Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как избежать ошибок при покупке земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке
Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.
Главное преимущество покупки участка в коттеджном поселке состоит в том, что застройщик гарантирует в любом случае обеспечение жителей поселка индивидуальными инженерными системами.
Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может. В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами. Именно поэтому все больше людей выбирают этот вариант. Ведь лучше один раз заплатить больше, но зато потом жить в комфортных условиях на природе и передать хорошее наследство своим детям!
Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.
Что следует изучить и проверить?
Уже приехав на осмотр участка, можно визуально оценить некоторые моменты. Например:
- качество дорог;
- заселенность района;
- близость магазинов, аптек, школы.
Ровный ландшафт участка позволит сразу же приступить к строительству. Если же имеются неровности, может потребоваться привезти грунт или прибегать к ухищрениям при возведении фундамента. В этом случае строительство дома подорожает.
Желательно определить состав грунта, поскольку от него зависит технология строительства. А покупая землю для садоводства, нужно искать плодородный грунт, либо готовиться привезти его прежде, чем сажать деревья.
Уровень грунтовых вод влияет на строительство и посадку растений, а также на возможность выкопать на участке колодец. Если грунтовые воды слишком глубоко, бурение скважины обойдется в слишком большую сумму.
Чрезмерно высокий уровень грунтовых вод повлечет за собой частый ремонт подвала и затопление участка и цокольного этажа во время весеннего паводка.
Земля может находиться в охранной зоне, в связи с чем могут быть запреты на строительство некоторых сооружений или проведение каких-то коммуникаций. Также может запрещаться вырубка редких деревьев или кустарников.
Есть еще множество нюансов, которые будет не лишним проверить:
- качество и вкус воды;
- наличие трещин в стенах дома;
- состояние трубопровода и электропроводки;
- присутствие стоячей воды в подвале;
- есть ли мокрые углы на стенах или пятна на потолке.
Как проверить документы
Перед тем как осуществлять любые юридические действия с земельным участком, необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта и выписку о переходе прав, чтобы отследить, кому и по каким сделкам земельный участок передавался. Проверить статус земельного участка можно в публичной кадастровой карте либо заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или онлайн по кадастровому номеру.
Обременения на ту или иную землю могут быть связаны с установленным сервитутом (право ограниченного пользования), нахождением в залоге или наложенным на участок арестом. Обычно все эти сведения указаны в ЕГРН.
Комментарий юриста
Василий Малинин, руководитель направления коммерческих споров юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры»:
— Нелишним будет проверить добросовестность продавца. Сделать это можно, заказав сведения из ЕГРН (выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости). Полученная информация о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости поможет сделать вывод о количестве объектов, принадлежащих или принадлежавших конкретному лицу. Очевидно, что в ситуации, когда ваш продавец заключает множество сделок по различным объектам недвижимости в сжатые сроки, может оказаться, что такое лицо замешано в мошеннических схемах, следовательно, приобретаемый земельный участок впоследствии может быть истребован.
Гражданское законодательство в вопросах истребования имущества у покупателя оперирует понятием добросовестности (ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как указано в ст. 302 ГК РФ, добросовестным будет являться лицо, которое, возмездно приобретая имущество, не знало и не могло знать о том, что отчуждатель имущества не имел права его отчуждать.
П. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, о разрешении на застройку земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Риски при приобретении участка под ИЖС
Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:
- Недобросовестность продавца . На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.
Действия покупателя: выяснить, нет ли каких-либо обременений данного земельного участка, запросив выписку из ЕГРП в отношении интересующего вас земельного надела. Выписка позволит увидеть зарегистрированные обременения, например:
-права третьих лиц на пользование этим участком и др.;
-наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда). Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь – запрет на отчуждение.
На заметку покупателю: если продавец отказывается упоминать в договоре о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), лучше не покупайте этот участок. Такое умолчание говорит о недобросовестности продавца. И не поддавайтесь его заверениям, что после покупки обременения можно снять, разрешения на строительство дома получить и земли из одной категории перевести в другую. Это крючки, на которые попадаются юридически неподкованные граждане. Приобретайте только «чистый» участок, с «чистыми» документами.
Обязательным документом, сопровождающим договор купли-продажи земли, является передаточный акт. Он подтверждает осуществление обязательств сторон по передаче и приемке имущества. Акт должен быть подписан после подписания договора, но перед осуществлением госрегистрации перехода права собственности****.
Нормативно-правовые акты:
1. Гражданский кодекс РФ.
2. Земельный кодекс РФ.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 07.03.2012).
4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011) «О государственном кадастре недвижимости».
5. Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».
Полный перечень документов, необходимых для госрегистрации перехода права собственности на земельный участок на основании сделки по приобретению земельного участка можно получить на официальном сайте государственных и муниципальных услуг .
Орган, осуществляющий государственную регистрацию – территориальный орган Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).
*п.1 ст.130, п.1 ст.549 ГК РФ
**п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ
***п.2 ст.250 ГК РФ
****ст.556 ГК РФ
Как оформить и зарегистрировать право собственности
При совершении акта покупки дачного либо земельного участков надлежит четко представлять, какие действия и в какой последовательности необходимо осуществлять на каждой фазе этого серьезного процесса.
Всю процедуру приобретения условно можно разделить на следующие укрупненные этапы:
- сбор и cверка документации;
- составление договора купли-продажи с обязательной проверкой каждого пункта и всех существенных положений контракта;
- расчет с предыдущим собственником имущества – из соображений безопасности лучше использовать банковские сейфовые ячейки;
- регистрация сделки в Росреестре.
Какую землю можно покупать?
«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости. В первую очередь, нужно удостовериться лично, что участок действительно существует, причем площадь его именно такая, какую назвал продавец. Нужно также, чтобы у продавца было разрешение на дачное строительство или на жилищное строительство, если вы покупаете просто землю, без дома. Могут быть ограничения на строительство, если участок попадает в такую зону, где оно запрещено (например, зона прохождения газопровода).
Перед покупкой земли нужно узнать, к какой категории она относится:
- Сельское хозяйство. Если это земли сельскохозяйственного значения, то нужно узнать у продавца, не нарушаются ли права органов местного самоуправления при совершении сделки с землей.
- Земля поселений. Здесь необходимо проверить, не нарушаете ли вы права бывшего мужа или жены продавца.
Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:
- Гражданский кодекс РФ;
- Земельный кодекс РФ.
Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ, который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:
- при покупке земли у юридического лица;
- в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
- при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.
Первый этап. Владелец участка предоставляет документы
1. Правоустанавливающий документ (решение органов власти, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, судебный акт).
2. Свидетельство о регистрации прав собственности. Выдается областным Управлением Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.
В нем есть такие данные:
- кто и когда выдал;
- перечень документов, на основании которых выдавалось свидетельство;
- кто собственник участка;
- категория, к которой относится земля;
- вид разрешенного использования;
- площадь;
- месторасположение;
- номер по кадастру;
- наличие ограничений (например, арест) или обременений (например, на по участку может проходить газопровод, коммуникации, водоснабжение, кабель; могут расти деревья и кусты, которые не подлежат вырубке). Имейте в виду, что при переходе прав собственности все ограничения на строительство и обременения сохраняются.
Если продавец стал владельцем земли до 1998 года, а свое право собственности не зарегистрировал, то регистрационная палата не сможет дать покупателю данные о зарегистрированных правах на этот участок, потому что этих данных просто-напросто нет в реестре. Тогда продавец должен подать в регистрирующий орган заявление о госрегистрации, после чего получить свидетельство. Эта процедура занимает обычно до 5 дней.
Обратите внимание, что документ о праве собственности должен быть оригиналом. Если вам показывают копию, лучше откажитесь от сделки. Копия могла быть получена, когда участок находился под арестом или когда свидетельство изъято (при разбирательствах в суде).
3. Кадастровый паспорт участка. В документе должны быть данные:
- кадастровый номер;
- местоположение;
- площадь;
- стоимость по кадастру;
- категория земель;
- вид использования;
- данные о зарегистрированных правах на данный участок.
К паспорту нужно приложить план участка. В нем указаны площадь, категория земли, сведения о частях участка, план границ.
Узнайте у продавца, сколько земли было ему выделено документально, а сколько он продает сейчас. Бывают случаи (причем, нередко), когда люди самовольно «прирезают» дополнительную площадь.
Покупка первичной земли
Государственную землю сейчас практически не покупают. Но если покупатель найден, сначала за разрешением он отправляется в муниципальные или госорганы.
В зависимости от целей приобретения госучастков выделяют такие варианты покупки:
- торги. Только на них можно приобрести государственный участок для индивидуального строительства. В местную администрацию подаются документы, в которых нужно указать желаемую площадь участка, его месторасположение, цель (аренда, собственность). Проще оформить аренду с выкупом по окончании строительства. В этом случае вы экономите средства, так как покупать будете не по рыночной, а по кадастровой стоимости;
- вступление в объединения граждан-дачников. Администрация поставит вас на учет;
- получение приусадебного участка для личного подсобного хозяйства. Вы должны подать в местные органы власти заявление. Там решат вопрос о предоставлении участка. В случае отказа заявителя уведомляют письменно, отказ можно обжаловать в суде.
Какие документы нужны для покупки земельного участка?
В данном случае имеется ввиду, какие бумаги должен иметь при себе текущий собственник, чтобы сделка прошла без запинки?
Приведем краткий перечень примерных документов, но стоит учитывать, что каждый случай имеет свои особенности:
- правоустанавливающие документы — основания, такие как договор купли-продажи или дарственная;
- свидетельство о гос. регистрации права (в последние годы этот вид уже не выдается, если существует, может быть выполнен как на «гербовом» листе, так и на простом белом с печатью органа);
- выписку, содержащую сведения о количестве текущих владельцев, которая заказывается из Единого государственного реестра недвижимости;
- справки, которые являются доказательствами об отсутствии обременений от третьих лиц, в том числе закладной у банка (нотариусы требуют «свежие», срок которых не превышает тридцати дней);
- кадастровый план участка, который должен содержать всю необходимую информацию об объекте природопользования;
- выписку из Правил землеустройства и землепользования, которая содержит разрешенные виды использования: подходит ли территория под капитальное строительство или нет;
- если собственник соединен брачными узами, тогда обязательно должно быть согласие второго супруга на продажу в нотариально заверенной форме и т. д.