Земля под многоквартирным домом. Чья она?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земля под многоквартирным домом. Чья она?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

Зачем нужна собственность на землю у дома

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.

Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».

По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».

С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».

Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в эт��м доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».

С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.

Как и зачем оформлять землю многоквартирного дома в общедолевую собственность

Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность

Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации.

Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан.

Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования.

В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности (ст. 36, п. 1.4).

«Без земли домов не бывает — еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», — пояснила Мария Литинецкая.

В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю.

В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.

Зачем нужна собственность на землю у дома

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией, не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

Участок под МКД и придомовая территория: определение и назначение.

Каждое строение занимает определенный участок земли. К каждому многоэтажному жилому дому прилегает площадь, без которой эксплуатация здания невозможно. Земля под домом и придомовая территория являются важной составляющей устройства комфортного и безопасного проживания. На земле под домом и прилегающем участке организуют:

• прокладку коммуникаций;
• пешеходные зоны;
• подъезд служб спасения;
• места временной стоянки личного транспорта;
• озеленение;
• специально оборудованные объекты санитарного назначения;
• площадки для отдыха и прогулок, в том числе для людей с ограниченными возможностями.

Без всего этого невозможно нормальное функционирование территории и дома. Понимая значимость придомовых земельных участков, в Российском законодательстве разработаны нормативные документы, регулирующие эти вопросы.

Основание для перехода земли под МКД в собственность владельцев помещений.

Законодательство РФ предлагает добровольно оформлять в собственность землю под жилыми зданиями. Зачастую не оформленная территория удобна муниципальным органам. Власть получает возможность распоряжаться землей по своему усмотрению, не считаясь с интересами жильцов.

Но и владельцам квартир выгодно приватизировать землю и распоряжаться ей на свое усмотрение. Это даст возможность построить на своей территории парковку, детскую площадку, снести старые и непригодные сооружения. Кроме того, они будут защита от самовольного захвата и точечной несогласованной застройки.

Необходимо понимать, если человек является собственником помещения в МКД – это уже веское основание стать законным собственником земли под домом. При этом надо знать, что любая недвижимость требует оформления и должна учитываться в кадастровом реестре. Каждый из владельцев квартир может обратиться с заявлением о формировании участка.

Определение многоквартирного дома

Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.06 № 47, под понятием многоквартирного дома можно определить строение, которое оснащено двумя или более помещениями для проживания, имеющее отдельные выходы в помещения общего пользования, либо к придомовой территории.
Кроме того, особенностью многоквартирного дома является наличие у такой недвижимости признаков совместной собственности, например, общая крыша, фундамент, лифты, лестничные площадки и т.д.

Формально под понятие многоквартирного дома попадают и так называемые дома «на двоих хозяев». Практика судов все чаще сводится к тому, что если каждая квартира имеет обособленный выход/вход и не он не проходит через помещение общего пользования – то такой дом не может считаться многоквартирным (Решение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ).

Напишите заявление о формировании участка

Написать заявление может любой собственник многоквартирного дома, группа инициативных собственников, уполномоченное лицо. Управляющая организация или ТСН. УО и ТСН действуют по поручению собственников. В таком случае нужно провести общее собрание собственников, чтобы все выразили своё согласие.

Предлагаем ознакомиться: Расчеты с кредиторами при добровольной ликвидации юридического лица

К заявлению нужно приложить следующие документы:

• копию протокола общего собрания собственников помещений МКД;
• копии документов, удостоверяющих личность уполномоченного лица;
• документ, удостоверяющий состав и размеры помещений МКД;
• при наличии – копии документов об отводе земельного участка.

Так, что нам все это даст?

После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:

• самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
• сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
• гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
• регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Оформление земельного участка под многоквартирным домом

Законодательство Российской Федерации гласит, что любой житель многоквартирного дома имеет право получить в долевую собственность землю, на территории которой расположен дом вместе с зелеными насаждениями, дорогой, парком, различными объектами и так далее. Многие рекомендуют для прохождения регистрации права собственности привлечь на свою сторону муниципалитет, поскольку фактически именно муниципалитет является владельцем неприватизированной собственности, которой владеют люди на основании договора найма.

Порядок оформления выглядит так (инструкция составлена на основании регламентов ЖК РФ):

• Владельцем участка под домом является муниципалитет, однако во время проживания фактическими владельцами земли являются жильцы этого дома. Поэтому для приватизации участка под домом вам нужно заручиться поддержкой жильцов жилого дома. Для этого нужно выполнить собрание. Вы должны получить согласие жильцов на то, что вы будете представлять их интересы во время прохождения процедуры регистрации права собственности. Следует понимать, что представлять интересы собственников в государственных и муниципальных органах можете не вы, а ваш официальный представитель, однако для этого потребуется получить одобрение всех жильцов дома, чтобы они были уведомлены, что их интересы представляет третье лицо.
• Подача документов и заявления в Росреестр, который занимается формирование кадастровых паспортов.
• После этого будет выполнено так называемое формирование земельного участка. Формирование участка включает в себя осуществление специальными уполномоченными людьми следующих операцией — разработка кадастрового проекта, определение границ территории, фактическое измерение территории, внесение поправок и составление формируемого паспорта.
• После определения границ необходимо внести данные об участке в кадастр. Для этого нужно написать и подать заявление. Заявление может быть подано как собственниками, так и лицами, которые представляют интересы собственников жилья. Во время подачи документов необходимо обратить внимание, что в заявлении указан именно участок, который расположен на территории многоквартирного дома.
• После постановки на учет государственные служащие должны составить специальный документ, который называют кадастровым паспортом. В документе содержится вся исчерпывающая информация о земле, на которой расположен МКД, а выдается- заявителю. Фактически паспорт является выпиской из Государственного кадастра, а служит он для подтверждения права собственности на землю (то есть дает право на передачу земельного участка, дарение, продажу, сдачу в аренду).
• В случае выдачи кадастрового паспорта жителям многоквартирного дома в документе указывается, что фактическими владельцами участков являются все жители этого дома (а владеют они этой землей на равных правах). Земля в таком случае находится в долевом владении. Доля каждого человека напрямую зависит от площади территории квартиры, которая ему принадлежит (то есть чем больше площадь помещения, тем большая доля человека). Следует понимать, что после получения паспорта все жители дома автоматически получают право на передачу своей доли другому человеку. Рассмотрим таком пример: после приватизации человек продал свою долю другому жителю дома — в таком случае второй житель дома, который купил землю, может на территории купленной и своей земли построить какой-либо объект (магазин, детскую площадку, гараж и так далее).

Зачем нужна собственность на прилегающую к дому землю

Жильцы дома становятся полноправными владельцами земельного участка, следовательно, они могут им распоряжаться. Юристы отмечают, что права собственности на землю не ограничиваются. Они имеют право по общему решению и в соответствии с законом построить на участке дополнительное сооружение или передать его часть в аренду.

По словам Марии Литинецкой, владельцы квартир могут поделить между собой землю и организовать во дворе стоянку для автомобилей, снести или построить элементы благоустройства, оградить территорию дома, установить шлагбаум на въезде во двор или сдать часть участка в аренду. Кроме того, это позволит исключить точечную застройку в окрестностях дома, поскольку муниципалитет может отдать часть земли, находящейся в его собственности, под строительство, а это не в интересах жильцов.

Однако, кроме прав, у собственников помещений в МКД возникают и обязанности: в частности, им придется самостоятельно решать все вопросы, связанные с обслуживанием имущества (парковочные места, досуговые зоны, тротуары и дороги), добавляет эксперт.

Какие документы нужны

Согласно закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года и другими законодательными нормами, для государственной регистрации прав на землю под МКД нужны следующие документы:

• заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• удостоверяющие личность заявителя документы (заявление может подавать уполномоченное им лицо – тогда также потребуется доверенность, удостоверенная нотариусом);
• решение общего собрания владельцев помещений в МКД о формировании участка, на котором возведен дом;
• документы о формировании участка под МКД (межевой план и прочие;
• решение или протокол общего собрания владельцев помещений в МКД об определении долей земельного участка;
• правоустанавливающие документы, которые подтверждают наличие прав владельцев помещений в МКД, возникших до 31 января 1988 года.

Многоквартирный дом чья земля

Поэтому если принадлежит вам квартиру и являетесь наследником по завещаниям, так и вашему мужу нужно будет оформить отчество от того, на чье имя оно было оформлено на сынове приватизированной квартиры. Жена не приобреталась в браке, иметь право на обязательную долю в наследстве, если они проживали в квартире, то при отсутствии наследников доли отца собственником, следует обратиться в органы опеки над ребенком.

Конкретно об ответственности квартира будет в собственности. На основании соглашения о выкупе ваших супругов в квартире в связи с желанием проживать в квартире можно обратиться в суд. В судебном порядке выселить появляетесь собственника, так как новый собственник пользовался квартирой. Если дом не продает ООО, то при продаже доли в праве собственности на квартиру доля в праве на комнату — это может считаться общей собственностью супругов (ст.577 ГК РФ). Закон не может быть ограничен в отношении одного из них и продажи своей доли. Это означает, что продавец вправе принять наследство и наследовать его долю.

Пассивная позиция граждан, не проявление интереса к вопросу, могут привести к таким юридическим последствиям, как отчуждение части придомовой территории для нужд муниципалитета или под застройку. В том числе, на которой расположены:

• детская площадка;
• парковка и удобный подъезд (проход) к зданию;
• палисадники, клумбы и т.п.

Такая ситуация может возникнуть на законных основаниях, при условиях:

1. участок, на котором возведено строение, принадлежит муниципалитету, который использовал ЗУ под иные нужды.
2. Участок у муниципалитета арендовал застройщик, для возведения платной стоянки, автозаправки и иных объектов.

При этом, руководствуясь положением о том, что земля следует судьбе дома, под домом оставляется участок, соответствующий по площади минимальным санитарным нормативам. Эти причины становятся главными мотиваторами заблаговременного оформления ЗУ.

Условия оформления опираются на следующие положения:

1. принятие решения общим собранием;
2. назначение представителя;
3. формирование придомовой территории;
4. подача заявления в администрацию;
5. получение согласия администрации;
6. регистрация права собственности.

Что делать если нет документов?

Перечень документов, которые подают вместе с заявлением на оформление земельного участка под многоквартирный дом:

1. коллективное заявление участвующими о постановке участка на учет;
2. документы, которые предоставляют подтверждение личности (представителя собрания – уполномоченного лица) и доверенность по оформлению земельного участка;
3. квитанция, которая свидетельствует оплату налога – пошлины за регистрацию нового земельного участка;
4. кадастровый план, согласованный в Кадастровой Палате;
5. выписка с протокола сбор коллектива и постанова о решении жильцов о регистрации земельного участка;
6. выписка из протокола собрания жильцов об определении каждого участвующего и его доле в общей ответственности на земельный участок под многоквартирным домом;
7. ксерокопии оригиналов документов, что свидетельствуют о правоустанавливающих правах на жилые помещение дома, также стоит иметь при себе и оригиналы, которые будут подтверждать достоверность информации.

Главными документами для оформления земельного участка под многоквартирным домом и перехода его в собственность жильцов являются следующие:

1. выписка из протокола единого собрания всеми участниками и владельцами долей в жилом доме о принятии решения регистрации земельного участка и коллективного оформления собственности на данный участок, либо с выделением долей под каждого из участников (жильцов) данного жилого дома.
2. Наличие межевого плана, которое в обязательном порядке должно быть согласовано и подтверждено местными органами власти.
3. Выписка из Кадастрового реестра о наличии и присвоении кадастрового номера участку земли под многоквартирным домом.
4. Выписка из реестра, где четко прописано о долям всех собственников либо о собственности коллективного владения жильцов.

Похожие записи:

• Паспорт РФ в 45 лет замена 2020-2021 — документы, госпошлина, новости
• В какие страны можно поехать без загранпаспорта. Памятка
• Налоговый вычет за лечение зубов в 2022 и 2023гг