Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать управляющую компанию в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители дома могут выбрать или стороннюю управляющую компанию, или от застройщика. Мое мнение: сразу после ввода дома в эксплуатацию второй вариант имеет значительное преимущество. Так как девелопер, который дорожит своей репутацией, особенно заинтересован в сохранении концепции дома, а также в возможном выявлении проблемных зон и разработке механизма их скорейшей ликвидации.
К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.
Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Чем занимается управляющая компания
УК обеспечивает безопасность, работоспособность и чистоту общих помещений и имущества. Полный перечень услуг прописывается в договоре с собственниками, но обычно УК должна:
- налаживать связь с аварийно-диспетчерской службой;
- следить за исправностью лифтов и мусоропроводов;
- вносить предложения по капитальному ремонту;
- убирать подъезды и придомовую территорию;
- заключать договоры с ресурсниками;
- травить насекомых и грызунов;
- ремонтировать трубы;
- заменять лампочки;
- вывозить мусор.
В договоре есть и дополнительные услуги, например:
- охрана;
- домофон;
- консьерж;
- шлагбаум;
- видеонаблюдение.
Управление многоквартирным домом подразумевает обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, поддержку надлежащего состояния общего имущества дома, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг или, в ряде случаев, готовность коммуникаций и оборудования к предоставлению коммунальных услуг.
Поэтому правильный выбор управляющей компании является крайне ответственным шагом, который должны сделать собственники квартир и других помещений в доме.
Понятие управляющей компании введено Жилищным кодексом РФ. Это — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Какие-либо советы по выбору компании давать очень сложно. Таких компаний много и все они разные.
Однако для оценки деятельности той или иной управляющей компании есть смысл воспользоваться информацией, размещенной в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
Перечень управляющих компаний также может размещаться на официальных сайтах органов местного самоуправления.
Собрание собственников
В случае намерения собственников квартир привлечь управляющую компанию им придется организовать общее собрание собственников. Это связано с тем, что способ управления домом и конкретная управляющая компания должны выбираться только на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме. Соответствующее решение можно принять на годовом общем собрании либо созвать для этого внеочередное собрание, инициатором которого может быть любой из собственников.
Вопрос о выборе управляющей компании и способе управления домом должен быть включен в повестку дня.
Общее собрание может проводиться посредством очного, заочного и очно-заочного голосования. Каждый собственник может проголосовать лично или через своего представителя.
Решение по вопросу выбора способа управления и привлечении конкретной управляющей компании принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании.
Количество голосов каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника должны быть указаны:
- сведения о лице, участвующем в голосовании;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в соответствующем многоквартирном доме (для каждого лица, участвующего в голосовании);
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
При выборе управляющей компании следует учитывать следующие критерии:
- Срок работы управляющей компании на рынке. Желательно не выбирать новые компании, которые еще не имеют отлаженных процессов управления. Оптимально выбирать компанию, работающую не менее 5 лет в сфере управления МКД.
- Количество обслуживаемых домов. Стоит посмотреть, сколько домов находятся на обслуживании УК, насколько быстро растет их количество. Настороженность должен вызвать как факт малого количества обслуживаемых объектов и отсутствие их прироста, так и, наоборот, слишком быстрый рост управляемых объектов. В первом случае можно заподозрить, что компания не слишком популярна и возможны проблемы с качеством, во втором – слишком быстрый рост может привести к снижению качества обслуживания.
- Качество работы УК, отзывы. Здесь лучше руководствоваться отзывами жильцов обслуживаемых домов. Они расскажут обо всех проблемах в доме и насколько быстро эти проблемы устраняются.
- Лицензии и сертификаты. Многие виды деятельности по обслуживанию многоквартирных домов подлежат лицензированию и сертификации, поэтому УК должна иметь данные документы, а также постоянно отправлять своих сотрудников на обучение, повышение квалификации, переподготовку.
- Наличие необходимой уборочной и прочей техники, которая позволит проводить большинство работ быстро и качественно.
Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ в 2018 году? Пошаговая инструкция:
Необходимо зарегистрировать юридическое лицо, как ЗАО, ООО и т.д. После этого происходит получение нескольких лицензий, на основании которых компания сможет управлять многоквартирными строениями.
На следующем этапе возникает необходимость открытия дома. Рекомендуется, чтобы он располагался в доме, управление которым будет осуществляться. Если в нем не выделено административных помещений, то офис необходимо открывать в другом месте, но поблизости с домом. Для создания рабочей атмосферы потребуется настроить телефонную линию и подготовить необходимую технику.
Для осуществления деятельности потребуется инвентарь для сотрудников. В обязательном порядке должна быть учреждена должность инженера – он отвечает за правильную эксплуатацию дома. Большая часть работников должна иметь на руках соответствующую аттестацию, но ряда сотрудников (диспетчеров и дворников) это не касается
Важно правильно организовать деятельность – так, работа диспетчеров должна происходить посменно в течение 24 часов.
Не стоит полагать, что созданная компания сразу же возьмет на свое попечение множество домов:
- Во-первых, лишь небольшое количество согласится сотрудничать с малоизвестной организацией.
- Во-вторых, существует вероятность не справиться с огромным количеством дел.
Начинать рекомендуется с одного дома, при этом работа должна осуществляться добросовестно. Жильцы дома станут для компании лучшей рекламой, что позволит расширить сферу деятельности в будущем.
Что такое региональная УК?
Одна УК обычно обслуживает несколько домов, расположенных в одном районе. Возможности такой УК ограничены в силу малочисленности коллектива, ограниченности поступления средств на развитие. Региональная УК создаётся как организация с широким территориальным охватом обслуживания.
Смысл такого подхода в том, что крупные УК имеют больше возможностей для ведения работы, у них есть ресурсы, позволяющие обучать персонал, нанимать на работу квалифицированных специалистов, в сложных случаях организовать выезд работников для усиления местных отделений.
Они имеют свой штат и разработанную структуру, которая позволяет работать достаточно оперативно.
Функционирование УК в региональных масштабах расширяет понимание её руководством состояния объектов ЖКХ, нужд и первоочередных задач, возникающих перед коммунальщиками. Крупная организация имеет крупные доходы, позволяющие решать проблемы снабжения оборудованием, инструментами и материалами.
Являясь такой же УК, как и другие, региональная УК в силу своей мощности намного эффективнее и качественнее решает возникающие проблемы.
Наши эксперты также рассказывают о лицензировании УК и ее лишение. Если же вас интересует отчетность, тогда у вас есть возможность ознакомиться со счетами, доходами и расходами, задолженностями, а также о том, что делать, если УК сменилась, а вас долг.
Как уберечься от недобросовестной УК
В отличие от ТСЖ, цель УК — зарабатывать деньги. По данным Министерства строительства РФ, к середине прошлого года долги россиян по ЖКХ достигали 1,34 триллиона рублей. Но в половине случаев это была вина не собственников жилья, а управляющих компаний, которые просто не доводили деньги до поставщиков. Есть несколько способов проверить, платит ли ваша управляющая компания по счетам и не грозит ли ей банкротство.
Во-первых, каждая управляющая компания ежегодно публикует свою финансовую отчетность за год. Можно посмотреть сведения о расходах и доходах компании, убедиться, что ваши деньги идут действительно на оплату коммунальных услуг, а не на новый автомобиль для директора УК.
В отчете должны указываться такие моменты, как услуги по благоустройству территории, обслуживанию общедомового имущества, ремонту и стоимость этих услуг. Также там должны быть сведения об объеме и стоимости закупаемых коммунальных услуг у ресурсоснабжающих организаций.
Эту информацию можно посмотреть на ГИС ЖКХ, нажав на «информацию об организации».
Инвестиционные управляющие компании
Инвестиционные управляющие компании – это организации, которые занимаются доверительным управлением капиталом инвесторов. Суть такого управления сводится к тому, что инвесторы покупают либо доли в уже созданном специалистами инвестиционном портфеле, либо дают указание специально нанятому трейдеру-профессионалу, чтобы тот приобрел соответствующие ценные бумаги.
Использование инвестиционной управляющей компании имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести то, что все торговые операции, анализ рынка и сделки, будет делать человек, который имеет большой опыт и достаточно высокий уровень компетентности в этой сфере деятельности. Это позволяет снизить риск и сэкономить время. Недостаток таких компаний в том, что они берут высокий процент комиссии. К тому же никто не дает 100% гарантии в том, что вложенные средства останутся в целости и сохранности или с них будет получен доход.
Почему для новостройки именно управляющая компания является наилучшим вариантом управления?
Многоквартирный дом, тем более новостройка – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на голосование, добиваясь согласия большинства жильцов. Создание ТСЖ – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей или специалистов. Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом. Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам. Именно таким профессионалом и является управляющая компания.
Как правильно выбрать управляющую компанию
Друзья, сегодня поговорим об устройстве жизни в современной новостройке бизнес-класса. Признаюсь, я долго ждал этой возможности и накопил приличный список вопросов. Что ж, поехали!
Управляющий ЖК “Сердце столицы” Олег Викторович Соловьев провел нам экскурсию по территории жилого комплекса, его общественным и техническим помещениям, недоступным обычным жителям. Центральный тепловой пункт, диспетчерская, пункт видеонаблюдения – все функционирует как часы!
Почему, имея свою управляющую компанию, застройщик “Донстрой” привлек на ЖК “Сердце столицы” стороннего подрядчика? Какие функции на себя берет УК “Маторин”? Могут ли жители менять управляющую компанию? Как взаимодействовать собственнику с УК при ведении отделки в квартире? Отличается ли по закону “режим тишины” в новостройках и давно сданных домах? Кто подает показатели счетчиков в ресурсоснабжающие организации? Есть ли у собственников “личный кабинет” и оперативный чат для взаимодействия с УК? Как устроена навигация по территории? Сколько стоит эксплуатация и что входит в эту стоимость? Найдем ответы на эти и многие другие бытовые вопросы.
- Сложности с проверкой подписей, поставленных под тем или иным решением. В доме может насчитываться большое количество квартир, что дает возможность нечестным на руку председателям правления ОСМД совершать неправомерные и мошеннические действия. При этом проконтролировать их работу зачастую бывает просто некому.
- Существует множество прецедентов кражи денег жильцов. Из-за этого в Украине в последние годы огромное количество ОСМД объявило себя банкротами.
- Практически все проблемы, возникающие вследствие деятельности ОСМД (например, нецелевое использование денег, подделка подписей и так далее), решаются только по суду. Из-за этого преодоление подобных проблем может сильно затягиваться и усложняться.
- При коллективном принятии решений всегда будут возникать конфликты. Интересы жильцов могут не совпадать, у людей разные уровни доходов и понимания того, какие взносы нужно делать и куда тратить деньги. Из-за этого могут даже создаваться отдельные группы жильцов, которые противостоят друг другу. Все это препятствует эффективному управлению домом.
- Возможны траты денег даже на те вещи, которые отдельным жильцам не нужны. Простой пример: большинство жильцов голосует за то, чтобы оборудовать парковку возле дома, и на это нужно выделить определенную сумму денег. И платить придется за парковку всем, даже людям, у которых нет авто и которые выступают против парковки во дворе.
- Необходимо самостоятельно решать вопросы с жильцами, не оплачивающими услуги. Если какие-то квартиры не оплачивают, например, отопление или воду, то решать вопрос с ними нужно в личной беседе или по суду. Иначе все может дойти до того, что из-за нескольких неплательщиков всему дому перестанут предоставлять коммунальные услуги.
- Нехватка квалифицированных специалистов. Эффективное управление домом – задача сложная, и не каждый с ней справится. Нужно уметь принимать непростые решения, правильно расставлять приоритеты и разбираться в основах экономики. К сожалению, распространены случаи, когда домами управляют люди, которые совершенно в этом ничего не понимают. А страдают от этого все жильцы.
Достоинства и недостатки управляющей компании
+ По итогам работы можно проверить, что сделано управляющей компанией. + Управляющая компания – это одна организация, отвечающая за весь спектр услуг, жильцам не придется тратить время на то, чтобы ходить по нескольким учреждениям. + Предоставление услуг осуществляться профессионалами, а значит на высоком уровне. — Кроме оплаты за коммунальные услуги, придется платить и за управление. — Копить средства на капремонт у управляющей компании возможности нет. Поэтому могут возникнуть дополнительные платежи за работы, которые не оплачиваются по строке «текущий ремонт». Допустим, ремонт крыши. — Неправильное ведение деятельности, и управляющая компания может обанкротиться, а ее ответственность — в пределах уставного фонда. — Хотя контроль деятельности управляющей организации возможен, но он очень затруднен. Например, управляющая компания сама определяет подрядные организации, выполняющие ремонт. — Несмотря на то, что управляющая организация – это профессиональный коллектив, на настоящий момент нет в достаточном количестве надежных управляющих компаний, отсутствует практика их деятельности, не сформировался круг профессионалов данной отрасли. А поэтому есть возможность мошенничества.