Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить, заложена ли квартира?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Полное название выписки — «выписка из Единого Государственного Реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Полное название отчета — «отчет из ЕГРН на объект недвижимости».
Что такое ипотечное обременение?
Выдача ипотеки — финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог — это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Право собственности и другие документы
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Чем опасна покупка заложенной недвижимости?
Покупка квартиры с обременением в любом случае имеет свои сложности. Новому собственнику придется взять на себя бремя ответственности за выплату займа и решить массу бюрократических вопросов перед совершением сделки. Покупка заложенного имущества имеет два основных ограничения:
— новый владелец не сможет оформить такую недвижимость в собственность, пока не выплатит все долги предыдущего владельца;
— купивший жилье с обременением не сможет распоряжаться им по своему усмотрению: продать или подарить недвижимость.
Основная опасность состоит в том, что продавец может скрыть факт обременения, в этом случае покупатель узнает об обременении только после совершения сделки. Его, скорее всего, ждут судебные разбирательства и бремя возврата заемных средств.
В некоторых случаях покупатели осознанно идут на подобные сделки, если квартира продается значительно ниже ее рыночной стоимости и продавец не скрывает факт обременения. В такой ситуации необходимо получить письменное разрешение третьего лица, у которого возникли права на недвижимость в связи с залогом, как правило, банка-залогодержателя, если речь идет об ипотечной квартире. В договоре купли-продажи должны быть прописаны условия покупки и принцип погашения задолженности новым владельцем недвижимости.
Как узнать о наложении ареста
Чтобы получить полную информацию, стоит проверить квартиру на арест у судебных приставов на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Ведомство предлагает сервис «Банк данных исполнительных производств».
Если дело касается физлица, то нужно ввести в форму ФИО и год рождения, для поиска компании – ее название и адрес, предпринимателя – его УНП. Важный момент: следует указать регион, в котором она расположена.
Проверка имущества на аресты и запреты потребует некоторого времени, но защитит от потери средств.
Кроме того, данные о недвижимости и владельцах, зарегистрированных по судебным искам, выложены в открытом доступе на официальном ресурсе суда . Для проведения проверки нужно выбрать районный суд и ввести параметры поиска: инстанцию (например, надзорная), стадию (оглашение приговора) и так далее.
Заинтересованное лицо может получить сведения о судебных актах и даже архивные видеозаписи.
Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД
Следующее, что обычно изучают при проверке недвижимости на юридическую чистоту, это то, находится ли продавец собственности на учёте в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере (так как после осуществления сделки он сможет легко доказать, что на тот момент не был вменяем и отвечать за свои действия не мог).
Узнать это очень просто: достаточно поинтересоваться, имеется ли у продавца водительское удостоверение. Если его не имеется, то попросите его предоставить справку из НД и ПНД (справка выдаётся только правоохранительным органам, или человеку, к которому эта справка относится). Иногда у вас могут появиться сомнения на счёт подлинности такой справки. В таком случае вы можете подъехать непосредственно в ПНД или НД и узнать в регистратуре или у главврача, выдавалась ли данная справка.
Хорошо, если продавец не состоит на учёте. Но если это не так, то можно произвести медицинское освидетельствование продавца (разумеется, за ваш счёт) непосредственно в момент подписания документов.
Мы с вами рассмотрели самые важные критерии проверки юридической чистоты квартиры. Примерно таким же методом пользуется большинство специализированных агентств. Давайте подведём итог тому, как следует проводить проверку приобретаемой квартиры:
- Проверить наличие обременений у квартиры в виде ренты, ареста или нахождения в залоге у банка (с помощью ЕГРП).
- Проверить, стоит ли нынешний владелец жилья на учёте в ПНД или НД (по водительскому удостоверению или справка из НД или ПНД).
- Проверить наличие граждан, прописанных в квартире, в том числе несовершеннолетних (по выписке из домовой книги).
- Проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья (по выписке из домовой книги и ЕГРП).
- Проверить возможное наличие прав на недвижимость у лиц, которые когда-то были прописаны в квартире (по выписке из домовой книги).
- Сравнить информацию, полученную из изученных вами документов.
Как можно понять, что машина в залоге у банка?
Согласно ст. 339.1 ГК РФ, залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества). Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате.
Согласно ст. 35 Основ законодательства о нотариате, нотариусы совершают следующие нотариальные действия:
- регистрируют уведомления о залоге движимого имущества;
- выдают выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества.
Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера
Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.
Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.
Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.
Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.
Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.
Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.
Что это такое и виды обременения
Как уже было сказано, обременение представляет собой ограничение на сделки с квартирой. Они в обязательном порядке должны быть внесены в реестр. Существуют следующие типы ограничений:
- Ипотека — если жилье было приобретено на земные средства.
- Залоговое — жилье было оставлено в залог.
- Рента — жилье выкупается продавцом в рассрочку, или же в договоре имеется пункт, по которому выплата за квартиру вносится с отсрочкой платежа.
- Арест — на недвижимость наложен арест распоряжением суда или приставов.
- Доверительное управление — квартира продается по договору отчуждения. К примеру, переход право собственности возможен только после смерти собственника. Или же в договоре указаны другие условия.
Как проверить, что квартира находится в залоге
Наиболее оптимальным считается посещение сайта Росреестра, для чего далее выполняются последовательные действия:
- находится на сайте раздел с документацией;
- выбирается нужный документ, представленный выпиской из ЕГРН;
- заполняется специальная форма, на основании которой можно заказать эту официальную бумагу;
- прописывается кадастровый номер квартиры, а также вводятся контактные данные заявителя, на основании которых ему будут переданы сведения;
- производится оплата услуги, для чего можно перевести средства с банковской карты или воспользоваться электронными деньгами, причем непременно за предоставление сведений о том, находится ли квартира в залоге, надо уплатить госпошлину;
- в электронном виде или документом в бумажном варианте будет получена выписка из ЕГРН, в которой будут зафиксированы все обременения в отношении недвижимости.
Как снять обременения с квартиры: 4 этапа? Читайте по ссылке.
Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы
Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки. Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы. Это основной плюс процедуры. Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.
Покупка залоговых квартир доступна в ипотеку. Несмотря на то, что банк уже однажды ошибся с выдачей ссуды ненадежному клиенту, он готов снова пойти на риск. Условия как правило стандартные, но в некоторых случаях клиентам предлагают льготную процентную ставку (когда жилье слишком долго не востребовано).
Пока у недвижимости не появился собственник, предыдущие владельцы имеют право проживать там. Следовательно, один из минусов, связанных с процедурой, — плохое состояние комнат, отсутствие ремонта, грязь. Не исключено, что нужно вложить крупную сумму на восстановление.
Особенности процедуры
Есть люди, которые специально отслеживают предложения по продаже залоговой недвижимости: таким образом инвестируют средства. На ресурсе «Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов» публикуют все актуальные лоты. Интересует покупка квартир в залоге у банка? Рассказываем, как принять участие:
- Пройдите регистрацию и подтвердите наличие средств выпиской со счета.
- Внесите на депозит денежную гарантию (около 200 тыс. рублей). Впоследствии ее возвращают тем, кто не выиграл.
- После победы в течение месяца оплатите лот полностью и зарегистрируйте право собственности на жилье.
Аукцион проводят, даже когда в нем участвует один человек, — таковы правила.