Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Вторичка» покатилась с ценовой горки: когда лучше продавать и покупать квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Окунёмся в действительность
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Скидки на квартиры в преддверии Нового года
В эти дни вторичный рынок предлагает недвижимость по заманчивым дисконтам. Примерно 80% продавцов сейчас готовы делать хорошие скидки. К примеру, 5-10% — на жилье экономичного класса. Самая большая скидка составляет 15% и вряд ли она будет еще больше перед Новым годом.
Первичный рынок также радует покупателей. Около 90% застройщиков предлагают новогодние бонусы. Средняя скидка равна 15%.
— Традиционно на рынке новостроек проводятся новогодние акции и бонусы, этот год не станет исключением. У покупателей есть возможность подобрать интересные и выгодные варианты, — считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость».
Механизм образования цен на рынке недвижимости в декабре 2022 года изменится. Преддверие новогодних праздников – время заметного роста продаж, завершения квартирных вопросов, поэтому продавцы, пользуясь шансом, могут повысить цены. Но в этом году вряд ли так будет.
— В этом году крайне маловероятно, что ситуация будет обстоять именно так. Во-первых, спрос год от года снизился более чем на 20%. Это говорит о неготовности покупателей тратить те же деньги за квартиру, что год назад. Во-вторых, примерно на 30% выросло предложение, что делает конкуренцию за каждого покупателя ещё сильнее и заставляет продавцов активнее играть с ценой. Кроме этого, с сентября примерно вдвое выросли срочные продажи, — рассказал эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.
Вероятнее всего, продавцы установят скидки на квартиры в новостройках и на вторичном рынке. Не исключено, что они увеличатся до 30% от начальной цены.
— Большинство застройщиков уже дают серьёзные скидки этой осенью, которые достигают 30%. В большинстве случаев это связано с тем, что они хотят наполнить деньгами свои эскроу-счета. Возможно, застройщики действительно успеют набрать необходимое количество средств до Нового года, тогда никаких распродаж в январе мы не увидим. Кроме того, негативные отзывы председателя Центрального банка Эльвиры Набиуллиной о субсидированной ипотеке говорят о том, что этот продукт может в скором времени закрыться. Это дополнительно подталкивает застройщиков к распродаже «здесь и сейчас». Стоит помнить, что застройщики также уже использовали ноябрьскую «чёрную пятницу» для дополнительных скидок. Большинство акций застройщиков действуют до конца ноября. Будет ли продление? Не факт, — считает коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД» Наталия Нестерова.
Какие тенденции на рынке?
На рынке последние два года сильно растет интерес к частному жилью. Возможно, ковидный 2020 год на это повлиял. В 2021 году объем ввода жилплощади частных домов впервые превысил объем многоквартирных, 49,1 млн кв. метров против 44 млн. В 2022 году можно наблюдать продолжение динамики, но с удвоенной силой. За 7 месяцев ввели в эксплуатацию 38,1 млн кв. метров площади частных домов, что на 65,6% больше, чем в многоквартирных. Конечно, если рассматривать в количественном выражении, то частных домов все еще строится в 3-4 раза меньше, чем квартир, но эту тенденцию на рынке жилья сложно отрицать. В основном спрос на строительство частных домов растет в областях прилегающих к городам с дорогими квартирами, Московская и Ленинградская области в лидерах.
Что делать продавцам и покупателям
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.
Почему спрос падает, а цены растут?
По прогнозам Национального рейтингового агентства (НРА), к концу 2022 года в Москве и Подмосковье цена на квартиры в новостройках и на вторичке может вырасти на 20–30%. Среди причин эксперты называют подорожание стройматериалов и сбои в поставках иностранной спецтехники. При этом в НРА предупреждают, что цены не будут снижаться даже при дальнейшем падении покупательского спроса: застройщики уже сейчас создают дефицит предложения, выводя на рынок меньше новых проектов.
Еще один фактор роста цены — инвесторы, которые остались без традиционных инструментов: ни фондовый рынок, ни валюта, ни драгметаллы не приносят сейчас существенных доходов, отмечают в НРА. По словам экспертов, остаются лишь депозиты для небольших сумм и недвижимость — для крупных вложений.
Наконец, в этом году цены на новостройки и вторичное жилье в столице продолжают расти на фоне высокой инфляции. По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев квадратный метр первичного жилья в Москве подорожал на 25,3%, а на вторичном рынке — на 14,8%. Кейсовый анализ программ крупнейших банков, который провели в НРА, показал, что при наличии денег на первоначальный взнос самый выгодный вариант сегодня — брать жилье на первичном рынке по льготным программам. Покупка квартиры на вторичке менее выгодна и может быть доступной только жителям Москвы. В этом случае выгоднее арендовать жилье, а 10–20% доходов направлять на накопления, советуют эксперты.
Цены на рынке недвижимости сейчас
За последние пару лет мы пережили сразу несколько потрясений. Сначала перешли на проектное финансирование и эскроу-счета. Затем нас настигла затянувшаяся пандемия, которая существенно повлияла на весь российский рынок. Теперь над нами, как тучи, нависли еще две проблемы – резкий подъем цен на строительные материалы и льготная ипотека.
Если выделить главные причины сильной просадки рынка недвижимости, то они выглядят так:
- Падение доходов населения – в период кризиса многие граждане потеряли работу, стали получать низкую зарплату, поэтому просто не готовы купить квартиру сейчас.
- Проблемы с поставками импортных материалов.
- Слишком дорогая ипотека.
Итак, мы видим, что спрос на жилье падает, его не могут покупать и наблюдается смутное затишье. Общероссийская статистика утверждает, что ипотека рухнула в мае этого года почти на 80%, рынок «первички» – на 42%, а вторички на целых 90%!
В июне ситуация снова поменялась, но уже в лучшую сторону. Средняя стоимость вторичного жилья России за три месяца, после падения спроса, снизилась на 4%. Сотрудники федеральной компании «Этажи» собрали следующую статистику:
- Пермь – на 1,6%;
- Ростов-на-Дону – на 1,2%;
- Самара – 1%;
- Волгоград – на 0,6%;
- Санкт-Петербург и Казань – на 0,4%;
- Москва и Екатеринбург – на 0,2%.
Второй фактор высоких цен сейчас и единственная объективная причина по которой они могут в долгосрочной перспективе удержаться на текущем уровне — это недостаток физического предложения жилья. На одного человека в Москве приходиться около 20 кв. м, в Московской области чуть больше. Для сравнения в Западной Европе показатель около 40 кв. м, а в США все 75.
В 2013 г. в Москве было построено 2.6 млн. кв. м жилья, в Московской области 6.5 млн. кв., при этом большей частью в ближнем Подмосковье (предположим, что 75% или 4.9 млн. кв. м.). Если брать количество жителей агломерации в 15 млн. чел., то получается что на 1 чел. возводится по 0.5 кв. м. в год. Если считать в квартирах, то это составит 2.6+4.9 / 60-75 кв. м = 100-125 тыс. квартир. Ежегодно цифры меняются незначительно и хотя дефицит постепенно сокращается с таким темпом Европу мы догоним лет через 30-40.
Правда потребности россиянина в этом отношении пока еще не европейские и многие будут рады и меньшим площадям, а избыток средств могут использовать для других трат.
Какие точки роста могут компенсировать падение
Качественная реклама в каналах. Сейчас как никогда необходим взвешенный подход к рекламе. Важно тестировать новинки «Директ», «ВКонтакте» и myTarget на ежемесячной основе. Тогда можно определить для себя 10-15% эффективных решений и нащупать будущие точки роста. Например, одна из последних — новый формат «Товарные баннеры» от myTarget, в качестве визуала будет круто использовать планировки с сайта. Это позволит выделиться на фоне конкурентов, привлечь новых пользователей и вернуть ушедших.
Работа с SEO-продвижением. Рекламу в Google показывать не можем, а вот органика там продолжает давать трафик. И если ранее бренды не особо уделяли внимание этому источнику, сейчас он в приоритете.
Тестирование новых источников трафика: SMS-рассылки и telegram-каналы.
Telegram до сих пор лидирует в перераспределении аудитории из других соцсетей. В апреле относительно марта прирост составил 0,5%. Там же совершенствуются и аналитика, и форматы рекламы. Например, в ArrowMedia появилась возможность закупки кликов по определенным выбранным категориям.
Показывают отличный результат и SMS-рассылки. Стоит отметить, что их эффективность даже может быть приближена по показателям к performance.
Механика нашего теста с объектом бизнес-класса в Новой Москве по шагам:
- подбор конкурентов;
- составление списка их сайтов;
- парсинг номеров телефонов тех, кто их посещал;
- отправка СМС по собранной базе.
Рост спроса и цен за счёт ухода из других активов в «тихую гавань» недвижимости
Во-первых, давайте поговорим про тех, кто «в долларах и евро». Тут у нас две категории граждан. Первая – это спекуляция. Т.е. купили дешёво, продают дорого. Они действительно могут начать продавать свою валюту осенью, если она начёт расти. И действительно могут полученный доход вложить в недвижимость.
Много ли у нас таких? Кто сейчас готов рисковать и покупать доллары и евро, когда они падают? Скорее это профессиональные игроки, а не обычные граждане. Обычные граждане будут или бояться покупать валюту, думая, что она может упасть. Или купили её ещё раньше, на мартовском ажиотаже.
Поэтому очевидно, что тех, кто заработает на такой спекуляции, будет недостаточно для создания существенного спроса на рынке недвижимости. Тем более, что не все заработавшие обязательно побегут вкладывать деньги в жильё.
Вторая категория граждан – это те, кто в марте купили вместо недвижимости валюту, а теперь жалеют об этом и ждут, когда рубль опять упадёт.
И тут одно из условий – рубль снова должен упасть. Это, кстати, имеет значение и для первой категории, чтобы они смогли заработать.
Кто сказал, что это событие обязательно случится осенью? Все надеются на качели, которые были в кризис 2015 года, когда доллар за год два раза падал и восстанавливался до максимальных значений (и даже чуть выше). Но не известно увидим ли мы повторение.
Так же от официальных лиц мы неоднократно слышали, что текущий курс рубля не выгоден для нашего бюджета и оптимальное значение в район 70-80 рублей за доллар. Но также непонятно, почему это должно произойти именно осенью.
Ну, и давайте, предположим, что все-таки действительно, осенью мы увидели курс доллара по 80 рублей.
Вопрос первый. Все ли те, кто купил доллары и евро, будут их продавать при таком курсе?
Вопрос второй. Все ли те, кто продаст свою валюту, будут вкладывать деньги в недвижимость?
Очевидно, что ответ на первый и на второй вопрос: «не все». И тут мы снова возвращаемся к вопросу из первой части – отсутствие экономической и политической стабильности. Плюс добавим немного жадности от тех, кто покупал по курсу выше 80 рублей.
В общем, речь о том, что те, кто купил валюту потому, что не успевал купить недвижимость в марте – да, это потенциально целевая аудитория. Но тоже не вся, так как многие из них хотели бы купить квартиру в ипотеку. А ситуация, как я и писал выше, уже не та.
А вот те, кто покупал валюту, чтобы выйти из рубля, для сохранения денег, зачем им продавать доллары и покупать недвижимость? Падение рубля как раз полностью соответствует их картине мира, и после 80-ти они будут ждать 120 и 200 рублей за доллар. Т.е. они как раз будут склонны продолжать держать эти деньги про запас. Особенно на фоне падения цены на недвижимость.
Какой смысл менять актив с потенциалом к росту на актив с потенциалом к падению?
Уж явно, даже если они и захотят превратить доллары в квадратные метры, то дождутся ситуации, когда станет очевидно понятно, что цены на недвижимость дальше падать не будут. А уже даже, наоборот, начали расти. (Да и при этом доллар не укрепляется с опережением).
Во-вторых, поговорим про акции и криптовалюту.
Если честно, то я бы вообще не стал закладываться на то, что люди будут выходить из криптовалют и бежать на рынок недвижимости.
Да, кто-то, конечно, это делает. Но чаще это происходит не тогда, когда всё упало. А тогда, когда произошёл рост и человек заработал на этом. Предполагать, что человек потерял деньги, зафиксировал убыток, продал криптовалюту, а затем пошёл покупать недвижимость, конечно можно. И, уверен, что такие люди есть.
Но большинство (причём я думаю, что подавляющее большинство) останется в криптовалюте до лучших времён.
Поэтому про выходцев из криптовалюты, как мне кажется, можно забыть. И поговорить о тех, кто в февральско-мартовском падении успел купить сильно просевшие и выросшие акции и сейчас или ближе к осени решил зафиксировать прибыль. Кстати, про осень еще не очень и понятно, может быть, осенью все акции снова обвалятся так, что мало не покажется.
Ну да, часть тех, кто на этом заработал действительно могут прийти на рынок недвижимости за покупкой. Опять возникает вопрос – много ли таких людей?
В начале года писали, что в 2021 году был поставлен рекорд по открытию брокерских счетов и в январе 2022 года на Московской бирже насчитывалось 17 млн. частных инвесторов. Это, конечно очень много, если предположить, что все эти люди выйдут из рынка акций и пойдут покупать недвижимость.
Но так точно не будет, потому что 60% — это нулевые счета, лишь у 22% сумма счета выше 10 тысяч рублей. И от 3% до 6% счетов (в зависимости от возраста) содержат суммы от 1 до 6 млн. рублей. Доля тех, у кого свыше 6 млн. рублей от 0,5% до 2,5%.
Т.е. в среднем порядка 765 тысяч человек имеют брокерские счета потенциально позволяющие при их закрытии войти на рынок жилья, причем скорее с использованием ипотеки. И 255 тысяч человек теоретически могут купить квартиру без использования ипотечного кредита.
Таким образом, порядка 1 миллиона потенциальных покупателей. По 2021 году в целом по России было зарегистрировано около 900 тысяч договоров долевого участия, а по вторичке было зафиксировано порядка 4,2 млн. сделок.
Понятно, что если 1 млн. потенциальных покупателей вдруг разом придёт на рынок, то это существенно повлияет на спрос. Но!
Этот миллион должен действительно образоваться. Кто из всех этих людей на самом деле зафиксирует прибыль и выйдет с рынка акций, а не будет ждать дальнейшего роста? Кто при падении захочет переложиться в недвижимость, а не докупить ещё?
И, конечно, же на все эти желания будут влиять условия рынка недвижимость: ставка по ипотеке и цены на квартиры и дома.
Грубо, человек должен сказать себе, что цена на недвижимость стала привлекательна, ставка по ипотеке тоже и поэтому он выйдет из акций и уйдет в недвижимость.
Резюмируя, как мне кажется, рынок акций пока единственный источник из всех выше перечисленных, который может хоть как-то оживить спрос. И всё же, на мой взгляд, его будет не достаточно, для создания волны, необходимой для роста цен. Для оживления рынка – да, но не для роста.
При покупке квартиры всегда нужно отталкиваться от целей и ресурсов. Сейчас и в случае инвестиционной покупки, и в случае покупки квартиры «для жизни» — один из самых подходящих моментов: рекордно низкая процентная ставка, выгодные предложения по ипотеке и полностью цифровой, бесшовный процесс покупки. При этом предложение качественных новых проектов на рынке снижается, что окажет влияние на цены.
Сейчас хорошее время для покупки недвижимости. В конце 2020 года на рынок вышло 26 новых проектов в Москве и 7 — в Подмосковье. Традиционно цены на старте продаж ниже, чем на финальных этапах строительства. Кроме того, стоимость жилья в течение года будет расти по естественным причинам — инфляция, увеличение себестоимости строительства, волатильность рубля. Мы прогнозируем рост на 10% к концу года.
Сегодня у государства есть возможность ускорить вовлечение земель в девелоперский цикл. Сейчас этот важнейший процесс очень затянут. Как правило, от момента получения участка девелопером в пользование до начала строительства проходит как минимум несколько месяцев. В лучшем случае. Стандартный срок составляет от года до полутора лет. Все это время застройщик платит за использование земли и несет другие сопутствующие убытки. Эти затраты, разумеется, включены в итоговую стоимость жилья. Снижение затрат девелоперов на первоначальном этапе может снизить итоговую стоимость жилья.
Также на рынке существует механизм антимонопольного регулирования, который позволит сдерживать цены на стройматериалы. В конце прошлого года резкий внеплановый рост цен на стройматериалы, в частности арматуру, стал весьма неприятным сюрпризом для рынка.
Цены в ближайшие два года будут плавно расти, в среднем на 10–15%, а ипотечные ставки, напротив, снижаться: такой курс задает правительство, чтобы как можно больше людей могли себе позволить приобретение недвижимости. Даже после окончания срока действия льготного кредитования ставки сохранятся на уровне 7,5%. Кроме того, до конца марта планируется разработать новые предложения по программам поддержки семей с детьми, так что мы ожидаем сохранение высокого спроса на жилье.
Смягчение норм действующего законодательства в сфере долевого строительства, когда сроки ввода сдвигаются по независящим от застройщиков причинам, как показал опыт 2020 года, оказалось весьма действенной мерой, поддержавшей отрасль. Кроме этого, я бы выделил субсидирование процентных ставок по проектному финансированию. Сейчас льготная ставка составляет 5,5% годовых, и программа будет доступна застройщикам, оформившим кредит до 1 мая 2020 года. Но самой действенной мерой по-прежнему останутся льготные программы ипотечного кредитования.