Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформленный договор ещё не означает, что за вами закреплены все права на участок – отдельно потребуется выполнить ещё несколько процедур. Это гарантирует, что в будущем никаких проблем с этой землёй не возникнет – а при проверках может выявиться разное. Именно поэтому лучше ничего на участке не делать перед тем, как будет завершено его оформление.
Освоение хозяйственной и садово-огородной зон
Если участок запущенный, для начала потребуется провести его уборку. Разберитесь с сорняками, те деревья, что решили оставить, приведите в порядок, остальные – спилите и выкорчуйте. Если участок и так неплохо ухожен, лучше не торопиться и менять его постепенно.
В любом случае главное – не переоценивать свои возможности. Это очень распространённая ошибка – чрезмерно форсировать процесс обустройства участка. Сделать сразу всё не получится, так что лучше продвигаться постепенно. В первую очередь стоит освоить хозяйственную зону: устроить центральный водопровод иди пробурить скважину, сделать канализацию.
Для будущего строительства также стоит создать условия: установить временное помещение для жилья, временные склады – и так далее. Для всего этого стоит заранее подыскать удобное место, расположенное так, чтобы удобно было завозить материалы и вести строительство.
Проектирование дренажной системы
Участки, где уровень грунтовых вод достаточно высок (менее 2 м от поверхности земли), нуждаются в организации дренажной системы. Грамотно спроектированная комплексная дренажная система увязывает очищенный водосток от септика, ливневую канализацию, дренаж фундамента и контурный дренаж участка в одну систему. Тем самым обеспечиваются комфортные условия для проживания на участке и хозяйственной деятельности: участок не подтапливается, вода собирается в дренажном колодце, который используется для систем полива и орошения.
Если учет всего вышеперечисленного кажется вам трудновыполнимой задачей, решайте её с привлечением специалистов. Есть два варианта:
1) Вы выбираете подрядчика на строительство дома, который предлагает и услуги по комплексному ландшафтному проектированию.
Подготовка почвы в садово-огородной зоне
С поливной водой и канализацией вы уже определились, основные коммуникационные проводки выполнены, план-схема составлена, можно приступить к общей планировке садово-огородного участка в натуре. Верхний слой почвы со строительных мест сразу вывозите на «грунтовые острова», то есть на места будущих насаждений, отмеченных на план-схеме.
Проведите горизонтальную планировку, разровняйте по полю привезенный почвенный грунт. Если участок целинный, вспашите или перекопайте его и отдайте образцы почвы в ближайшую лабораторию на физико-химический анализ. Имея результат анализа можно начинать облагораживание участка.
- Если почва закисленная, то провести раскисление.
- Уменьшить засоренность можно разными способами: с применением химических препаратов гербицидов и без них. В течение первого года провокационными поливами, культивациями вызвать усиленное размножение сорняков и, закапывая их, уменьшить общую засоренность (в основном однолетними сорняками).
- Если почва обедненная, увеличить общий фон плодородия внесением навоза, птичьего помета, перегноя, гумуса, минеральных удобрений, посевом сидератов в несколько сроков. Эти работы необходимы. Не торопитесь с высадкой овощей. Посев и посадка должны быть проведены в подготовленную почву, в противном случае (особенно при редких посещениях) соберете огромный урожай осеменившихся сорняков.
Наличие туалета, это обеспечение одной из первостепенных, после воды и еды, потребностей человека. Поэтому туалет нужно ставить обязательно и в первую очередь (хотя бы на период строительства).
Местом расположения следует выбирать удаленные стороны участка. Обязательно учесть тот факт, что от мест забора воды туалет должен отстоять не менее чем на 10 метров.
Стоимость готового туалета с доставкой от
- Совет
На первое время, пока нет никаких построек на участке, туалет может служить местом хранения садового инвентаря: лопат, вёдер, шланга для полива
и т. д.
| Назначение земли | Тип постройки | Разрешение на строительство | Соблюдение норм и правил | Форма правления |
|---|---|---|---|---|
| ИЖС | Капитальный жилой дом | Да, в упрощенном порядке | Да | Индивидуальное |
| ЛПХ в населенном пункте | Капитальный жилой дом | Да | Да | Индивидуальное |
| ЛПХ вне населенного пункта | — | — | — | Индивидуальное |
| Для дачного строительства | Капитальный жилой дом / капитальное жилое строение | Нет | Да, плюс соответствие проекту планировки территории | Председатель |
| Для садоводства | Капитальное жилое строение | Нет | Да, плюс соответствие проекту планировки территории | Председатель |
| Для огородничества | Некапитальное жилое строение | Нет | Да | Индивидуальное / председатель |
| КФХ | Капитальный дом | Да | Да | Индивидуальное / председатель |
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве теперь охватывает и малоэтажные дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока весь посёлок не будет построен, а владельцы не зарегистрируют право собственности.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Стоимость «нулевого этапа»
В таблице приведены примерные цены на работы, которые строители и архитекторы рекомендуют проделать до закладки фундамента.
Цены актуальны на январь-март 2015 года.
| Вид работ | Цена |
|---|---|
| Топосъёмка (участок 10-15 сот.) | 15-20 тыс. руб. |
| Топосъёмка с согласованием с главархитектурой (участок 10–15 сот.) | от 40 тыс. руб. |
| Геофизические изыскания – поиск воды | от 10 тыс. руб. |
| Геофизические изыскания – изучение грунтов | от 8 тыс. руб. |
| Нарисовать схему генплана 10 соток | от 20 тыс. руб. |
| Эскизная часть проекта дома без технической документации | 450 руб. за кв. м. общ. площади |
| Архитектурно-строительная часть проекта дома | 550 руб. за кв. м. общ. площади |
| Проектирование систем отопления и вентиляции (коттедж 200 кв. м.) | 25 тыс. руб. |
| Проектирование водопроводной и канализационной систем (коттедж 200 кв. м.) | 20 тыс. руб. |
| Проектирование электрической системы (коттедж 200 кв. м.) | 17 тыс. руб. |
| Проектирование наружных водопроводной и канализационной сетей | 15-20 тыс. |
| Услуги посредника по получению разрешения на строительство | 25-45 тыс. за объект |
| Подключение дома к газовым сетям (посёлок газифицирован) | 170-350 тыс. руб. |
| Бурение и обсадка скважины на воду | 1-1,8 тыс. пог. м. |
| Обвязка скважины (установка подающей трубы, насоса, крышки) | от 20 тыс. |
| Подключение коттеджа к электрическим сетям | от 15 тыс. руб. |
| Установка аэрационной станции на 4-5 чел. (материалы и работа) | от 120 тыс. руб. |
Краткий перечень мероприятий по подготовке участка перед строительством
Можно ограничиться минимальным набором мероприятий из десяти пунктов, чтобы значительно упростить строительство дома и избежать проблем. В частности, в промежутке времени между покупкой участка и закладкой фундамента нужно позаботиться о следующих моментах:
- Обеспечение беспрепятственного доступа к неосвоенному участку.
- Заблаговременное зонирование территории.
- Демонтаж лишних построек.
- Удаление ненужной растительности.
- Выравнивание строительной площадки.
- Геодезические работы.
- Подготовка почвы под строительной площадкой.
- Решение вопросов с коммуникациями.
- Ограждение территории.
- Электрификация стройплощадки.
Проведение регистрации права собственности
Купля-продажа земельного участка – что и как правильно делать Квитанцию при оформлении представлять не обязательно, так как об оплате хранится информация в соответствующей базе данных. Однако если ее предъявить, это поможет избегнуть возможных недоразумений. Когда проводится купля-продажа земельного участка, необходимо, чтобы все требования законодательства к таким сделкам неукоснительно выполнялись. При неправильном оформлении может оказаться так, что сделка окажется недействительной. Чтобы этого не произошло, нужно, чтобы имелись все нужные документы для подписания договора и после окончания его оформления обязательно должна быть сделана регистрация в Едином реестре недвижимости.
- территориальное отделение Росреестра;
- обратиться в Многофункциональный центр;
- послать по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описанием вложением;
- провести оформление через Госуслуги.
Участок под строительство дома
Для начала строительства нужно обладать определенным бюджетом и земельным участком. Если участка нет, а бюджет позволяет, его можно купить.
На что нужно обратить внимание, выбирая участок под строительство дома:
- личные интересы. В первую очередь задают направление для поиска. Возможно, с каким-то местом связаны воспоминания, или хочется участок возле воды, или в лесу и т.д.;
- местонахождение. Более востребованными являются участки, расположенные в черте города или на расстоянии 10-15 км от нее;
- размеры участка. Влияют на масштабность строительства. В строительстве придерживаются пропорции 1:10. Т.е., на участке в 6 соток уместно будет строительство дома в 60 м.кв. Соблюдение этой рекомендации или нет, решает владелец участка, но в случае продажи существенно повышает ликвидность недвижимости;
- наличие инфраструктуры. Даже если в планах полное уединение желательно, чтобы на территории застройки было расположено еще несколько строений, работал медпункт, магазин, школа и т.п. Особенно важно это в том случае, если дом предназначен для семьи с детьми и в нем планируется круглогодичное проживание;
- близость к транспорту. Для автовладельцев важно оценить качество подъездных путей, наличие/состояние асфальтного полотна. Чтобы не оказаться потом в ситуации, когда для того, чтобы добраться до дома нужно менять авто на другое, с более высоким клиренсом. Для тех, у кого машины нет, близость к общественному транспорту желательна;
- наличие коммуникаций. Есть ли возможность подключиться к центральному отоплению, водоснабжению, канализации. Проведены ли до участка линии электропередач. С такой ситуацией часто сталкиваются владельцы участков во вновь создаваемых поселках-сателлитах;
- состояние экологии в местности. Может оказаться, что проживание здесь чревато негативными последствиями (близость опасного производства);
- тип грунта. От него зависит выбор фундамента, возможность устройства колодца. На практике может оказаться, что данная почва вообще не пригодна для строительства тяжеловесных объектов. Т.е., летний домик или небольшую дачу на ней поставить можно, а возвести двухэтажный дом с мансардой – нереально.
- рыночная стоимость участка. Ее определяют все параметры в совокупности. Окончательная цена будет зависеть от хозяев участка и вашего умения аргументированно торговаться.
Пошаговая схема получения земли под строительство дома.
Первоначально я «прокачал» сайт местной администрации на предмет поиска уже сформированных земельных участков, которые администрация выставляет на аукцион с целью продажи или сдачи в аренду.
Участков предлагалось не много.
Но меня больше всего поразила стоимость.
Администрация почти все участки выставляла на аукцион по кадастровой стоимости.
На мой взгляд, это откровенный «грабеж», поскольку, как многим известно, кадастровая стоимость, как правило, многократно превышает рыночную стоимость.
Подобное положение вещей убедило меня в разумности идеи идти по пути, описанному в инструкции: «Как получить землю», и подавать заявку на еще несформированный земельный участок.
Первое, что нужно было сделать – это найти свободную землю.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.