Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из аренды в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Не всегда местные органы власти предоставляют арендуемую землю в собственность. На практике отказы случаются в следующих ситуациях:
- Участок находится в государственной собственности, но по документам отсутствует принадлежность к федеральному или муниципальному ведению;
- Отсутствуют основания для регистрации собственности;
- Не предусмотрен план генерального развития в поселении;
- Реальные границы участка не совпадают с границами соседних территорий;
- Участок имеет обременения;
- Земля переведена в резерв для государственных целей;
- Не совпадают сведения в документах.
Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.
Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.
Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:
- Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
- У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
- Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.
Как оформить в собственность землю под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.
Как выкупить из аренды в собственность землю под садоводство
Если земельный участок с назначением «для ведения садоводства» расположен на землях населенных пунктов, то для его перевода из аренды в собственность будет нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом. Порядок перевода будет такой же, как и на участке под ИЖС.
Если садовый земельный участок расположен на землях сельхозназначения, то для перевода из аренды в собственность также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно торопиться — узаконить постройку по дачной амнистии можно только до 31.12.2020 года. Далее перевод земельного участка в собственность будет возможен только, как земель под сельское хозяйство (подробности ниже).
С мая 2022 года у граждан появится возможность без торгов выкупать землю, которую они арендуют у государства для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или под огороды по кадастровой стоимости.
Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.
К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.
Причины отклонения заявки
Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:
- имущество находится в обременении;
- основания для регистрации права собственности отсутствуют;
- данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
- фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
- выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
- предоставлен неполный пакет документации.
Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.
Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:
- земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
- территории, входящие в перечень общего пользования;
- особо охраняемые объекты;
- имущество, переданное вооруженным силам.
Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.
Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.
Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.
Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:
- Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
- У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
- Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.
Договор аренды в данном случае оформляется на 3 года. К окончанию этого срока дом должен быть построен и введен в эксплуатацию. Затем можно подать заявление на оформление участка в частную собственность. В случае первичного обращения земля передается бесплатно. Если ранее уже был получен участок, можно прибегнуть к платному оформлению.
Определение стоимости
Величина участка не влияет на определение суммы арендного взноса. Учитывается кадастровая стоимость. Это говорит о том, что размер платы определяется в процентах от указанного показателя. Кроме того, использована может быть неоднократная величина налоговой ставки, установленной для недвижимости. Стоит обратить внимание на то, что стоимость подлежит установлению в каждом отдельно взятом регионе. Учитываются при расчете местные особенности. При расчете учитываются такие ставки, к примеру, когда в населенном пункте проживает более трех миллионов граждан, взять за основу потребуется 20 процентов от стоимости, отраженной в кадастрах. Когда численность населения составляет от полумиллиона до 3 миллионов, размер ставки меняется от 7,5 до 24 процентов.
ВНИМАНИЕ !!! Если говорить про небольшие населенные территории, то стоимость выкупа имеет кратное выражение к ставке по налогам. Она равна от 2 до 5. Когда участок располагается в сельской местности, то приобрести его получится примерно за 5 процентов от суммы, отраженной в отчете эксперта.
Говоря о наделах, отнесенных к собственности федерального значения, она составляет порядка 3 процентов суммы, отраженной в кадастрах. Аналогичные правила установлены по отношению к выкупу, производимому организациями. Такие площади предназначаются для строительства построек дачного назначения.
Может ли департамент имущественных отношений отказать в оформлении участка сельхозназначения крестьянскому хозяйству?
Да, при наличии одного из снований, указанных в ст. 39.16 ЗК РФ. В остальных случаях отказ неправомерный и его можно обжаловать в судебном порядке.
Так, было удовлетворено исковое заявление главы КФХ в Краснодарском крае о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в собственность участка за плату без проведения торгов.
Департамент мотивировал свой отказ тем, что на территории арендуемого участка расположен газопровод, отсутствие согласия супруги и цели использования территории.
Суд, изучив материалы дела, определил, что наличие газопровода не является основанием для отказа.
В связи с отсутствием согласия и цели в заявлении департамент обязан был вернуть заявление, а не рассматривать его и выносить решение.
Таким образом, суд удовлетворил иск заявителя и обязал предоставить участок за плату без проведения торгов.
Закон о выкупе земли из аренды в собственность 2022
Какова стоимость Стоимость участка рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой цены, которая зависит от региона и месторасположения земли. Например, стандартно для граждан, которые возвели постройки на участках, а также для юридических лиц, которые являются владельцами зданий, стоимость выкупа из аренды составляет около 60% кадастровой цены.
Минимальная ставка в размере 2,5% предоставляется в случае выкупа участка из федерального владения.
Данный процент также применяется в отношении юридических лиц, когда выкупаются разделенные наделы, предоставленные в аренду с целью формирования дачного хозяйства. Также обратите внимание, что в случае необходимости смены категории и характера целевого использования участка, вам необходимо будет оплатить около 80% его кадастровой стоимости.
Если нужды в таких изменениях нет, тогда применяется ставка на уровне 20%.
Способы выкупа земельного участка из аренды в собственность
Существуют различные варианты передачи прав на владение земельным участком на основании аренды и с возможностью выкупить землю впоследствии.
Земельный участок будет считаться принятым в собственность, если:
- Собственник земли принял все текущие оговоренные условия сделки с приобретателем, у сторон нет вопросов и сомнений относительно текста договора;
- Если гражданин принимал участие в аукционе, объявленном муниципалитетом для осуществления продажи государственной земли;
- Если земля передана особым категориям граждан на бесплатной и безвозмездной основе с правом выкупа земли при наступлении определенного обстоятельства;
- В случае покупки земли на аукционе, который организовывают и проводят частные лица;
- Если участок приобретен по ускоренному варианту с целью осуществления сельскохозяйственной деятельности или для возведения многоэтажного строения для постоянного проживания граждан, с целью применить участок для возведения социального объекта.
Чтобы продать участок земли с объектами начатого, но не завершенного строительства для ИЖС, необходимо убедиться, что арендуемая земля и объекты на ней не являются объектами права третьих лиц. Очень важно получить информацию о том, применяли ли земельный ресурс арендуемой территории по целевому назначению.
Органы исполнительной власти на местах формируют и утверждают последовательность действий для оформления земельного участка в собственность частному лицу. В случае завершения строительных работ на участке земли, оформления прав на объект недвижимости, возведенный на участке, оформите землю в собственность.
Если участок земли приобретен для ведения садово-огороднической деятельности, факт использования участка по назначению подтвержден, тогда гражданин, осуществляющий хозяйственную деятельность, может приобрести в собственность указанную территорию.
Когда могут отказать в выкупе
В выкупе земли из аренды в собственность, как и в любой другой операции с собственностью, вам могут отказать государственные службы, ответственные за купле – продажу и перерегистрацию. Но для этого у них должны иметься веские основания. В перечень причин, достаточно значимых для выдачи отказа в выкупе земли из аренды в собственность, входят:
- Ошибки в документах, ненадлежащая подготовка пакета бумаг, предоставление не всех необходимых документов;
- Заведомо ложные сведения, предоставленные в документах;
- Банкротство покупателя, открытые против него дела по взысканию задолженностей, а так же наличие значительных финансовых обременений и обязательств;
- Наличие установленного государством или местными властями запрета на передачу земли в частную собственность;
- Принадлежность участка к определенным типам земель: лесным хозяйствам, заповедникам, объектам общего пользования и так далее;
- Наличие запрета на продажу земли именно для покупателя (например, если он не гражданин РФ).
ЦЕНА ВЫКУПАЕМОГО УЧАСТКА
Цена земельного участка устанавливается в момент подачи заявления. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.
Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном ЗК РФ .
При этом не имеет правого значения, когда было принято решение о предоставлении участка, или когда был направлен договор купли-продажи (подобные действия могут под различными предлогами совершаться уполномоченными органами месяцами, а то и годами). Неправомерное бездействие уполномоченного органа в вопросе предоставления обществу на праве собственности земельных участков, а также неправомерный отказ в их предоставлении не должны влечь неблагоприятные для заявителя последствия в виде увеличения кадастровой стоимости земельных участков на момент рассмотрения спора.
Цена определяется на момент подачи заявления, даже если на момент заключения договора купли-продажи кадастровая стоимость участка уменьшилась.
В случае выявления завышения выкупной цены, покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части установления выкупной цены и применении последствий недействительности сделки.
Кто может выкупить землю из аренды в собственность?
В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?
В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.
Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.
Когда могут отказать?
Перевод земли в собственность из аренды — трудоемкая и длительная процедура, к которой нужно подходить с максимальной ответственностью. И почти гарантированно, гражданин столкнется с рядом проблем которые, потенциально, могут привести к отказу.
Наиболее трудно выкупить землю у местной администрации по кадастровой стоимости. В этом случае участок будет выставлен на торги, и арендатор должен будет предоставить наибольшую стоимость на аукционе. Единственное преимущество у него в этом случае — он узнает о проводимых торгах первым. Но если арендатору не удастся предложить наибольшую цену за землю, ему откажут в праве ее выкупа, и у территории появится новый владелец. Потенциально, ее потом можно будет выкупить уже у него, но тут возможны свои сложности.
Также отказ на перевод земли в собственность из аренды возможен в том случае, если кадастровые документы на участок заполнены неправильно. Это случается иногда даже не по вине арендатора, а из-за некомпетентности кадастрового инженера, или трудностей при его работе на участке (например, из-за «оползания» границ в овраг или их нарушения недобросовестными соседями).
Еще одна причина отказа на оформление земли в собственность основана на сложностях в согласовании перехода права на владение. Причем противодействие чаще возникает не со стороны арендодателя, а от государственных органов. Например, если сделка, по мнению органов опеки и попечительства, задевает интересы несовершеннолетнего, то они могут воспрепятствовать ее осуществлению.
Также часто отказывают, если у заявителя нет полного пакета необходимой документации. Этот момент большинством считается одним из самых сложных для реализации, но оформить земельный участок в собственность, если нет документов, невозможно.