Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы
Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.
Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:
|
№ |
Плюсы приватизации участка под МКД |
|
|
1 |
Возможность использования территории по своему усмотрению |
На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей. |
|
2 |
Защита земли |
Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли. |
|
3 |
Коммерческое использование |
На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД. |
Зачем нужна собственность на землю у дома
Владельцы помещений в МКД от коммерческого использования участка под зданием могут получать неплохой доход.
По нормам Жилищного кодекса собственники совместного имущества МКД имеют возможность:
- разрешить установку павильонов или киосков, и получать за это арендную плату;
- оборудовать на территории платную парковку, если это допускают градостроительные нормы;
- требовать арендную плату с владельцев супермаркетов, парикмахерских и прочих нежилых помещений, которые расположены на первых этажах или имеют пристройки, а также используют подъездные пути;
- оградить территорию;
- установить или убрать объекты благоустройства.
За счет полученных средств жильцы могут проводить ремонт дома и коммуникаций, благоустраивать двор, пополнять счет в фонде капитального ремонта. Вопрос о коммерческом использовании территории и области применения полученных сумм решается на собрании собственников.
Государственная регистрация придомового участка в общую собственность требует определенных усилий, но в итоге жители дома будут распоряжаться им по совместному усмотрению и смогут получать прибыль от его коммерческого использования. Кроме того, они оградят себя от появления на придомовой территории незаконных торговых объектов, гаражей, автостоянок и других построек.
Порядок оформления земли в собственность под многоквартирным домом
Существует определенный порядок, которого нужно придерживаться при оформлении земельного участка.
- Необходимо организовать собрание владельцев жилищного участка, на котором находится дом для того, чтобы принять решение о выделении участка по кадастру. Для этого необходимо будет собрать пакет следующих документов:
- схема долей каждого из владельцев дома, который проживает на его территории и имеет законное право собственности на него;
- ксерокопии документов, что подтверждают проведение собрания жильцов (то есть протокол сборов). Оно в обязательном порядке должно быть с повесткой и подписью о согласии жильца, который является совладельцем дома.
- Обязательным документов является регистрационная справка, где будет прописано фактическое количество жильцов, которые владеют своими долями в доме.
- Протокол собрания жильцов дома и, соответственно, их решение об обращении в кадастровую службу за формированием земельного надела под многоэтажным домом.
- В случае, если собрание будет проходить в заочной форме, необходимо учесть следующее:
- порядок документов может быть изменен. Уполномоченное лицо, которое предварительно было выбрано коллективном решением и на основе предоставленной ими доверенности, должен обратиться в Кадастровый реестр с ходатайством об оформлении прав собственности на земельный участок. Кадастровым реестром заведуют органы местного самоуправления, они проводят проверку межевания участка, вносят это в общим план по местности.
- Далее подается коллективное заявление о проведение кадастровых работ на территории земельного участка, где непосредственно находится дом, с целью установить межевание границ придомового участка. По большей части это межевание потом вносят в Единый реестр, который сейчас приобрел вид электронной формы. Это упрощает последующие проверки государственными органами и их контроль над ведение учета кадастровых участков.
- После проведенной процедуры внесения в реестр границ, подается пакет документов в службу Кадастрового реестра.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.
Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.
«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», — пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Зачем нужна собственность на землю у дома
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией, не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Как оформить землю под многоквартирным домом
Земли, на которых стоят многоквартирные дома, могут принадлежать либо государству, либо собственникам в виде общей долевой собственности. Если дом был построен после того, как в силу вступил настоящий Земельный кодекс, то владеют участком земли собственники квартир на правах общедолевой собственности. Владельцам недвижимости в домах, которые были построены раньше, придется при желании проходить процедуру оформления земли, так как чаще всего земельный участок принадлежат муниципалитету.
Оформить землю под многоквартирным домом любой желающий может по добровольному желанию, но никак не по принуждению. Другими словами собственники вправе самостоятельно решать, нужна ли им данная территория или нет. Главным условием для приватизации участка является добровольное решение, вынесенное на общем домовом собрании владельцев квартир в доме. В случае положительного решения администрация передает территорию в общедомовую собственность бесплатно.
На какой земельный участок могут претендовать жители
Общим имуществом в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК являются: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом речь также идет о так называемой придомовой территории жилого дома. В частности, к придомовой территории относятся пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и вся та территория, за уборку которой платят жильцы этого дома на основании договора, заключаемого жильцами с управляющей компанией .
Расчет площади придомовой территории осуществляется согласно п. 3.4 Методических указаний по расчету земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Министерства РФ по земельной политике от 26 августа 1998 г. N 59 . Зачастую органы публичной власти стараются ограничить площадь придомой территории жилого дома. Следует отметить и тот факт, что после прохождения процедуры регистрации права общей долевой собственности и оформления прав на землю под многоквартирным домом возникает обязанностей граждан, прошедших такую процедуру, платить земельный налог и чем больше площадь земельного участка — тем больше налог на него. Может быть, именно поэтому россияне пока взвешивают все «за» и «против» и не торопятся оформлять свои права на земли под домами, в которых живут?
Зачем нужна собственность на прилегающую к дому землю
Жильцы дома становятся полноправными владельцами земельного участка, следовательно, они могут им распоряжаться. Юристы отмечают, что права собственности на землю не ограничиваются. Они имеют право по общему решению и в соответствии с законом построить на участке дополнительное сооружение или передать его часть в аренду.
По словам Марии Литинецкой, владельцы квартир могут поделить между собой землю и организовать во дворе стоянку для автомобилей, снести или построить элементы благоустройства, оградить территорию дома, установить шлагбаум на въезде во двор или сдать часть участка в аренду. Кроме того, это позволит исключить точечную застройку в окрестностях дома, поскольку муниципалитет может отдать часть земли, находящейся в его собственности, под строительство, а это не в интересах жильцов.
Однако, кроме прав, у собственников помещений в МКД возникают и обязанности: в частности, им придется самостоятельно решать все вопросы, связанные с обслуживанием имущества (парковочные места, досуговые зоны, тротуары и дороги), добавляет эксперт.
Земля и реновация хрущевок
Владельцам квартир в доме, который планируется снести в рамках программы реновации, кроме равноценного жилья, должны предоставить компенсацию за долю в общей собственности на земельный участок и возведенные на нем объекты. Мария Литинецкая говорит, что при формировании рыночной стоимости объекта недвижимости учитывается не только сама квартира, но и весь МКД, земля под ним и общедомовое имущество. Таким образом, справедливая денежная компенсация, предусмотренная проектом закона о реновации, уже включает в себя стоимость земли под домом, отмечает эксперт.
Если же земля не оформлена, у владельцев помещений в МКД не возникает на нее прав. В таком случае жильцы рискуют получить меньшее возмещение, поскольку власти могут не учесть стоимость земли под сносимыми хрущевками.
Как утверждает Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье», если жители МКД оформят земельный участок в собственность, у них появляются основания требовать компенсацию за изъятие земли для государственных нужд. Эксперт отмечает, что закон о реновации предполагает изъятие только по этой процедуре.
Мария Литинецкая добавляет, что в связи с этим до включения дома в программу реновации собственникам квартир в пятиэтажках необходимо размежевать участок под МКД, поставить его на кадастровый учет и оформить право собственности на землю. Эксперт рекомендует сделать это же жильцам домов, которые находятся по соседству с хрущевками, поскольку если земля не оформлена и является муниципальной собственностью, в дальнейшем власти могут «отрезать» часть участка под строительство.
Напомним, ранее Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по ЖКХ, призывала собственников сносимого жилья ставить участки под пятиэтажками на кадастровый учет. Депутат напоминала о решении Верховного Суда в случае, когда владелец желает получить денежную компенсацию, а не натуральное возмещение. Тогда в сумму должна быть включена не только рыночная стоимость квартиры, но и доля в праве на общее имущество и землю.
Как получить информацию об образовании участка
Информация об образовании и кадастровом учете земельного участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
Если сведения о земельном участке под домом содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то он считается образованным. В этом случае одновременно с регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме без дополнительного заявления производится регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в доме на такой земельный участок без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников помещений и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности. Государственная регистрация прав на соответствующее помещение в доме одновременно является регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под МКД.
Однако возможна ситуация, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо эти дома и иные объекты, не предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД. В этом случае участок под МКД необходимо его образовать. Только тогда можно будет зарегистрировать право общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок.