

Покупка патента арендодателем с ИП-статусом

Применение патентного налогообложения к доходу от арендуемой квартиры возможно на основании Налогового кодекса, статьи 346.43, пункта 2, подпункта 19. По условиям закона «О патентной системы налогообложения в РБ» за №592-з от 29.10.2012 г. стоимость годового патента на арендную сдачу «двушки» в Уфе площадью (выбрана произвольно) 47 м² составит 10 998 руб. (выплата двумя платежами – 3 666 руб. в трехмесячный срок от даты начала действия патента и 7 332 руб. в срок до истечения патента).

Помимо покупки, к примеру, годового патента арендатору необходимо оплатить ФОМС и ПФР – за 2019-й год 6 884 руб. и 29 354 руб. соответственно. В сумме расходы на патент и социальные выплаты для «примерной» квартиры составят 47 236 руб., т.е. в рассматриваемом примере арендодателю выгоднее использовать НДФЛ.

Вообще, патентное налогообложение выгодно при сдаче действительно дорогого жилья. Ведь стоимость налога УСН или НДФЛ будет зависеть от размера арендного дохода, а цена патента что для дешевой, что для дорогой квартиры остается одинаковой.

Следует отметить, что патент приобретается на каждое сдаваемое в аренду жилье по отдельности – на две квартиры нужно два патента, на три квартиры – три патента и т.д. Заметим, что чем больше сдаваемой в аренду жилой недвижимости (особенно дорогой) у арендатора, тем более выгодно ему образовать ИП и вносить налоги патентами.

Можно ли жить на арендную плату с нескольких квартир?

С другой стороны, жить на арендную плату с нескольких квартир все же можно. Мы вас не отговариваем. Но нужна абсолютная уверенность в том, что дело не прогорит в ближайшем будущем. Для этого вернемся на абзац выше и вспомним про ключевое звено успеха – расчеты. Оцените и сопоставьте вместе следующие факторы: цену квартиры, общую стоимость коммунальных услуг, расходы на ремонт, частоту проведения ремонтных работ, дороговизну интерьера, налоги, время вероятного простоя жилища и т. д.

Иными словами, рекомендуется основательно продумать все плюсы и минусы, а также адекватно оценить собственные затраты на уход за недвижимостью в том случае, если она у вас уже имеется. Специально приобретать жилье для того, чтобы впоследствии сдавать его в аренду, экспертам рынка представляется нецелесообразным. Считается, что такой вклад окупается как минимум за 10 лет. А теперь, давайте четко и по пунктам. Ниже мы опубликовали несколько советов, которые помогут вам понять, стоит ли сдавать квартиру в аренду ради получения пассивного дохода.

Похожие записи:

• Успейте получить: что изменится при оформлении загранпаспорта в 2023 году?
• Кто будет иметь право на пониженные тарифы в 2023 г.
• Заправка до полного бака: мифы и реальность