БУХУЧЕТ ПЕРЕОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ОСОБЫЕ ПРАВИЛА

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «БУХУЧЕТ ПЕРЕОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ОСОБЫЕ ПРАВИЛА». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно пункту 7 Федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Основные средства», утв. приказом Минфина России от 31.12.2016 № 257н, объект недвижимости (части объекта недвижимости), а также движимое имущество, составляющее с указанным объектом единый имущественный комплекс, находящиеся во владении и (или) пользовании субъекта учета с целью получения платы за пользование имуществом (арендной платы) и (или) увеличения стоимости недвижимого имущества, но не предназначенные для выполнения возложенных на субъект учета государственных (муниципальных) полномочий (функций), осуществления деятельности по выполнению работ, оказанию услуг либо для управленческих нужд субъекта учета и (или) продажи, признаются инвестиционной недвижимостью.

Критерии признания основных средств

Условия, при выполнении которых актив принимается к учету в составе основных средств, установлены пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Прежде всего, объект должен быть предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта.

Актуально

Объекты основных средств, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, учитываются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Но предположим, что компания приобрела земельный участок сельскохозяйственного назначения и перепродавать его не планирует. А вот с тем, как его использовать, пока не определилась. Не исключено, что в перспективе он будет использован по своему прямому назначению – для производства сельскохозяйственной продукции. Возможно, компания изменит назначение земельного участка в целях осуществления на нем промышленного строительства. В итоге признать участок основным средством оснований не имеется.

Отметим, что к основным средствам относятся и объекты, предназначенные для аренды.

После признания объект инвестиционной недвижимости подлежит учету одним из двух способов, выбор которого осуществляется в учетной политике (п. 30 МСФО (IAS) 40).

Модель первая – по первоначальной стоимости. Это традиционный способ учета основных средств, привычный для российского бухгалтера. Однако при раскрытии информации (в пояснениях к бухгалтерской отчетности) вам придется указать справедливую стоимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Модель вторая – по справедливой стоимости.

Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Справочно

Справедливая стоимость актива — цена, которая была бы получена при продаже актива в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки. Цена может быть непосредственно наблюдаемой или рассчитываться с использованием другого метода оценки (п.п. 9, 24 МСФО (IFRS) 13).

Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости подлежат признанию в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли (п. 34 МСФО (IAS) 16). Соответствующие суммы относят на счет 91 «Прочие доходы и расходы».

Внимание! Вне зависимости от применяемой модели инвестиционная недвижимость подлежит проверке на обесценение (пп. «а» п. 73 МСФО (IAS) 40). Для этого придется обратиться к Международному стандарту финансовой отчетности (IAS) 36 «Обесценение активов» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н).

Справедливая стоимость

Как видно, инвестиционная недвижимость требует обязательной оценки по справедливой стоимости. Но что представляет собой эта характеристика? – Для ее определения надлежит руководствоваться Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Оцениваем выгоду от прироста стоимости

В качестве инвестиционной недвижимости компания приобрела земельный участок. Его первоначальная стоимость – 450 000 рублей (на основании пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ НДС не взимается). Учетной политикой закреплена модель учета по справедливой стоимости.

Вначале справедливая стоимость участка оценена в 400 000 рублей, а год спустя – в 650 000 рублей. При таких условиях бухгалтер произведет записи:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Инвестиционная недвижимость» КРЕДИТ 76, 68 и др. — 450 000 руб.

— сформирована первоначальная стоимость земельного участка (оплата продавцу, вознаграждение посреднику, государственная пошлина и пр.);

ДЕБЕТ 06 КРЕДИТ 08 субсчет «Инвестиционная недвижимость»

— 450 000 руб. – принят к учету объект инвестиционной недвижимости;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 06

— 50 000 руб. (450 000 – 400 000) – сформирована справедливая стоимость объекта (незамедлительно);

ДЕБЕТ 06 КРЕДИТ 91-1

— 200 000 руб. (650 000 – 450 000) – отражено увеличение справедливой стоимости (через год).

Оценим выгоду от прироста стоимости участка. Годовой доход компании — 150 000 рублей (200 000 – 50 000), что по отношению к первоначальным затратам составило 30 % (150 000 руб. : 450 000 руб. х 100 %) годовых.

Справедливая стоимость — оценка, основанная на рыночных данных. Цель оценки справедливой стоимости актива — определить цену (с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив), по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива на дату оценки в текущих рыночных условиях (п. 2 МСФО (IFRS) 13).

Актуально

Дополните рабочий план счетов синтетическим счетом 06 «Инвестиционная недвижимость».

Справедливую стоимость мы охарактеризовали в общих чертах. Нюансы ее определения мы опускаем.

Определение финансового результата

Дополнительно хотелось бы остановиться на моменте определения застройщиком жилья финансового результата. На данный момент существует довольно интересная судебная практика, которая, в свою очередь, была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021.

Итак, в Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Интересно, что в данном судебном разбирательстве необоснованным было признано мнение налогового органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.

В пункте 36 вышеуказанного Обзора судебной практики Верховного Суда РФ указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.

Реклассификация объектов ОС в объекты инвестиционной недвижимости

Согласно пункту 31 Стандарта «Основные средства» перевод объектов основных средств из состава недвижимости, занимаемой субъектом учета, в группу основных средств «Инвестиционная недвижимость» должен проводиться в отношении объектов недвижимости (части объекта недвижимости), а также движимого имущества, составляющего с указанными объектами единые имущественные комплексы, используемые субъектом учета с целью получения платы за пользование имуществом (арендной платы) и (или) увеличения стоимости недвижимого имущества в случае изменения назначения их использования.

При первом применении Стандарта «Основные средства» необходимо перенести остатки по объектам, признаваемым инвестиционной недвижимостью, со счетов 101 00, 104 00 на счета 101 03, 104 03 в межотчетный период в корреспонденции со счетом 401 30 «Финансовый результат прошлых отчетных периодов» (письмо Минфина России от 30.11.2017 № 02-07-07/79257).

В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 1 и редакции 2 перенести остатки на 01.01.2018 по объектам, признаваемым инвестиционной недвижимостью, можно документами Переход на применение приказа 64н (НФА).

Перемещение объектов основных средств между группами и (или) видами имущества при реклассификации в течение года отражается в учете в корреспонденции со счетом 401 10 172 «Доходы от операций с активами» (п. 9 Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утв. приказом Минфина России от 16.12.2010 № 174н).

Для переноса объектов основных средств в течение отчетного года на счета инвестиционной недвижимости 101.13 и 101.33 (104.13 и 104.33) с иных субсчетов счета 101.00 (104.00) применяются документы Внутреннее перемещение ОС: в БГУ 1 — с операцией Внутреннее перемещение ОС между счетами, в БГУ 2 (рис. 3) — Перемещение собственных ОС, НМА, НПА на балансе (101, 102, 103).

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.

Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Зачем нужно дисконтирование для ФСБУ

Как мы уже не раз отмечали в статьях, отчеты по МСФО, а теперь и по ФСБУ, готовят для пользователя, который вкладывает деньги в фирму как в проект. Дисконтируют (приводят) показатели в отчетности для того, чтобы они были сопоставимы с другими вариантами вложений. Например – можно вложить деньги в фирму, а можно положить под проценты в банк или купить облигации с гарантированной выплатой купонного дохода.

Как инвестору понять, что для него выгоднее?

Есть два пути:

1. Посчитать, сколько он получит в будущем, вложив сегодня, допустим, 1 млн рублей. Если по одному проекту будущий доход, скажем, через 2 года составит 100 000 рублей, а по второму – 150 000 рублей, можно понять, какой вариант выгоднее. Данный порядок действий называется компаундинг. Он «обратный» дисконтированию.
2. Взять за основу прогноз (или обещания того, кто привлекает деньги) о том, сколько денег вернется от инвестиции в будущем. Например, учредители проекта обещают через 3 года выплатить инвестору 1,5 млн рублей, если он вложит 1,2 млн рублей. Плюс у инвестора есть возможность положить деньги на депозит под хорошие проценты.

Чтобы сделать выгодный выбор, инвестору можно сравнить, сколько в обоих случаях нужно вложить сегодня, чтобы через 3 года получить 1,5 миллиона. У него есть ставка, по которой банк примет деньги на депозит. Пусть это будет 10%.

Считаем по формуле банковского процента:

1 500 000/(1+0,1)³ = 1 126 972 руб. – нужно вложить сегодня в банк, чтобы через 3 года получить 1,5 млн.

Можно дальше не вычислять процентную ставку по проекту. И так видно, что вложив меньшую сумму в банк, инвестор получит на выходе столько же. При этом минимизирует риски, что что-то пойдет не так и обещанный фирмой доход не будет получен.

Сумма, которую инвестор получил для сравнения по банку – это приведенная сумма депозита (сколько «стоят» сегодня будущие 1,5 млн). А формула, по которой он ее вычислил, – производная от формулы сложного процента.

Согласно уже упомянутому пункту 7 ПБУ 15/2008 проценты по заемным средствам могут признаваться:

В последнем случае затраты по кредитам и займам включаются в стоимость инвестиционного актива до его постановки на учет. При этом необходимо учесть еще одно законодательное требование. Данные расходы могут быть признаны в составе внеоборотных активов при выполнении следующих условий:

Пример 1

12 января 2009 года ООО «Зенит» получило в банке долгосрочный кредит на приобретение оборудования для производства продукции, облагаемой НДС, в размере 2 000 000 руб.

Срок кредитного договора — 18 месяцев. Размер процентной ставки — 22% в год. Согласно договору с банком оплата процентов производится ежемесячно — на последний день календарного месяца.

22 января 2009 года было приобретено оборудование стоимостью 2 360 000 руб. (в том числе НДС — 360 000 руб.) и в этот же день введено в эксплуатацию.

Счет поставщика оплачен. В 2009 году организация не имела кредитов и займов, взятых на сопоставимых условиях.

Рассмотрим две ситуации. Согласно учетной политике ООО «Зенит» приобретаемый объект основных средств:

Решение ситуации 1:

12 января 2009 года.

Дебет 51 Кредит 67-1
– 2 000 000 — получены кредитные средства;

22 января 2009 года.

Дебет 08-4 Кредит 60
– 2 000 000 — отражена покупная стоимость оборудования на сумму без НДС;

Дебет 19-1 Кредит 60
– 360 000 — отражена сумма «входного» НДС согласно счету-фактуре поставщика;

Дебет 01 Кредит 08-4
– 2 000 000 — отражены постановка на учет основного средства по первоначальной стоимости и его ввод в эксплуатацию;

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 19-1
– 360 000 — сумма «входного» НДС предъявлена к вычету.

Для целей бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость производственного оборудования будет одинаковой. Однако различий избежать все же не удастся.

31 января 2009 года.

Дебет 91-2 Кредит 67-2
– 24 109,59 (2 000 000 руб. × 22% / 365 × 20 дн.) — отражены начисление процентов за пользование заемными средствами в период с 12 по 31 января и их включение в состав прочих расходов;

Дебет 67-2 Кредит 51
– 24 109,59 — отражено перечисление процентов банку за январь.

Для целей налогового учета сумма начисленных процентов признается в пределах ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,5 раза (п. 1 ст. 269 НК), что составляет:
2 000 000 × (13% × 1,5) / 365 × 20 дн. = 21 369,86 руб.

Дебет 99 «ПНО» Кредит 68 «Учет расчетов по налогу на прибыль»
– 548 — отражено начисление ПНО.

Аналогичные записи будут делаться в учете ежемесячно до возврата кредита.

Решение ситуации 2:

12 января 2009 года.

Дебет 51 Кредит 67-1
– 2 000 000 — отражено получение кредитных средств;

22 января 2009 года.

Дебет 08-4 Кредит 60
– 2 000 000– отражена покупная стоимость оборудования на сумму без НДС;

Дебет 19-1 Кредит 60
– 360 000 — отражена сумма «входного» НДС согласно счету-фактуре поставщика;

Дебет 08-4 Кредит 67-2
– 24 109,59 (2 000 000 руб. × 22% / 365 × 20 дн.) — отражены начисление процентов за пользование заемными средствами в январе и их включение в первоначальную стоимость инвестиционного актива.

Дебет 01 Кредит 08-4
– 2 024 109,59 — отражены постановка на учет основного средства по первоначальной стоимости и его ввод в эксплуатацию;

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 19-1
– 360 000 руб. — сумма «входного» НДС предъявлена к вычету.

Для целей бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость инвестиционного актива будет разной. В этой ситуации следует составить регистр формирования первоначальной стоимости основного средства (см. ниже).

31 января 2009 года.

Дебет 67-2 Кредит 51
– 24 109,59 — отражено перечисление процентов банку за январь.

Как и в ситуации 1, необходимо начислить ПНО:
(24 109,59 руб. 0 21 369,86 руб.) × 20% = 548 руб.

Дебет 99 «ПНО» Кредит 68 «Учет расчетов по налогу на прибыль»
– 548 — отражено начисление ПНО.

Аналогичные записи будут делаться в учете ежемесячно до возврата кредита.

На этом расхождения между бухгалтерским и налоговым учетом не заканчиваются. Следует еще отразить налогооблагаемую временную разницу (21 369,86 руб.), которая возникает из-за различий в учете процентов по кредиту, взятому на приобретение инвестиционного актива. Налогооблагаемая временная разница приведет к образованию отложенного налогового обязательства (ОНО):
21 369,86 руб. × 20% = 4274 руб.

Дебет 68 «Учет расчетов по налогу на прибыль» Кредит 77 «ОНО по производственному оборудованию»
– 4274 — отражено начисление отложенного налогового обязательства.

ОНО подлежит списанию по мере начисления амортизации в бухгалтерском учете.

Регистр формирования первоначальной стоимости основного средства

Наименование объекта Производственное оборудование
Инвентарный номер 1401686980
Дата принятия к бухгалтерскому учету 22.01.2009
Дата принятия к налоговому учету 22.01.2009
Номер амортизационной группы 8

На практике не исключена ситуация, когда взятые на приобретение инвестиционного актива заемные средства временно не используются. В этом случае руководство может принять решение о размещении полученных средств, например, на депозитном счете в банке, предоставить заем другой организации или произвести иные финансовые вложения. Тогда, руководствуясь пунктом 10 ПБУ 15/2008, проценты, причитающиеся к уплате заимодавцу (по средствам, позаимствованным на приобретение инвестиционного актива), следует уменьшить на величину дохода от временного использования ранее полученных заемных средств.

Пример 2

1 февраля 2009 года ООО «Зенит» получило кредит в сумме 3 500 000 руб. на покупку складского оборудования сроком на 24 месяца под 17% годовых с условием ежемесячной уплаты процентов. В этот же день продавцу в качестве аванса были перечислены средства в размере 2 000 000 руб., а также получен от него «авансовый» счет-фактура.

2 февраля 2009 года оставшаяся сумма кредита по решению руководства передана ЗАО «Восход» в качестве займа на 1 месяц под 20% годовых.

1 марта 2009 года сумма займа и проценты по нему были возвращены и зачислены на расчетный счет ООО «Зенит».

Одновременно было получено оборудование от продавца ООО «Омега» на сумму 4 130 000 руб. (в том числе НДС 630 000 руб.) и перечислена оставшаяся часть долга — 1 500 000 руб.

2 марта 2009 г. оборудование принято на балансовый учет.

Согласно временному и стоимостному критериям, отраженным в учетной политике, данный объект основных средств признается инвестиционным активом.

1 февраля 2009 года.

Дебет 51 Кредит 67-1
– 3 500 000 — отражено получение кредитных средств на покупку оборудования;

Дебет 60 субсчет «Авансы, выданные ООО «Омега» Кредит 51
– 2 000 000 — отражено перечисление аванса продавцу;

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 76 «НДС с авансов выданных»
– 305 084,75 — приняты к вычету суммы НДС с аванса (на основании счета-фактуры, полученного от поставщика).

Дебет 58-3 «Расчеты с ЗАО «Восход» Кредит 51
– 1 500 000 — временно неиспользуемые денежные средства переданы в качестве займа другой организации.

28 февраля 2009 года.

Дебет 76 субсчет «Расчеты с ЗАО «Восход» Кредит 91-1
– 22 191,78 (1 500 000 × 20% / 365 × 27 дн.) — начислены и учтены в составе прочих доходов проценты по выданному займу.

Далее следует отразить в бухгалтерском учете величину процентов по кредиту, взятому на покупку складского оборудования:
3 500 000 руб. × 17% / 365 дн. × 28 дн. = 45 643,84 руб.

Согласно пункту 10 ПБУ 15/2008 эту величину необходимо уменьшить на сумму процентов, начисленных по выданному займу (22 191,78 руб.)

Дебет 91-2 Кредит 67-2
– 22 191,78 руб. — проценты, равные сумме дохода от выданного займа, отнесены к прочим расходам.

Дебет 67-2 Кредит 51
– 45 643,84 — отражено перечисление банку процентов.

В налоговом учете в этом месяце будут признаны:

Дебет 68 «Учет расчетов по налогу на прибыль» Кредит 77 «ОНО по складскому оборудованию»
– 4690 — отражается начисление отложенного налогового обязательства.

Дебет 51 Кредит 58-3 «Расчеты с ЗАО «Восход»
– 1 500 000 — отражен возврат займа ЗАО «Восход»;

Дебет 51 Кредит 76 «Расчеты с ЗАО «Восход»
– 22 191,78 —получены проценты по выданному займу;

Дебет 08-4 Кредит 60 «Расчеты с ООО «Омега»
– 3 500 000 — отражена покупная стоимость объекта основных средств на сумму без НДС;

Дебет 19-1 Кредит 60 «Расчеты с ООО «Омега»
– 630 000 — отражена сумма «входного» НДС согласно счету-фактуре поставщика;

Дебет 60 «Расчеты с ООО «Омега» Кредит 60 «Авансы выданные ООО «Омега»
– 2 000 000 — зачтен ранее выданный аванс.

Дебет 76 «НДС с авансов выданных» Кредит 68 «Расчеты по НДС»
– 305 084,75 — восстановлены суммы НДС по авансу.

Дебет 08-4 Кредит 67-2
– 50 534,25 (3 500 000 руб. × 17% / 365 дн. × 31 дн.) — отражены начисление процентов по кредиту и их включение в первоначальную стоимость инвестиционного актива;

Дебет 01 Кредит 08-4
– 3 573 986,31 (3 500 000 руб. + 23 452,06 руб. + 50 534,25 руб.) — отражены постановка на учет основного средства по первоначальной стоимости и его ввод в эксплуатацию;

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 19-1
– 630 000 — сумма «входного» НДС предъявлена к вычету.

В налоговом учете в этом месяце проценты по кредиту будут признаны в составе внереализационных расходов в сумме 50 534,25 руб.. Таким образом, возникает налогооблагаемая временная разница, которая приведет к образованию ОНО:
50 534,25 руб. × 20% = 10 107 руб.

Дебет 68 «Учет расчетов по налогу на прибыль» Кредит 77 «ОНО по складскому оборудованию»
– 10 107 — отражается начисление отложенного налогового обязательства.

По мере начисления амортизации инвестиционного актива ОНО подлежит списанию.

Поскольку были соблюдены требования статьи 269 Налогового кодекса, в целях исчисления налога на прибыль проценты по кредитам и займам следует учесть в составе внереализационных расходов в полном объеме. Однако в этой ситуации первоначальная стоимость производственного оборудования для целей налогового учета будет отличаться от аналогичного показателя, сформированного по правилам бухгалтерского учета, на сумму начисленных процентов.

Поэтому необходимо составить налоговый регистр формирования первоначальной стоимости производственного оборудования.

Регистр формирования первоначальной стоимости основного средства

Наименование объекта Складское оборудование
Инвентарный номер 1401686980
Дата принятия к бухгалтерскому учету 02.03.2009
Дата принятия к на��оговому учету 02.03.2009
Номер амортизационной группы 8

Помимо всего сказанного, в ПБУ 15/2008 приведен еще ряд особенностей учета инвестиционных активов. Так, в частности, если организация приостановит приобретение, сооружение или изготовление инвестиционного актива на длительный период (более трех месяцев), то проценты по заемным средствам следует включать в состав прочих расходов с первого числа месяца, следующего за тем, в котором произведена приостановка. В случае же возобновления затраты по кредитам и займам включают в стоимость актива. Начинать данную процедуру необходимо с первого числа месяца, следующего за тем, в котором были возобновлены работы, а прекращать — с первого числа месяца, следующего за постановкой на учет данного объекта.

При этом период, в котором осуществляется дополнительное согласование возникших в процессе строительства объекта технических и организационных вопросов, не считается прекращением работ по формированию инвестиционного актива.

Если инвестиционный актив не принят к бухгалтерскому учету, но фактически эксплуатируется, то проценты по заемным средствам не включаются в его первоначальную стоимость. Они относятся к прочим расходам.

Порядок формирования первоначальной стоимости зданий

 Способ 
 поступления 
 объекта 

 Порядок определения 
 первоначальной стоимости 
 объекта 

 Примечания 

Приобретение 
за плату 

Суммирование фактических 
затрат: 
- суммы, уплаченные продавцу; 
- государственная пошлина 
за регистрацию перехода 
права собственности; 
- расходы на консультационные 
и информационные услуги, 
связанные с приобретением 
объекта; 
- вознаграждение, уплаченное 
посреднику; 
- суммы, уплачиваемые за 
доведение до состояния, в 
котором объект пригоден к 
использованию; 
- суммы невозмещаемых налогов 

Не включаются 
общехозяйственные и иные 
подобные расходы, кроме 
случаев, когда они 
непосредственно связаны с 
приобретением объекта. 
Если объект был признан 
как инвестиционный актив, 
то в фактические затраты 
включаются проценты, 
причитающиеся к уплате 
заимодавцу (кредитору), 
непосредственно связанные 
с его приобретением 

Внесение в 
счет вклада в 
уставный 
(складочный) 
капитал 

Денежная оценка, согласованная
учредителями (участниками) 
организации, если иное 
не предусмотрено 
законодательством Российской 
Федерации 

 - 

Получение по 
договору 
дарения 

Текущая рыночная стоимость на 
дату принятия к бухгалтерскому
учету 

 - 

Поступление в 
результате 
обмена на 
неденежные 
активы 

Стоимость ценностей, 
переданных или подлежащих 
передаче организацией 

Стоимость ценностей, 
переданных или подлежащих 
передаче организацией, 
устанавливается исходя из 
цены, по которой в 
сравнимых обстоятельствах 
обычно организация 
определяет стоимость 
подобных ценностей. 
При невозможности 
установить стоимость 
ценностей, переданных или 
подлежащих передаче 
организацией, стоимость 
здания определяется исходя 
из стоимости, по которой в 
сравнимых обстоятельствах 
приобретаются подобные 
здания 

Синтетический учет наличия и движения объектов незавершенного строительства осуществляется по российским стандартам бухгалтерского учета на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в соответствии с п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н: «…к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи… и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости)… затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования…».

Порядок учета затрат на строительство регулируется Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее — Положение по учету долгосрочных инвестиций), которое должно применяться в части, не противоречащей ПБУ 6/01.

В тех случаях когда объекты недвижимости, одновременно удовлетворяющие условиям признания в качестве основных средств, предназначены именно для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, то их принятие к учету осуществляется в таком порядке.

Инвестиции в недвижимость: проблемы отражения в бухучете

У вас числятся объекты недвижимости, которые затруднительно классифицировать? Возможно, это инвестиционная недвижимость, которую надлежит учитывать по правилам МСФО.

Компания может иметь недвижимость, которую невозможно отнести ни к составу основных средств, ни к категории товаров. Подобными объектами выступают здания или их части, земельные участки. Их нельзя признать и финансовыми вложениями. Ведь финансовые вложения не могут иметь материально-вещественной формы (п. 4 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»). Как отражать такие активы в бухгалтерском учете? Проблема классификации охарактеризована в письме Минфина России от 29.07.2004 № 03-06-06/86. Однако решений, способных удовлетворить взыскательного пользователя, оно не содержит.

В настоящее время ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» (подп. «а» п. 7.1) обязывает вводить в учетную политику способы учета по МСФО в случаях, не регламентированных российскими стандартами (ФСБУ). К нашей ситуации применим международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н). Но давайте разбираться обстоятельно.

Инвестиционная недвижимость «по ФСБУ»

Согласно МСФО (IAS) 40 (п. 5), «инвестиционная недвижимость – недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором на правах финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для:

• использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях; или
• продажи в ходе обычной деятельности».

В условиях применения ФСБУ это определение необходимо скорректировать. Дело в том, что по российским правилам недвижимость, предназначенная для получения арендных платежей, относится к основным средствам. Поэтому к категории инвестиционной недвижимости можно отнести лишь объекты, удерживаемые с целью получения выгоды от прироста стоимости.

Примеры инвестиционной недвижимости (п. 8 МСФО (IAS) 40), которые может взять на вооружение бухгалтер, применяющий ФСБУ:

• земельный участок, удерживаемый в целях получения выгоды от прироста стоимости в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности;
• земельный участок, удерживаемый для будущего использования, которое в настоящее время пока не определено. Если организация не определила, что она будет использовать данный земельный участок в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля удерживается в целях получения выгоды от прироста ее стоимости;
• недвижимость, строящаяся или развиваемая для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Таким образом, МСФО (IAS) 40 содержит исчерпывающий ответ на вопрос о классификации активов, поставленный в начале статьи.

Ни амортизации, ни износа

Как вы полагаете, амортизируется ли инвестиционная недвижимость?

Вдумчивый бухгалтер на этот вопрос ответит отрицательно.

Действительно, ведь амортизация (основного средства) – систематическое распределение амортизируемой величины актива на протяжении срока его полезного использования (п. 6 МСФО (IAS) 16 «Основные средства», введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

А к инвестиционной недвижимости (в российском учете) понятие срока полезного использования неприменимо. Между тем пункт МСФО (IAS) 40 требует раскрытия сведений об амортизации. Как это понимать? – Дело в том, что международные стандарты причисляют к инвестиционной недвижимости объекты, переданные в финансовую аренду. А с позиций ФСБУ это основные средства, которые амортизируются в общеустановленном порядке. Их в нашей статье мы не рассматриваем.

На основании пункта 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.

На основании пункта 20 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации» товары для перепродажи относятся к оборотным активам.

Напомним: активы представляются как краткосрочные, если срок обращения (погашения) по ним – не более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев (п. 19 ПБУ 4/99). Таким образом, товары для отсроченной продажи в составе внеоборотных активов не отражаются. Дело в том, что для них продолжительность операционного цикла превышает 12 месяцев.

Как правило, отсрочку продажи товаров устанавливают в расчете на их перспективное подорожание. Например, компания приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. Покупка квартир совершена на пике цен, но в условиях экономического кризиса цены на них внезапно и значительно снизились. При таких обстоятельствах квартиры целесообразно «попридержать» в на­дежде на оживление спроса.

Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика

Авторы: Надежда Соболева, старший менеджер компании BDO; Александр Ланцов, директор компании BDO, руководитель отраслевой группы «Строительство и недвижимость»

В регулировании бухгалтерского учета в области строительства жилья есть не только пробелы, но и противоречия, возникающие между законодательством и сложившейся практикой отражения выручки и себестоимости строительных компаний в финансовой отчетности.

Начнем с общего. Работа по каждому проекту происходит по схеме: инвестор — заказчик/застройщик — подрядчик. В качестве инвестора выступает организация, которая финансирует строительство. Заказчик/застройщик выполняет функцию по организации строительного процесса. Подрядчик — это строительная организация, непосредственно выполняющая строительные работы, а также привлекающая субподрядчиков для выполнения отдельных строительных работ. В некоторых случаях вышеперечисленные функции могут объединяться в одной компании.

Похожие записи:

• Куда, за что и как можно пожаловаться на детский сад
• Внутренние совместители: как получить законный отпуск?
• Проверка авто по вин коду / гос. номеру. Обзор 10 сервисов, как пробить авто.