Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом с сюрпризом: 9 ошибок при покупке дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нулевым пунктом в подготовке к сделке советуем считать детальный осмотр продающейся недвижимости. Осмотрите и сфотографируйте все предметы мебели, коммуникации, состояние ремонта, технику и показания счетчиков. Это поможет принять взвешенное решение о покупке, детально изучить состояние объекта, и исключить споры при передаче объекта на тему состояния и комплектации.
Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое
Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).
Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному». Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.
Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.
Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
- Если собственник – человек в возрасте, и его поведение вызывает подозрения, желательно получить справку, что он не состоит на учете в психо-неврологическом диспансере. Невозможно заключить законную сделку с невменяемым человеком. Его родственники могут доказать через суд, что покупатель не имеет права поселиться на участке, который он считает своим. Маловероятно, что уплаченные деньги вернутся в полном размере.
- Небезопасно приобретать любую недвижимость у несовершеннолетних лиц. Без письменного разрешения опекунов заключать подобные сделки они не имеют права.
Если от имени несовершеннолетнего гражданина действуют его родители, нет гарантии, что процесс купли имущества пройдет гладко. Могут вмешаться органы опеки с заявлением, что сделка проходит не в интересах ребенка, тем самым нарушаются его права. - Если не уточнить перед покупкой планы администрации на близлежащую территорию, можно получить неприятный сюрприз в виде известия, что приобретенный дом подлежит сносу. Взамен, конечно, предоставят другое жилье, но район и условия проживания могут оказаться неудовлетворительными.
Приобрести участок можно у частного лица, у девелопера или у государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Тайна 4. А у меня землю не заберут?
Перед сделкой с участком следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка. Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере. Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца. На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда.
В моей практике был случай, когда суд признал недействительной сделку, проведённую четырьмя годами ранее. При её оформлении была получена справка из психневродиспансера о том, что продавец не стоит на учёте. Однако спустя три года у него была диагностирована болезнь альцгеймера. Представители бывшего владельца доказали в суде, что на момент продажи человек уже был болен…
Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе потенциальных покупателей. Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права. Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.
На что важно обратить внимание перед покупкой?
Чтобы не попасться на удочку злоумышленников, обратите свое внимание на следующее:
1. Наличие необходимого пакета документации. Основные характеристики во всех бумагах, которые предоставляет продавец недвижимости, должны быть идентичны. Вы самостоятельно можете проверить достоверность предоставленной информации на сайте Росреестра.
2. Выясните – действительно ли в документах указана та же информация, что вы видите непосредственно на самом объекте. Нередки случаи, когда обманутые граждане обращаются за помощью, если в документации указано «под индивидуальный жилой дом», а на деле предоставлен участок с видом «для ведения личного подсобного хозяйства».
Обратите внимание, что во втором случае размещение жилого дома запрещено законодательством.
3. Удостоверьтесь в том, что количество площади, указанное в документе, полностью соответствует действительности.
4. Проверка земельных участков физических лиц через кадастр, фактическое местоположение. Подобную информацию можно получить через наш онлайн сервис. Также, узнать это в точности можно, если заказать соответствующую выписку.
5. Обратите внимание на то, чтобы предлагаемая территория не входила в так называемую особую зону.
Необходимо подчеркнуть, что к зонам с особенными условиями использования территории относятся:
· водоохранные участки;
· магистральные трубопроводы;
· объекты газоснабжения и др.
Также, заранее удостоверьтесь, что приобретаемая территория не находится под залогом в банке, на нее не наложены никакие обременения и т.п.
Долги, доверенности и дороги
В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:
1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.
2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.
3. Покупателю следует изучить документы стратегического и градостроительного планирования. Надо выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или оживленная автомагистраль. По закону Свердловской области N 100-ОЗ от к упомянутым документам относятся схемы территориального планирования и генеральный план города (района). Они должны быть опубликованы в СМИ и на сайте муниципалитета. Согласно N 8-ФЗ от эти бумаги должны быть предоставлены гражданину по запросу. Чтобы ознакомиться со схемой и генпланом надо обратиться в муниципальный отдел по архитектуре. В некоторых случаях придётся подавать запрос через канцелярию.
4. При покупке участка в коттеджном поселке, убедитесь, что у девелопера, есть свидетельство о праве собственности на землю из Росреестра, либо договор аренды с отметкой о регистрации в Росреестре. Также следует убедиться, что у застройщика есть проект планировки посёлка и межевой план, подготовленные межевым бюро (специализированной геодезической организацией) и разрешение на строительство инженерных сетей и жилых домов от местной администрации. Документы должны быть подлинные, не копии.
Проверяем земельный участок перед покупкой: на что следует обратить внимание?
Планируемый к покупке земельный участок может обладать рядом недостатков и ограничений правового, градостроительного и иного характера. Такие ограничения и недостатки могут не позволить покупателю использовать участок в соответствии с его планами либо вовсе поставить под угрозу приобретенный титул собственности. На что обратить внимание при приобретении земельного участка и как его проверить, читайте в материале.
Процедуру проверки земельного участка перед покупкой можно разделить на несколько этапов:
проверка кадастрового статуса;
проверка имущественного (правового) статуса;
проверка градостроительного статуса;
проверка участка на предмет наличия судебных споров и проверка продавца на надежность;
Проверка на местности
Для такой проверки рекомендуется привлечь кадастрового инженера. С помощью выписки об объекте недвижимости из ЕГРН он сможет установить, где конкретно находится ваш земельный участок.
Не исключено, что ваш земельный участок находится не в том месте, где указывал вам собственник, а ближе к многоквартирному дому, либо его территория ограждена каким-то другим лицом. Чтобы полноценно использовать площадь, вам придется затратить время на обращение в правоохранительные органы, суд.
Также обратите внимание, чтобы на территории земельного участка не было табличек с буквами, цифрами – они используются для обозначения каких-либо коммуникаций. Если таковые имеются, вам придется потратить большую сумму для того, чтобы их перенести, а иногда это попросту невозможно.
Варианты визуального исполнения
Чаще всего анемостаты производятся из пластика классического белого цвета. Такие приборы характеризуются низкой ценой, небольшим весом, устойчивостью к коррозии. Они хорошо сочетаются со всеми элементами интерьера, не бросаются в глаза, поэтому монтируются в любых помещениях.
Помимо пластика, приборы изготавливаются из металла, имеющего золотистый или серебристый оттенок. Изделия подходят для обустройства воздушных отопительных систем.
Они выдерживают высокие температуры, однако стоят намного дороже пластиковых. Для домов с деревянными стенами заказывают устройства, изготовленные из соответствующего материала.
Наличие документов у продавца
Первым делом нужно взглянуть на все документы, которые устанавливают право продавца на данный земельный участок. Среди них могут быть договор купли-продажи, документ о получении наследства, постановление госорганов о выделении земли и т.д.
Все имеющиеся документы на землю нужно сравнить и убедиться в том, что прописанные параметры участка в каждом документе остаются неизменными.
Обязательно нужно проверить земельный участок по базе Росреестра. Сегодня это может сделать любой желающий в онлайн-режиме. Для этого достаточно зайти на сайт ведомства и перейти в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Здесь гражданину нужно ввести кадастровый номер земельного участка, который можно подсмотреть в документах на землю. Полученные сведения об участке нужно также сравнить с документами продавца, чтобы убедиться в отсутствии расхождений.
И, наконец, покупатель вместе с продавцом могут обратиться в МФЦ и попросить предоставления расширенной выписки из Росреестра по участку. По расширенной версии можно проследить всю историю владения участком, начиная с самого первого собственника. Специалисты особое внимание просят уделить времени владения участком. Если все собственники лихорадочно старались избавить от участка, то, возможно, что у объекта есть скрытые минусы. И прежде, чем соглашаться на покупку земельного участка, нужно приложить все усилия, чтобы выяснить эти минусы.
Немаловажное значение при покупке участка имеет наличие коммуникаций. Если в деревню, где находится участок, проведен газ, там есть электричество, можно подключиться к водопроводным сетям, то подобный участок будет стоить дорого. А вот земля в чистом поле, где нет ни газа, ни воды, ни света, особым спросом не пользуется, поскольку подведение дорогостоящих коммуникаций к участку может в несколько раз перекрыть стоимость самой покупки.
Часто в объявлениях можно встретить обещания продавцов о том, что в скором времени в местность подведут и газ, и водопровод, поэтому мол нужно покупать, пока дешево. Все эти утверждения нуждаются в проверке. Лучше всего связаться с местной администрацией, найти официальные документы, которые бы подтверждали планы по подведению коммуникаций.
Перед покупкой следует узнать, как глубоко залегают воды на участке, какого они качества, есть ли альтернатива в виде близлежащего водоема и т.д.
Вывод из всей этой истории:
Экономия на специалистах в поиске земельного участка для каких либо целей — это прямые потери. Только запустившись, вы поймете, сколько времени и денег вы потеряли на долгие месяцы поиска участка земли. Например, чтобы построить магазин и не угореть на деньги, можно изменить ВРИ своего участка на «для размещения и эксплуатации магазина», но делать это нужно осторожно, иначе можно потерять огромную сумму денег на выросшем после этого земельном налоге. Как это сделать правильно, читайте в этой статье.
С нами вы купите только в тот участок, который будет приносить вам выгоду, и будет полностью отвечать вашим потребностям.
Ведь, купить участок – не проблема. Самое главное — купить именно такой участок, который абсолютно отвечает вашим планам и задачам на этот участок, и документы на участок должны давать полную уверенность в безопасности, надежности и неприкосновенности права на участок.