Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое в 2022 году: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Новые правила перевода: что усложнили
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Технические требования к помещению
Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:
- Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
- Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
- Объект должен быть полностью изолирован.
- Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
- Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
- Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.
Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
Сложный случай перевода в нежилой фонд
Перевести в нежилой фонд квартиры, которые не имеют отдельного входа, сегодня почти невозможно. Сооружение отдельного входа, устройство крыльца и пандуса, под которые приходится занять часть земельного участка, признаются реконструкцией. Чтобы ее провести, потребуется получить одобрение всех собственников квартир в жилом доме.
Собрать такие согласия — практически невыполнимая задача. В доме может быть 300 квартир, и почти всегда есть собственники, которые постоянно не живут в квартире и в это время могут находиться за границей. Где-то квартира могла перейти по наследству, а новый собственник еще не вступил в свои права. Получать согласие в этой ситуации не у кого. Так что собрать сто процентов подписей жильцов не всегда может и управляющая компания.
После этого потребуется подготовить проект реконструкции, согласовать его в различных надзорных организациях от пожарных до СЭС, получить разрешение на проведение работ, а затем акт выполненных работ. Все это значительно усложняет перевод в нежилое помещений без отдельного входа и делает эту задачу почти невыполнимой.
«Браться за перевод квартир в пяти- или девятиэтажках мы бы не стали. Пока достаточно беспроблемно перевести в нежилое можно только квартиры, расположенные на первых этажах в новостройках. В них уже предусмотрено все необходимое для такого использования: сделан отдельный вход и крыльцо, установлена пожарная сигнализация», — рассказывает Андрей Лопатин.
Жилое и нежилое помещение
Жилым является изолированное помещение, соответствующее санитарным нормам, предназначенное для постоянного проживания одного или нескольких лиц.
Нежилым называется помещение, предназначенное для ведения коммерческой и других видов деятельности, не пригодное для постоянного проживания граждан.
Организация офиса и ведение коммерческой деятельности в жилой недвижимости нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, и перед открытием представительства фирмы на первом этаже многоквартирного дома, необходимо вывести квартиру из жилого фонда в нежилой.
Важно! В Жилищном кодексе РФ описана процедура по выводу недвижимости из категории жилой, прочитать об этом можно в главе 3, статьи № 22, 23 и 24.
Какое помещение можно сделать нежилым?
Переделать, перевести (вывести) из жилой категории в нежилую можно только ту недвижимость, которая обладает для этого необходимыми условиями. Если условий нет – их нужно создать.
Примерный порядок условий таков:
- помещение должно иметь отдельный вход со стороны улицы (если такого входа нет, должна быть возможность его создания);
- все собственники должны быть согласны с изменением категории;
- недвижимость соответствует требованиям и условиям главы 3 ЖК РФ;
- право собственности на помещение не обременяется договорами залога, аренды и прочими.
Итак, когда не допускается перевод ?
Помещение нельзя перевести в нежилое:
- Помещение, в котором на постоянной основе прописаны люди. Сначала они должны выписаться, а уже потом – подавать заявление на перевод.
- Часть квартиры коммунального типа. Перевести в нежилую можно только всю коммунальную квартиру целиком, а часть – нельзя ни при каких условиях.
- Квартира, отданная в залог или аренду. Для успешного перевода необходимо расторгнуть все договора, обременяющие право собственности.
- Квартира, под которой расположены жилые помещения. В этой ситуации перевод могут разрешить, но происходит это нечасто и зависит от особенностей эксплуатации будущего нежилого пространства.
Проще всего осуществить перевод, если помещение технически жилое, но по факту непригодно для проживания.
Пригодное для жизни помещение легко сделать нежилым лишь в том случае, если оно находится на 1 этаже. На этажах повыше будут серьезные затруднения и высокая вероятность отказа.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
- При переводе жилого помещения в нежилое меняется его правой статус и порядок использования помещения.
- Чаще всего к данной процедуре прибегают собственники, желающие переоборудовать свою квартиру (или дом) в офис, магазин или салон красоты.
- Строительные правила ограничивают виды деятельности под которое может быть использовано нежилое помещение в многоквартирном доме. В частности, запрещено использовать такие помещения под:
- Магазины по продаже автозапчастей, шин, автомобильных масел и синтетических ковровых изделий;
- Специализированные рыбные магазины;
- Предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2);
- Предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2;
- Производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста);
- Дискотеки, танцевальные студии, театры и другие предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;
- Склады, любого типа;
- Зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;
- Дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема;
- Отделения/кабинеты магнитно-резонансной томографии;
- Рентгеновские кабинеты;
- Диспансеры всех типов.
Полный перечень всех ограничений указан в СП 54.13330.2011.
Для перевода жилого помещения в нежилое должны быть соблюдены 4 условия:
- Помещение должно располагаться на первом этаже здания, либо на втором (и выше) при условии, что непосредственно под помещением расположены только нежилые помещения;
- В помещение должен иметься отдельный вход;
- В помещении не должен кто-то проживать или быть зарегистрирован по данному адресу;
- На помещение не должно быть наложено обременение (например, залог).
Так же перевод жилого помещения в нежилое ограничен в следующих случаях:
- Если в помещение планируется осуществлять религиозную деятельность;
- Если помещение находится в наемном доме социального использования.
Согласие собственников других квартир
Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.
Информирован – значит вооружен
Вы приняли решение и готовы собирать документы о переводе своего помещения в нежилое? Не спешите! Как показывает практика, нужно подстраховаться и узнать, что вас может ожидать. Для этого рекомендуем обратиться к любому независимому эксперту, который даст оценку, насколько реально осуществить такую процедуру. Думаете, что это лишняя трата времени и денег – ошибаетесь. Если вы «запустите» процесс, а потом придется все переделывать – выйдет намного дороже.
Итак, специалист подскажет: нужно ли сооружать пандус, чтобы обеспечить подход к помещению или строить дополнительный вход и другие сооружения. Разъяснит, что мнение соседей очень важно – всего один человек, не согласный с открытием бара, например, или магазинчика может «сломать» все ваши планы. В некоторых помещениях не допускается оборудовать парикмахерские и т.д.
Как перевести помещение из жилого в нежилое
Разрешение на перевод объекта в состав
нежилого фонда дает муниципалитет, либо уполномоченные им органы. Однако для
его получения нужно соблюсти множество требований ЖК РФ, в том числе:
- документы
на согласование может представить только собственник жилья (наниматели лишены
такой возможности); - если
перевод в нежилое помещения связан с обустройством дополнительных входов,
оконных проемов и иных элементов, обеспечивающих доступ к общему имуществу МКД,
нужно получить согласие собственников дома; - не
допускается использовать помещение в многоквартирных домах под производство, вести
деятельность с вредными или опасными факторами.
Важно! Перевести в нежилое можно только помещение, расположенное на первом этаже МКД. Если квартира находится на втором этаже, ее можно признать нежилой только в случае, если помещение под ней уже обладает таким статусом.
Основным требованием для размещения
нежилых помещений в МКД является обустройство дополнительного входа. Это
правило существенно затрудняет процедуру перевода и согласования.
Любое
изменение несущих конструкций или фасадов здания нужно согласовать с жильцами и
надзорными органами.
Кроме знаний о том, как перевести жилье из жилого в нежилое, для перевода жилого помещения в нежилое необходимы следующие документы:
-
поэтажный план и экспликация.
Для его получения следует обратиться в БТИ, в которое нужно предоставить заявление, паспорт заявителя, свидетельство о праве собственности и акт от межведомственной комиссии о перепланировке помещения. В бюро будет составлен поэтажный план и экспликация с учетом внесенных изменений;
- технический паспорт выдается также в БТИ;
- решение службы пожарного надзора, в котором оформляется запись о том, что объект соответствует противопожарным нормам. Оформляется оно при подаче заявки в Управление Государственного Пожарного надзора;
- разрешение санэпидемнадзора. Взять его можно, обратившись в СЭС;
- документ из ДЭЗа, в котором описывается территория, являющаяся соседней с переводимым объектом;
- письменное согласие соседей или решение собрания.
При оформлении помещения в многоквартирном доме нужно получить разрешение от жильцов. Для этого пишется обращение в УК о включении в повестку дня очередного собрания жильцов вопроса о переходе статуса помещения.
Только при принятии решения большинством голосов (наиболее частое требование – согласие 2/3 участников собрания) при 50% явке оно будет законным. Еще одним способом, которым можно получить согласие, является личный обход каждой квартиры, расположенной по соседству;
- техническое заключение о техсостоянии всего здания в целом. Выдается УК;
- выписка из домовой книги, где фиксируется запись о том, что в квартире нет прописанных лиц. Срок справки – две недели;
- проект перепланировки квартиры;
- выписка из ЕГРП о праве собственности на данный объект;
- кадастровый паспорт.
Ответы юриста на частные вопросы
Я заказал и оплатил проект перепланировки, он обошелся мне в 30 000 р. После этого организовал собрание собственников, они выступили против перевода моей квартиры в статус нежилого помещения. Можно ли взыскать с них расходы?
Нет. Изменение статуса объекта недвижимости – это желание самого владельца. Другие собственники могут быть против, и возмещать расходы, предшествующие проведению собрания, не обязаны.
Я сам сделал перепланировку. Теперь хочу заказать проект, чтобы перевести квартиру в статус нежилой. Можно ли так сделать?
Нет. Сначала заказывается проект перепланировки, потом проводятся строительные работы. За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность ст. 7.21 КоАП РФ, могут оштрафовать на сумму до 2 500 р. Кроме того, на основании ст. 29 ЖК РФ администрация вправе обязать собственника вернуть помещение в первоначальное состояние. Но собственник может узаконить изменения через суд, и тогда на основании решения недвижимость будет сохранена в перепланированном состоянии.
Нужно ли присваивать квартире новый номер после перевода из жилого фонда в нежилой?
Нет, номера квартир присваиваются однократно.
Технические требования к помещению
Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:
- Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
- Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
- Объект должен быть полностью изолирован.
- Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
- Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
- Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.
Обратите внимание! Если переводится жилой частный дом в нежилое помещение, нужно посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещается ведение коммерческой деятельности. В таком случае сначала придется менять статус участка, а затем заниматься помещением.
Перевод из жилого помещения в нежилое: документы
Для перевода квартиры в многоквартирном доме владельцу нужно собрать следующий пакет документов:
| Наименование документа | Примечание |
|---|---|
| Паспорт заявителя (собственника жилья) | Предоставляется оригинал и копия |
| Свидетельство прав собственности на квартиру | И прочие правоустанавливающие бумаги (договор дарения, завещание) |
| Технический паспорт и план | Выдаёт Бюро технической инвентаризации |
| Кадастровый паспорт и план | Выдаёт учреждение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости |
| Выписка из домовой книги | Действительна один месяц. Содержит сведения о том, что сняты с регистрации все проживающие |
| Акт пожарного надзора | О соответствии нормам пожарной безопасности |
| Заключение санитарно-эпидемиологической станции | О соответствии санитарным положениям |
| Акт о техническом состоянии | Можно оформить в управляющей компании |
Собранные документы подаются на рассмотрение межведомственной комиссии, которая и принимает решение, разрешить перевод квартиры в нежилое помещение или выдать отказ. После эти документы и справку о стоимости квартиры после её перевода, выданную в бюро технической инвентаризации на основании разрешения, подают для приватизации нежилого фонда.
Как оформить документы на право собственности?
Успешное прохождение всех предыдущих этапов дает право приступить к заключительной стадии: оформить новые документы на право собственности данным нежилым помещением. Перерегистрация осуществляется на основании заявления собственника Управлением Росреестра. Заявителю потребуется представить пакет документов:
- Копию паспорта собственника или копии учредительных документов организации;
- Свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
- Акт приемки работ по реконструкции;
- Кадастровый паспорт квартиры;
- Квитанцию об оплате госпошлины.