Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить налоговый вычет при продаже имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Сколько раз можно использовать вычет?
Пока не закончится номинальная сумма. Это правило не действует на квартиры, приобретенные до 2014 г. — на эту собственность вычет можно взять один раз. Начиная с 2014 г. оставшиеся от 260 000 руб. деньги можно переносить, пока сумма не закончится. Недополученным остатком вычета разрешено воспользоваться и при покупке следующего жилья. Это право не распространяется на ипотеку — здесь вычет дают на одну квартиру.
Рассмотрим пример. В 2018 году Федоров А. П. купил квартиру за 2,5 млн. рублей. В месяц он получает 50 000 руб, к моменту покупки выплатил НДФЛ 78 000 руб. Цена квартиры больше двух миллионов, но покупатель может претендовать только на номинал с 2 млн. За 2018 год он вернет только 78 тыс. рублей уплаченного налога, 182 тысячи он сможет вернуть в следующие годы.
Если бы квартира Федорова стоила 500 тыс. руб., он мог бы вернуть 65 000. В этом случае он получит всю сумму, поскольку размер выплаченного налога это позволяет. Но у него останется невостребованная часть лимита, а именно 260 000 – 65 000 = 195 тыс. руб. Эти деньги он сможет затребовать, если будет еще покупать жилье.
Понятие имущественного вычета, и кто его может использовать
С любого вида доходов каждый налогоплательщик обязан отчислять в бюджет налог в размере тринадцати процентов (ст. 224 НК Российской Федерации). Общая сумма всех налогов является налогооблагаемой базой.
Для стремительного развития рынка недвижимости некоторым категориям граждан предоставляется налоговый вычет, основным назначением которого является снижение налогооблагаемой базы – суммы, с которой надлежит вернуть налог. По своей сути он является льготой, побуждающей граждан наиболее активно совершать операции с недвижимостью. То есть вычет – это преференция, позволяющая снизить часть налогов либо произвести возврат ранее уплаченных сумм.
Применение имущественного вычета возможно только в отношении объектов недвижимости.
Ситуации с его предоставлением зависит напрямую от правового статуса стороны:
- Продавец недвижимости после ее продажи и получения дохода обязан уплатить подоходный налог, одновременно приобретая право на снижение общей суммы, с которой подлежит уплатить государственный сбор.
- Покупатель же обладает правом использования налогового вычета путем возвращения (возмещения) суммы в размере 13%, но только при наличии определенных условий.
Рассчитывать на использование налоговой льготы могут только трудящиеся граждане. То есть год, предшествующий оформлению документов, гражданин обязан получать доход, с которого уплачивается подоходный налог. Общее количество трудоустроенных дней значения не имеет. Возврат можно производить, даже если официальное трудоустройство оформлялось на период нескольких недель.
Использовать право могут:
- граждане Российской Федерации, то есть лица, проживающие в Российской Федерации и имеющие статус резидентов.
- предприниматели, не осуществляющие на территории проданных площадей коммерческую деятельность.
Можно ли получить налоговый вычет, если не работаешь?
Вы можете претендовать на вычет, даже если у вас нет официального трудоустройства в момент приобретения недвижимости и даже если с момента покупки прошло уже более трех лет.
Основное условие для получения налогового вычета: нужно быть налогоплательщиком. Обычно это значит быть официально трудоустроенным, но можно и иметь другой доход, с которого уплачивается НДФЛ 13%: продажа другого имущества, сдача квартиры в аренду или средства, полученные от источников за пределами РФ.
Если нет официальных доходов, то есть никакой налог не платится, то получается, что государству нечего возвращать. Но вы не лишаетесь права на вычет совсем — его просто пока нельзя использовать. При появлении официального дохода через несколько лет можно подать документы на вычет и вернуть деньги.
Налог при продаже квартиры
Мало кто не знает, что каждый гражданин РФ обязан отдавать 13% своих заработков государству. Этот закон касается и тех доходов, которые вы получили при продаже жилья.
Размер такого налога полностью зависит о того времени, на протяжении которого вы являетесь собственником этой недвижимости.
Если она принадлежит продавцу менее трех лет, он обязан заплатить налоговые отчисления в размере 13%.
Тем собственникам, которые решат продать квартиру после трех лет владения, беспокоиться не стоит: в этом случае владелец от уплаты освободится.
Но с 2015 года в законодательство вошли некоторые поправки. Теперь отчисления могут не платить лишь собственники, владеющие жилплощадью как минимум 5 лет. Это значит, что если вы купили жилье после 1 января 2015 года, вам придется ждать как минимум пять лет, чтобы избежать уплаты налогов.
Однако есть категория граждан, которые по-прежнему могут не платить налог, если владеют собственностью три года:
- Люди, получившие недвижимость по наследству или в дар;
- Те, кто получил жилье при приватизации;
- Те, кто получил жилье по договору ренты.
Если в вашей собственности квартира находится меньше 3 или 5 лет (срок зависит от даты ее покупки), сумма налога будет определяться суммой, которую вы получите при продаже:
- Отчисления не нужно платить, если при продаже вы попросили меньше 1 млн.;
- С продажи на сумму, больше миллиона рублей, налог составит 13%.
Рассмотрим, как рассчитывается вычет в разных ситуациях.
Гражданин приобрёл квартиру стоимостью 5 млн рублей в 2014 году, в 2016 году он решил её продать. Срок владения составил 2 года, значит он должен заплатить налог с прибыли от продажи в размере 13% от дохода. Сумма продажи = 5500000 рублей. Расчёт налога будет происходить так: 5500000 Х 0.13. Без учёта вычетов налог составит 715000 рублей.
Но гражданин имеет право на налоговый вычет. Он может выбрать один из двух вариантов. Тот, который принесёт ему наибольшую выгоду:
- Учесть необлагаемую сумму в 1 млн рублей. Сумма составит: (5500000 – 1000000) Х 0.13 = 585000.
- Применить вычет на основании в разнице понесённых доходов и расходов. В таком случае расчёт будет таким: (5500000 – 5000000) Х0.13 = 65000.
Очевидно, что гражданину выгоднее будет второй вариант. Именно его и нужно применить для получения налогового вычета.
Право на вычет указывается при заполнении декларации о доходах. Для её подачи заполняется форма 3-НДФЛ. Чтобы подать декларацию и получить вычет, необходимо:
- Заполнить декларацию.
- Подготовить документы, подтверждающие факт продажи недвижимости (договор купли-продажи).
- Подготовить документы для подтверждения права вычета. Если налогоплательщик претендует на вычет на основании понесённых затрат, то прикладывают все финансовые документы, эти затраты подтверждающие (чеки, банковские выписки и т.д.).
- Подать декларацию о доходах с приложением документов, подтверждающих право вычета. Обратиться в ФНС нужно не позднее 30 апреля года, следующего за продажей.
- Заплатить налог. Сделать это нужно в срок, не позднее 15 июля года, следующего за продажей.
Вычет 2 млн. руб. при покупке квартиры
Гражданин Д. Гоцман купил себе квартиру за 10 млн. руб. И сделал в ней шикарный ремонт на сумму 1 млн. руб.
Налогооблагаемой базой является его сторонний доход (например, зарплата).
Таким образом, он будет иметь право вернуть себе из бюджета часть суммы, которую регулярно удерживают с его зарплаты в виде 13%-НДФЛ.
Так как потраченная Гоцманом на покупку сумма (10 млн. руб.) больше, чем максимально возможный налоговый вычет при покупке жилья (2 млн. руб.), то этот вычет применяется в полном объеме. А сумма, потраченная на ремонт, к сожалению Гоцмана, уже не увеличит размер вычета.
Итого, сумма к возврату = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.
Если бы не покупка квартиры, то эти деньги, как обычно, ушли бы в гос. бюджет в виде налога с зарплаты гражданина Д. Гоцмана. А в данном случае, налоговики считают, что Гоцман как бы не получал доход в 2 млн. руб. (вычет), поэтому удержанный 13%-налог с этой суммы они возвращают.
Одним из важных моментов при исчислении имущественного вычета является период владения жилплощадью. Если «квадратные метры» находятся у гражданина более трех лет, то последний вправе не платить НДФЛ вообще. Этому есть и официальное название: приобретение вычета в размере полной стоимость жилплощади.
Здесь также стоит обратить внимание на нововведения, появившиеся два года назад. Их суть заключается в том, что владение квартирой на протяжении трех лет освобождает от НДФЛ только тех, кто получил жилье в порядке дарения (от близкого родственника), наследства, а также пожизненной ренты. Разумеется, квартира должна быть приватизированной.
По отношению же к другим жилым помещениям, применяется нововведение: они должны быть не менее 5 лет в собственности, если человек не хочет перечислять подоходный налог при продаже. Так сказано в пункте 4 уже упомянутой 217.1 статьи НК РФ.
Помните! Закон обратной силы не имеет, поэтому новые сроки применяются лишь к тем, кто стал собственником квартиры после 2016 года.
Считается, что указанная поправка в Кодекс была сделана, чтобы уменьшить количество спекуляций при продаже жилья. Кстати, нужно сказать, что местные власти субъектов РФ наделены специальным полномочием по уменьшению минимальных предельных сроков владения недвижимостью.
Рассмотрим пример. Гражданин Иванов решил распорядиться судьбой квартиры, полученной по наследству в 2010 году, и продал ее в 2015 за 6 миллионов. Срок владения в данной ситуации составляет 5 лет, что, очевидно, больше минимального предельного периода, действовавшего до 2016 года. В таком случае имущественный вычет будет равен стоимости квартиры, то есть шести миллионам рублей. Сумма налога, естественно, в результате окажется нулевой.
Когда у гражданина жилье менее 3 лет в собственности (или пяти, согласно внесенным поправкам), то можно посчитать НБ, исходя из размера которой исчислится налог. Однако человек все равно вправе ее уменьшить. Ситуации бывают разными, поэтому можно выбрать один из двух видов возмещения:
- 1 миллион — в этом случае от стоимости, по которой было продано жилье, отнимается 1 000 000, а налог начисляется лишь на остаток;
- вычет, основанный на тратах на приобретение этой квартиры (необходимы доказательства стоимости). То есть налог будет высчитываться исходя из размера чистой прибыли.
Многих интересует, сколько раз можно воспользоваться вычетом. Если квартиру продают, то налоговое возмещение предоставляется неограниченное количество раз. Однако для вычета в 1 миллион имеется ограничение: его разрешают применять только единожды в 12 месяцев.
Приведем пример, иллюстрирующий расчет.
Гражданин Иванов в 2017 году продал за 5 миллионов жилплощадь, приобретенную в 2015. Срок владения, таким образом, составляет 2 года, поэтому ему придется уплатить НДФЛ в бюджет. Он решает применить вычет в размере 1 миллиона рублей, поэтому сам налог будет рассчитываться следующим образом:
От пяти миллионов отнимаем один, а затем умножаем на 13 процентов. В результате получается 520 тыс. рублей
Именно такую весомую сумму Иванов заплатит, если он не может подтвердить расходы на приобретение указанного жилья.
Кстати, ранее имелась небольшая лазейка. Люди указывали в договоре купли-продажи стоимость квартиры, равную одному миллиону, чтобы не платить налог (он оказывается нулевым). Однако сейчас так сделать не получится, поскольку база исчисляется исходя из кадастровой цены.
Как распределить налоговый вычет при продаже доли в квартире
Обычно долевое участие во владении недвижимостью происходит в результате получения квартиры в наследство или в подарок нескольким людям от одного общего родственника.
При продаже подобной недвижимости учитывается равность или неравность долевого участия владельцев.
- Равнодолевая собственность. Налоговый вычет при продаже доли в квартире распределяют пропорционально доле каждого из совладельцев Как пример: один из совладельцев с долей 1/5 площади, второй – 4/5. Из максимальной суммы вычета первому совладельцу полагается 50 тысяч рублей, второму – 200 тысяч.
- Если долевой процент не был выделен, совладельцы разделят сумму вычета согласно договоренности. Сумма вычета будет распределена согласно заявлениям собственников, в пользу того, кто работает на госпредприятии и регулярно выплачивает налоги.
Основной вопрос при получении – можно ли получить вычет, если квартира продана? Не нужно путать вычет покупателя и вычет продавца. Покупатель возвращает уплаченный в бюджет НДФЛ, а продавец уменьшает сумму налога перед уплатой.
Это означает, что налоговая ничего не возвращает – это налогоплательщик в итоге заплатит меньше со своей стороны.
Для оформления льготы необходимо:
- Дождаться окончания года, в котором была продана квартира.
- Самостоятельно или с помощью специалиста заполнить декларацию (З-НДФЛ), приложить к ней подтверждающие бумаги.
- До 30 апреля подать пакет в ведомство.
- До 15 июля уплатить рассчитанный в декларации налог.
Бумаги нужно представлять в ИФНС (не УФНС) по адресу проживания продавца. После расчетов с бюджетом можно запросить сверку и убедиться, что никаких долгов по налогам не появилось.
Можно ли не платить налог вовсе
Многие люди, желающие продать свою квартиру, спрашивают не только о том, как получить налоговый вычет, но также и о том, возможно ли вовсе освободиться от уплаты налогов. Да, можно в рамках правового поля снизить сумму дохода, которая облагается налогом, предоставив для этого документацию для подтверждения совершенных расходов на покупку. На практике даже сложности и материальное неустойчивое положение никоим образом не освобождает собственника от НДФЛ при продаже (хотя на практике такое возможно с учетом выбранной системы при всех имеющихся для этого условиях, но налог все равно платится, а затем получается вычет).
Единственное исключение: когда квартира продается близкому родственнику, тогда нет необходимости платить налог.