Покупка квартиры: какую ответственность несет риэлторское агентство?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры: какую ответственность несет риэлторское агентство?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Какие риски существуют

Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.

Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.

Что входит в обязанности риелтора

Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.

Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.

При продаже квартиры

• сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
• создание спроса на объект
• разработка и проведение маркетинговой кампании
• проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
• проведение сделки совместно с юридическим отделом компании

Главная обязанность агента по недвижимости — это оказание посреднических услуг. Он занимается поиском покупателей на имеющееся жилье или подбирает варианты недвижимости для желающих приобрести. Риелтор может быть частным или представлять риэлторское агентство.

Рассмотрим ситуацию: семейная пара хочет купить квартиру. У них нет времени заниматься выбором помещения и разговорами с собственниками. Для того чтобы сэкономить свое время, они обращаются в риелторское агентство. Вместе с агентом по недвижимости супруги составляют список критериев для будущего жилья. Все заботы по поиску, подготовке и оформлению документов специалист берет на себя.

Обязанности агента по недвижимости включают в себя:

• поиск вариантов помещений;
• поиск покупателей;
• подготовка выгодных условий для всех сторон сделки;
• проверка чистоты документов;
• заключение договоров и соглашений.

На что обращать внимание при выборе риэлторского агентства?

Перед тем, как заключить договор, следует изучить рынок риэлторских услуг. Для начала нужно ознакомиться со всеми агентствами недвижимости в городе, где планируется приобретать жилье. Выбирать лучше самые большие — в случае чего их проще найти. Важный фактор — это длительность работы компании. Если это очень молодая агентство, велика вероятность нарваться на мошенников. Не лишним будет обратиться к знакомым, родственникам, поискать отзывы в интернете и социальных сетях, сравнить спектр услуг и цены. По этим критериям можно выбрать риэлторское агентство, которое будет полностью удовлетворять запросы.

Заниматься покупкой квартиры самостоятельно или нанять риэлтора — зависит от желания и возможностей. Но если это первая покупка, то лучше обратиться к специалисту. В агентском договоре можно заранее прописать условия сотрудничества и, тем самым, уберечься от потери времени и денег.

Инструкция для начинающего риэлтора

• Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
• Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
• Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
• Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее, чем через посредников.
• Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство, недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.

Какие риски существуют

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.

Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.

Несет ли риелтор ответственность: судебная практика

К искам о взыскании убытков, причиненных действиями риелтора, крайне трудно собирать доказательственную базу. Столь же сложно воспользоваться нормами законодательства о правах потребителя. Обычно суды считают виновным в нарушении требования о чистоте сделки продавца недвижимости.

Решения по таким спорам единичны, требования обычно удовлетворяются только в части. Так, в решении Октябрьского суда Тамбовской области от 08.12.2014 по делу № 2-4120/14 о взыскании убытков, причиненных недостатками оказанной услуги и недостатками предложенной информации, а также штрафа требования были удовлетворены судом не в полном объеме с опорой на ст. 12 закона № 2300-I о недостаточности у потребителя информации о качестве товара. Частично же были удовлетворены требования о компенсации морального вреда.

Если дела рассматриваются без опоры на закон № 2300-I, суды часто отказывают истцу во взыскании убытков и неустойки. Например, см. апелляционное определение Ростовского облсуда от 12.02.2014 по делу № 33-1947/14. В возмещении риелтором покупной цены объекта по причине неоформления им должным образом документов было отказано. Сумма риелторского вознаграждения была расценена как незаконное обогащение и взыскана с риелтора, но во взыскании штрафа было отказано. Пример похожего решения — кассационное определение ВС Республики Татарстан от 29.09.2011 по делу № 33-11882.

Однако бывают и успешные попытки взыскания убытков с недобросовестного риелтора, не проверившего чистоту сделки. См. определение Свердловского облсуда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013 (33-16244/2012).

***

Ответственность риелтора за чистоту сделок теоретически возможна в виде взыскания убытков и неустойки, аванса по договору оказания риэлторских услуг. Однако на практике довольно сложно связать действия риелтора и некачественный результат, полученный клиентом, а также доказать размер и причинную связь убытков с таким результатом, соразмерность неустойки нарушению. Поэтому самый распространенный способ привлечь риелтора к ответственности — взыскать уплаченный ему гонорар.

Cxeмa paбoты пpи пoкyпкe квapтиp

Для клиeнтa paбoтa нaчинaeтcя c пepвoгo пoxoдa в aгeнтcтвo и знaкoмcтвa c aгeнтoм.

Пpи пepвoй вcтpeчe oпытный coтpyдник yтoчнит вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт и иcxoдя из этиx дaнныx пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oн знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт квapтиpa в нoвocтpoйкe, тo нeoбxoдимo paccкaзaть клиeнтy o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.

Ecли жeлaeмaя нeдвижимocть нe впиcывaeтcя в paмки ycтaнoвлeннoгo бюджeтa, тo oн пpeдлoжит кoмпpoмиccныe вapиaнты либo пoдбepeт ипoтeчнyю пpoгpaммy. Пocкoлькy aгeнтcтвa coтpyдничaют c бaнкaми, oни мoгyт пpeдлaгaть cвoим клиeнтaм низкиe пpoцeнты пo кpeдитaм, a тaкжe oтвeчaют зa oдoбpeниe выбpaннoгo жилья бaнкoм, зaнимaютcя cтpaxoвaниeм cдeлки.

Aльтepнaтивныe cдeлки

Taк нaзывaют oбмeн квapтиp c пoмoщью кyпли-пpoдaжи. Cyть в тoм, чтo двa дoгoвopa зaключaютcя oднoвpeмeннo: coбcтвeнник пpoдaeт cтapoe жильe и oднoвpeмeннo пoкyпaeт нoвoe. бывaeт тpex видoв:

• Улyчшeниe жилищныx ycлoвий.
• Cъeзд: xoзяeвa пpoдaют нecкoлькo квapтиp и пoкyпaют oднy.
• Paзъeзд: xoзяeвa пpoдaют квapтиpy и пoкyпaют нecкoлькo нoвыx.

Paздeл квapтиpы пpи paзвoдe, pacceлeниe poдитeлeй co взpocлыми дeтьми и нaoбopoт, pacпpeдeлeниe нacлeдcтвa, oбмeн cтapoгo жилья нa нoвoe, pacceлeниe кoммyнaлoк — вoт тoлькo нeкoтopыe cитyaции, кoгдa aктyaльнa aльтepнaтивнaя cдeлкa. Caмым cлoжным cчитaeтcя cъeзд, пoтoмy чтo быcтpo пpoдaть нecкoлькo квapтиp нa втopичнoм pынкe oднoвpeмeннo нeпpocтo, ocoбeннo в ycлoвияx, кoгдa пpeдлoжeниe пpeвышaeт cпpoc.

Oбычнo, чтoбы нaйти пoдxoдящиx кaндидaтoв yxoдит дo двyx мecяцeв, нo чacтo пoиcки зaтягивaютcя. Пpичин мнoгo: дoлгoe coглacoвaниe цeн, плoxoe cocтoяниe cтapoгo жилья, нecooтвeтcтвиe жeлaний вcex yчacтникoв. Чeм бoльшe зaинтepecoвaнныx cтopoн, тeм cлoжнee пpoцeдypa. Cлoжнocть в тoм, чтo пoкa aгeнт ищeт aльтepнaтивнyю квapтиpy, cтoимocть пepвoй мoжeт выpacти или yпacть, пoэтoмy пpи плaниpoвaнии тaкиx oпepaций нyжнo yчитывaть кoлeбaния pынкa.

Нeльзя пyтaть aльтepнaтивнyю cдeлкy c oбмeнoм, пoтoмy чтo этo oднoвpeмeннaя пoкyпкa и пpoдaжa, в тo вpeмя кaк oбмeн — cмeнa oднoгo нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья нa дpyгoe или oбмeн квapтиpaми, oдинaкoвыми пo cтoимocти.

Aлгopитм дeйcтвий здecь пoчти тaкoй жe, кaк y пpямыx cдeлoк, c yчeтoм тoгo, чтo aгeнтy пpидeтcя oцeнивaть и пpoвepять нa юpидичecкyю чиcтoтy cpaзy нecкoлькo oбъeктoв и дoгoвapивaтьcя o цeнax и дoплaтax c нecкoлькими клиeнтaми. Нaпpимep, ecть двe квapтиpы и тpи клиeнтa. Пopядoк дeйcтвий бyдeт пpимepнo тaкoй:

1. Aгeнт выcтaвляeт нa пpoдaжy пepвyю квapтиpy, пapaллeльнo ищeт aльтepнaтивныe квapтиpы для пepвoгo клиeнтa;
2. Aгeнт oбcyждaeт пpeдвapитeльныe ycлoвия cдeлки c пoкyпaтeлeм пepвoй квapтиpы, пoкaзывaeт eмy peзyльтaты пpoвepки и cocтaвляeт дoгoвop пo пepвoй квapтиpe,
3. Aгeнт выбиpaeт aльтepнaтивнyю квapтиpy, пpoвepяeт дoкyмeнты и oбcyждaeт ycлoвия cдeлки;
4. Ecли вcex ycтpaивaют ycлoвия, aгeнт cocтaвляeт дoгoвopы кyпли пpoдaжи для вcex клиeнтoв.
5. Дeнeжныe pacчeты: пpoдaвцы квapтиp apeндyют бaнкoвcкиe ячeйки для пepeдaчи дeнeг, вce yчacтники пoдпиcывaют дoгoвopы, пoкyпaтeли зaклaдывaют дeньги в ячeйки;
6. Aгeнт peгиcтpиpyeт дoкyмeнты, oтдaeт дoкyмeнты нa pyки клиeнтaм.
   Пocкoлькy для Pocpeecтpa этo тpи нeзaвиcимыe cдeлки пo кyплe-пpoдaжe, вoзмoжeн oткaз в oднoвpeмeннoй peгиcтpaции и зaдepжки, нo тaкoe cлyчaeтcя peдкo;
7. Bce yчacтники cдeлки пoлyчaют зapeгиcтpиpoвaнныe дoкyмeнты;
8. Пpoдaвцы квapтиp зaбиpaют дeньги oт пpoдaжи из ячeeк, вce yчacтники пoдпиcывaют aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти.

Чeм бoльшe yчacтникoв цeпoчки, тeм cлoжнee и дoльшe пpoвecти cдeлкy.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

• Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
• Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
• Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
• Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
• Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
• Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
• Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
• Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Самое важное об ответственности риэлтора

Опытные участники рынка недвижимости, испытывающие дефицит времени или не обладающие профессиональными риэлторскими навыками, часто обращаются за консультациями к риэлторам, которые подберут оптимальный вариант, проанализируют всю документацию и удостоверятся в ее юридической чистоте. Но все же нужно помнить, что риэлтор – только посредник, отвечающий за надежное проведение сделки. Помощь риэлтора заключается в подборе объекта недвижимости , организации прозрачно сделки, передаче денег, также риэлтор может отговорить клиента от сомнительной сделки и т.д. Однако обязаности риэлтора за саму сделку уже выходит из его компетенции. Работа риэлтора будет считаться полностью выполненной, если сделка проведена в соответствии со всеми формальностями и без нарушений закона.

Его услуги весьма разнообразны. При покупке комплекса, всё это выглядит примерно вот так:

• Подбор вариантов недвижимости по запросу клиента.
• Организация осмотров каждого из них.
• Анализ документов и их тщательная проверка.
• Ведение переговоров с продавцом или лицом, которое его представляет.
• Передача предоплаты за объект.
• Сбор и проверка документов на квартиру.
• Организация взаиморасчётов и подготовка договора купли-продажи.
• Оформление государственного договора.
• Организация передачи жилья новому хозяину.
• Ведение переговоров с покупателями и защита их интересов.
• Получение предоплаты с покупателя.
• Сбор документов для заключения сделки.
• Подготовка проекта договора купли-продажи, организация его подписания.
• Подача документов в государственную регистрацию.
• Сдача жилья в эксплуатацию нового жильца.

Сейчас всё чаще встречаются случаи, когда продавец и покупатель имущества – один и тот же человек. Риэлтор в таких ситуациях помогает не упустить важных деталей. Он не только подбирает варианты, но и проверяет квартиру на чистоту.

Владелец не должен иметь долгов по коммунальным платежам, кроме того, имущество также не должно быть кредитным. Таким образом, покупка через специалиста является более безопасной.

Риски для покупателя на вторичном рынке

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

• Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
• Есть ли страхование ответственности риелтора?
• Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
• Кто входит в число собственников?
• Состоит ли продавец в браке?
• Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
• Нет ли обременений?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
• Каким образом и кем застрахована сделка?
• Чем аргументируется цена жилья?
• Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)

Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.

Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.

Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.

Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.

Обременения на квартире

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

• ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
• Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
• Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
• Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Как выбрать агентство недвижимости

Рынок недвижимости и риэлторских услуг предоставляет большой ассортимент компаний, благодаря чему можно подобрать наиболее выгодный и перспективный вариант, соответствующий всем требованиям. Но чтобы не совершить ошибку при выборе подобного учреждения, стоит обратить внимание на следующие параметры:

1. Время работы агентства, поскольку, чем больше стаж, тем опытнее оно будет в плане выполнения работ по купли-продажи недвижимости любого типа.
2. Количество сотрудников
   в компании, поскольку так можно говорить о масштабности деятельности и качестве услуг.
3. Стоимость услуг
   . Как правило, у большинства агентств недвижимости стоимость услуг практически одинаковая, поэтому клиент сможет сориентироваться в общей ценовой политике.
4. Официальный сайт агентства недвижимости. Компания, которая старается привлечь потенциальных клиентов, очень внимательно относится к созданию своего имиджа. И поэтому официальный сайт должен быть правильно заполненным в плане контактной информации, сведениях о сотрудниках, предложениях риэлторов и актуальных объектах на продажу.
5. Офис компании
   . Оптимальное месторасположение по отношению к транспортным развязкам, правильное наружное и внутреннее обустройства пространства – это признаки качественной работы. Если отсутствуют вывески названия агентства, отличительная атрибутика и так далее, то это повод усомниться в профессионализме работы агентства недвижимости.
6. Сертификация
   и тип общественной деятельности. От этого зависит не только профессионализм, но и законность выполнения работ в области недвижимости.
7. Награды и разные грамоты. Если компания работает длительное время, то у нее должны быть соответствующие дипломы об активности работы, благодарственные письма и так далее.
8. Отзывы клиентов
   о предоставляемых услугах. Это позволит рационально отнестись к выбору агентства, оценивая его качество и профессионализм работы.

Похожие записи:

• Страховые взносы ИП в 2022 году
• Как в 2022 году зарегистрировать ИП самостоятельно — пошаговая инструкция
• Декретный отпуск для мужчины – как оформить уход в декрет в 2021 году