Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подарить квартиру в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.
Что в итоге:
- Жилье, купленное в ипотеку, может быть объектом дарения только при согласии банка.
- Если в ипотечном договоре есть пункт о дарении доли квартиры, скорее всего сделке ничего не угрожает.
- Кредитор выдает согласие в письменной форме после обращения заёмщика (дарителя).
- Незаконная передача доли квартиры без согласия банка чревата ответными санкциями – аннулированием сделки и продажей жилья.
- Оформление дарственной на квартиру в ипотеке требует нотариальной формы.
- Изменения в статусе жилья вносятся в Росреестр по заявлению дарителя.
- Близкие родственники освобождены от оплаты 13% НДФЛ, а все остальные получатели дара оплачивают налог.
Договор дарения ипотечной квартиры: структура
Для признания действительным договора дарения квартиры документ нужно составить правильно. Рассказываем, как написать дарственную на ипотечную квартиру. Документ следует оформить в письменной форме. В нем надо указать следующие сведения:
- данные об участниках сделки;
- наличие согласия, полученного у кредитора;
- технические характеристики недвижимости, ее точное описание;
- информацию о переходе права собственности;
- указание на нахождение имущества в залоге у банка;
- права и обязанности сторон;
- дата и подписи участников соглашения.
Риски дарителя и одаряемого
При возникновении крайней необходимости в преподнесении дара ряд заёмщиков пытаются обойти финансовое учреждение, осуществившее кредитование. Попытки такого рода обречены на провал, поскольку подарить квартиру в ипотеке подразумевает внести изменения в правоподтверждающие документы, на что регистратор даст отказ ввиду наличия обременения.
Кредитная организация за попытку совершения мошеннической операции вправе произвести ответные действия:
- подать исковое заявление в судебный орган;
- требовать досрочного погашения кредита с начислением штрафных санкций за нарушение условий кредитного договора в случае прямого запрета на отчуждение залогового имущества;
- осуществить реализацию объекта недвижимости без согласования с собственником.
Решение, можно ли подарить квартиру с непогашенной ипотекой, принимает залогодержатель в лице банка. В случае отрицательного результата для полноправного совершения всех юридически значимых действий с объекта недвижимости необходимо снять обременение, что исключит кредитную организацию из косвенных участников, определяющих возможность заключения сделки в принципе.
Для окончательного расчёта по ипотечному договору при недостаточности собственных финансовых возможностей следует:
- оформить потребительский кредит без предоставления имущества в качестве залога при небольшой сумме задолженности;
- осуществить рефинансирование кредита в другом банке с условием включения в первоначальный договор права на дарение квартиры в ипотеке.
Риски дарителя и одаряемого
При возникновении крайней необходимости в преподнесении дара ряд заёмщиков пытаются обойти финансовое учреждение, осуществившее кредитование. Попытки такого рода обречены на провал, поскольку подарить квартиру в ипотеке подразумевает внести изменения в правоподтверждающие документы, на что регистратор даст отказ ввиду наличия обременения.
Кредитная организация за попытку совершения мошеннической операции вправе произвести ответные действия:
- подать исковое заявление в судебный орган;
- требовать досрочного погашения кредита с начислением штрафных санкций за нарушение условий кредитного договора в случае прямого запрета на отчуждение залогового имущества;
- осуществить реализацию объекта недвижимости без согласования с собственником.
Решение, можно ли подарить квартиру с непогашенной ипотекой, принимает залогодержатель в лице банка. В случае отрицательного результата для полноправного совершения всех юридически значимых действий с объекта недвижимости необходимо снять обременение, что исключит кредитную организацию из косвенных участников, определяющих возможность заключения сделки в принципе.
Для окончательного расчёта по ипотечному договору при недостаточности собственных финансовых возможностей следует:
- оформить потребительский кредит без предоставления имущества в качестве залога при небольшой сумме задолженности;
- осуществить рефинансирование кредита в другом банке с условием включения в первоначальный договор права на дарение квартиры в ипотеке.
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
Важные нюансы дарения ипотечной квартиры
Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.
Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.
В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).
О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.
Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.
Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.
Если согласие банка не получено
В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.
Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.
Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.
Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что приобрести ее на собственные средства может далеко не каждый желающий. Но есть банки, готовые необходимую сумму одолжить.
Поскольку сумма велика, то кредитор желает быть уверенным в том, что заемщик ее возвратит. И поэтому предлагает такой кредит на особых – под залог самого жилья, то есть ипотеку.
Нахождение жилья в ипотеке фиксируется в государственном реестре. Обременение означает ограничение прав владельца жилья до прекращения отношений с банком, то есть полного погашения кредита.
Иными словами, пока не выплачен долг, право на квартиру имеет не только ее владелец, но и банк, на чьи средства она была куплена.
Такова цена использования чужих, в данном случае банка, денежных средств. И с этим фактом приходится считаться.
Как оформить дарение квартиры в ипотеке детям?
Передать квартиру можно только детям, которые достигли совершеннолетия и могут производить расчёт по кредитам. Если им ещё нет 18 лет, выполнение процедуры невозможно. Банк откажется рассматривать несовершеннолетнего человека в качестве потенциального заемщика. Если все требования компании выполняются, можно попробовать подать заявку в финансовую организацию.
Для дарения квартиры в ипотеке детям предстоит действовать по следующей схеме:
- Обсудить с одаряемым все нюансы сделки и прийти к единому мнению по всем вопросам.
- Подготовить пакет документов, включив в перечень бумаги на обоих участников сделки. Финансовая организация будет проверять платежеспособность заказчика. Поэтому необходимо дополнить стандартный перечень справкой о доходах, трудовой книжкой и бумагами о семейном положении. Супруги участников сделки должны быть согласны на выполнение действия, если вместе с недвижимостью осуществляется передача долга.
- Подать заявление в банк с просьбой об одобрении сделки. Финансовая организация рассмотрит обращение гражданина и вынесет решение. Компания изучит платежеспособность одаряемого. Если лицо соответствует всем установленным требованиям, и дарение квартиры в ипотеке ребенку не несёт опасности для финансовой организации, заявку одобрят.
- Участники процедуры оформляют договор дарения. Бумагу составляют строго в письменной форме. В законодательстве не закреплена необходимость в обязательном нотариальном удостоверении сделки, однако выполнение процедуры минимизирует риск оспаривания соглашения.
- Участники процедуры регистрируются в Росреестре. Необходимо учитывать, что обременение с недвижимости снимают до полного расчета по обязательствам.
- Осуществляется фактическая передача помещения.
Как оформить дарение квартиры в ипотеке родственникам?
Если в сделке оформления дарственной на ипотечную квартиру будут фигурировать родственники, банк предъявляет стандартные требования. Организация согласится пойти на сделку только в том случае, если получателем квартиры выступает платежеспособный человек. Он должен иметь официальный доход и возможность подтвердить размер прибыли. Дарение квартиры в ипотеке заключают по следующей схеме:
- Стороны оговаривают все нюансы сделки и подготавливают пакет документов.
- Участники процедуры обращаются в банк для одобрения дарения квартиры в ипотеке.
- Банк детально рассматривает поступившую заявку. Если сделка не несет угроз для финансовой организации и не связана с дополнительными затратами, её одобряют.
- Происходит перерегистрация имущества.
- Из-за того, что квартира находится в ипотеке, процесс перерегистрации может затянуться. Однако процедуру обязаны выполнить в срок, не превышающий 1 месяца.
При каких условиях это возможно?
Прежде, чем оформлять сам непосредственный договор дарения, вспомните о том, что у вас всё ещё в силе обязательства перед банком.
Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.
Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома. Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.
Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.
Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.
Поэтому, делаем вывод, что пока вы не выплатили все денежные средства по ипотеке, вы не являетесь полноправным владельцем, и значит, делите свои права совместно с банком.
Вам придется смириться с этим фактом, и уделить этому внимание при осуществлении дарения.
Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка. Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами.
Когда можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке?
Отличительная черта данной ситуации – присутствие третьего заинтересованного лица в сделке. Его мнением о предполагаемом соглашении, как мнением фактического владельца жилья, никак нельзя пренебречь. Заемщик не владеет квартирой единолично, пока вся сумма, выделенная банком, ему не возвращена.
Важно! Цель кредитора (в данном случае, банка) – убедиться в том, что его деньги будут получены обратно, какие бы манипуляции не проводились с квартирой. По умолчанию, любые изменение в статусе квартиры для залогодержателя негативны.
Нужно быть готовым к сложностям при оформлении дарственной. По закону сделка возможна при следующих условиях:
- в договоре присутствует пункт о возможности дарения;
- одаряемый в курсе статуса квартиры. Он проявляет готовность и способность действовать в соответствии с условиями договора, выполняя его требования;
- кредитор заинтересован в сделке.
Если в ипотечный договор при подписании был внесен пункт о запрете дарения, условие непреодолимо. Единственный возможный выход в этом случае – погасить заем, выведя квартиру из статуса залога. И тогда уже заниматься безвозмездной передачей жилья одаряемому.
Если прямого запрета нет, или возможность операций с залоговой недвижимостью предусмотрительно упомянута, следует направить все силы на достижение соглашения с банком. Кредитор способен реализовать право на отказ в оформлении дарственной, если не будет уверен, что изменение плательщика пойдет на пользу ипотечным выплатам.
С точки зрения залогодержателя, любые операции с невыплаченной недвижимостью – лишние риски, идти на которые стоит лишь при наличии серьезных доводов. Поиском таких доводов и надлежит заниматься плательщику.
Только с согласия банка
Согласно закону «Об ипотеке» собственник может осуществить дарение недвижимости, которая находится в залоге в банке, но только с официального разрешения кредитора. Эта норма носит рекомендательный характер и реализуется на усмотрение сторон. Таким образом, если заемщик планирует кому-либо подарить квартиру, то, прежде всего, необходимо обратиться в банк с соответствующим письменным заявлением.
Банки соглашаются на такую операцию очень неохотно. Так как смена собственника несет для кредитора дополнительные риски. Запрет дарения может быть внесен отдельным пунктом в договор ипотеки. Если этого нет, вопрос банк будет решать в индивидуальном порядке.
Чтобы банк пошел на уступки и разрешил оформить дарственную, необходимо доказать целесообразность проведения операции. Это может быть, к примеру, резкое ухудшение здоровья дарителя, или его преклонный возраст.
Банк не даст разрешение на дарственную, если переход права собственности увеличит риски банка. То есть, подарить недвижимость человеку преклонного возраста вряд ли удастся. Также банк не разрешит оформить дарственную в пользу несовершеннолетнего лица. Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств заемщиком, банку будет крайне сложно осуществить принудительную продажу залога. Кредитор может согласовать оформление дарственной на недвижимость, только если это не уменьшает возможность реализации всех прав кредитора по взысканию задолженности путем принудительной продажи залога.
Если согласие банка не получено
В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.
Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.
Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.
Что такое ипотека на долю в квартире
Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.
Условия для заемщиков:
- гражданство РФ;
- прописка в регионе, где покупают жилье;
- возраст от 21 до 65 лет;
- официальное трудоустройство;
- стаж работы от 1 года (на последнем месте — не менее 6 месяцев);
- хорошая кредитная история.
Прежде чем купить долю в квартире в ипотеку, важно убедиться, что продавец получил согласие от остальных собственников жилья. Нотариус составляет договор, все участники сделки ставят подписи.
Требования к приобретаемой части помещения:
- площадь — не менее 12 кв.м.;
- соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам;
- оснащено коммуникациями;
- не находится в залоге или обременении.
Банк откажет, если дом, в котором расположено жилье, признан аварийным или подлежит сносу. Кредит не дадут и в том случае, когда в квартире проведена незаконная перепланировка. Можно ли купить долю в ипотеку у родственников? Да, это не станет препятствием для сделки.
СПРАВКА:
| Пока не закончился срок кредита, владелец части квартиры не может продать или подарить свою долю, так как она будет в залоге у банка. |
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
✅ Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Получение ипотеки означает, что вы подписываете с банком ипотечный договор, по которому кредитор предоставляет вам кредит на покупку дома. Заемщик продолжает жить в доме, но соглашается передать свои права на ипотеку банку. Затем наступает период погашения кредита, в течение которого дом находится в залоге у банка.
Если заемщик еще не погасил ипотеку и хочет подарить долю, он должен получить разрешение кредитора (статья 37 Федерального закона «Об ипотеке»). Разрешение может быть включено в ипотечный договор. Но это происходит очень редко — банкам невыгодно менять плательщика по кредиту, и поэтому согласие кредитора бывает очень редко. Но на самом деле волноваться не стоит — даже если вам отказались простить долю в ипотеке, никто не запрещает вам ждать погашения кредита. После полной выплаты всей суммы собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению (статья 352(1) Гражданского кодекса, первое предложение).
Таким образом, если банк не разрешает отчуждение имущества по ипотечному договору, дарение доли возможно только при условии погашения кредита.