Отмена ДДУ. Что ждет рынок новостроек? Кто выиграет, кто проиграет?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отмена ДДУ. Что ждет рынок новостроек? Кто выиграет, кто проиграет?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

• Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
• Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
• Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
• Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
• Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
• Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Состоится ли отмена ДДУ?

C 1 июля 2021 года вступила в силу следующая порция новых правил, введенных законом № 179 ФЗ от 1 июля 2021 года (в редакции законов от 25 декабря 2021 года и от 27 июня 2021 года — о них читайте ниже).

С 1 июля 2021 полная отмена ДДУ не состоится, однако возможности застройщиков использовать средства граждан для строительства будут в очередной раз существенно ограничены. Вместо ДДУ появится так называемое проектное финансирование, когда деньги на строительство застройщикам будут предоставлять, в основном, банки. При привлечении средств физических лиц для долевого строительства в соответствии со ст. 15.4 214-ФЗ станет обязательным использованием специальных эскроу счетов для расчетов между застройщиком и дольщиком. Находящиеся на эскроу счете средства послужат обеспечением для банка по кредиту, выданному застройщику в рамках проектного финансирования.

Некоторые ранее начатые проекты застройщики смогут завершить с использованием взносов в Компенсационный фонд долевого строительства вместо эскроу.

Будет рост цен жилплощади в новостройках

По всей вероятности, это один из самых актуальных вопросов, которые так беспокоят россиян. Однако четкого ответа на него пока что сложно дать — до конца не понятно, каким образом в целом будет функционировать схема финансирования, как будут себя вести застройщики при условии значительного давления.

Во-первых, проектная себестоимость значительно вырастет. Из-за проектного финансирования на плечи застройщиков перекладывается груз в виде кредитного обслуживания.

Иначе говоря, новый законодательный акт ставит девелопера в практические то же самое положение, что и обыкновенных граждан, приобретающих жилплощадь в ипотеку — опираясь на стандартные ставки 10-10,5%, в течении трех лет производственного цикла застройщикам доведется переплатить порядка 30% от тела ссуды.

Достаточно закономерно, что наиболее элементарный вариант, как снять с себя такого рода бремя в рассматриваемых условиях – это увеличение рыночной стоимости.

Среди условий, которые делают маловероятным увеличение расценок на квартиры в ближайшее время, можно назвать:

• нестабильность на рынке новостроек;
• уменьшение покупательской способности граждан;
• затоваривание новостройками.

Начиная с 2016-го года отечественный рынок недвижимости переживает этап кризиса, излишнего затоваривания.

Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).

Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.

Предпосылки введения новой модели финансирования

С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов.

Главная проблема долевого строительства — это рост числа обманутых дольщиков. По данным РБК, в I квартале 2021 г. в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Количество проблемных домов растет, несмотря на принимаемые компенсационные меры.

Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом. Тогда в октябре 2021 г. Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2021 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства — с 1 июля 2021 г. оно будет заменено на проектное финансирование.

Стоит ли покупать жилье в 2018-2019 гг.

Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2021 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.

Так как основная цель проектного финансирования — это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.

Договор долевого участия даже в том виде, каким он будет в период 2018-2019 гг., все еще остается относительно выгодным механизмом инвестирования, тогда как проектное финансирование исключает такую возможность. Более того, в последнем случае вообще пропадает какой-либо смысл вкладываться в проект заранее — только если нужно получить гарантию того, что за покупателем зарезервируют определенный лот. Но стоит ли игра свеч, если можно просто положить деньги в банк под проценты, подождать несколько лет и купить уже готовое жилье?

В случае с ипотекой при небольшом первоначальном взносе ситуация еще сложнее, так как государство уже 9 лет обещает снизить кредитную ставку до 6-7%. В новых условиях невозможно предугадать, выгодней оформить кредит сейчас или все же дождаться обещанных послаблений. При перспективе повышения цен на жилье снижение ключевой ставки, возможно, станет едва ли не единственным способом сделать жилье в России более доступным.

Правительство решило не усугублять ситуацию и разработало план поэтапного переход к проектному финансированию. Согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

• дольщики внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
• готовность объекта недвижимости составляет 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное освоение выделенной территории (например, будет возведена школа, детский сад, поликлиника);
• готовность от 6%, но работы проводит системообразующая, крупная компания (в частности, если она заканчивает строительство проблемного объекта недвижимости другого застройщика с обманутыми дольщиками).

Стоит ли покупать жилье в 2018-2019 гг.

Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2018 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.

Так как основная цель проектного финансирования – это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3-5 лет. Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы.

• Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование. Внеся деньги на эскроу-счет, граждане просто подтверждают свое намерение приобрести конкретный лот. При этом денежные средства на спецсчете неактивны – их нельзя вовлекать в какие-либо банковские операции и получать прибыль ни застройщику, ни покупателю, ни банкам. Это не депозит, а просто «замороженная» фиксированная сумма, которую за 2-3 года производственного цикла «съедает» инфляция.
• Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах – не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.
• Проектное финансирование усложняет выход на рынок новых застройщиков и осложняет деятельность существующих. Если фирма не имеет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет тяжело вникнуть во все нюансы процесса и прогнозировать финансовые потери.
• Банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям, так как для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками. В целом, переход к проектному финансированию – это большой шок для всех участников рынка, от застройщиков до рядовых покупателей.

Новые основания для аннулирование водительского удостоверения: с 1 марта 2023 года

Основания, когда у водителей могут аннулировать их действующие много лет права также прописаны в новом постановлении. Для этого в пункт 35 действующих правил уже внесли изменения и дополнения. Так, водительские права в ГИБДД аннулируют в следующих случаях:

• если водительское удостоверение выдано на основании документов, которые признали подложными (поддельными), либо было доказано, что их выдавали с нарушением правил (пункт «г»);
• если подтверждено наличие у водителя транспортного средства медицинских противопоказаний либо ранее не выявлявшихся медицинских показаний или медицинских ограничений к управлению транспортным средством (пункт «ж»);
• при поступлении сведений об аннулировании медицинского заключения – в случае неявки водителя транспортного средства на внеочередное обязательное медицинское освидетельствование (пункт «и»).

• Транснефть Финанс
• Северсталь ЦЕС
• РЖД-ТРАНСПОРТНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ
• Компания Braun
• Мостотрест
• Альфа-Банк
• Мособлгаз
• Газпромбанк
• МКУ Управление Делами Администрации
• ФКР Москвы
• Аппарат Мэра и Правительства Москвы
• ВТБ Лизинг
• Гипромез
• АНО Комплекс инжиниринговых технологий Курчатовского института
• Русское море
• Издательство Просвещение
• ИЦЛС Биотехнология
• ГУП Моссвет

Взыскание с застройщика неустойки: как увеличить сумму

Можно указать личные расходы, которые возникли из-за невыполнения обязательства со стороны строительной компании. Например, необходимость оплачивать аренду. Можно получить компенсацию за вред морального характера, добиться штрафа в 50 % от общей суммы по неустойке, а также взыскать выплаты, которые ушли на оплату юридических услуг специалистов для решения этого дела.

Законы долевого строительства

Вопросы долевого строительства в России регулирует закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ. В него неоднократно вносили изменения.

28.06.2021 вступил в силу п. 6.1 ст. 15.4 данного закона, обязующий застройщика размещать проектную декларацию в единой информационной системе жилищного строительства еще до заключения договора с первым участником долевого строительства.

Важно! В 2022 году руководствоваться следует последней действующей редакцией (на текущий момент это 30.12.2021), ведь обновленная редакция закона существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков.

В закон №214-ФЗ, внесли следующие дополнения:

1. Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
2. Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
3. Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
4. Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
5. В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
6. Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
7. Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

Также граждан-участников долевого строительства защищает Федеральный закон №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Похожие записи:

• Выплаты по ОСАГО при ДТП в 2023 году: куда обращаться пострадавшему
• Как начать выгодный вендинговый бизнес
• Платежное поручение по ЕНП в 2023 году — порядок заполнения и инструкция