Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно ли заверять договор на продажу или покупку квартиры в нотариальной конторе? На протяжении длительного времени оформление сделки купли-продажи обязательно удостоверялось у нотариуса, однако в настоящее время для надлежащего подтверждения прав требуется регистрация договора в службе Росреестра.
Общие положения о сделке
Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.
Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.
Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.
- Присутствие нотариуса при покупке или продаже квартиры в момент подписания договора минимизирует риски оспаривания сделки в дальнейшем.
- Роль нотариуса в сделке с недвижимостью заключается в проверке документов, разъяснении сторонам их прав и обязанностей, последствий.
- При необходимости у нотариуса можно проконсультироваться или заказать полную юридическую проверку сделки, это оплачивается отдельно от госпошлины.
- Нотариальное удостоверение ДКП требуется при продаже доли в праве собственности, имущества несовершеннолетнего или недееспособного, приобретении долей супругами.
- Если у квартиры один совершеннолетний собственник, обращаться в нотариальную контору для заверения ДКП по закону необязательно.
Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:
- Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
- Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
- Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
- Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).
Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.
Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:
- проверит дееспособность сторон;
- оценит правовую чистоту сделки;
- посмотрит отсутствие обременений и арестов;
- составит грамотный текст договора;
- проконсультирует при передаче средств;
- оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.
Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.
Есть ли исключения из правил?
Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).
Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.
Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.
Почему изначально процедуру планировали ужесточить?
Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.
В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.
«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.
Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.
Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке
По закону оформлять ДКП можно в простой письменной форме. Это значит, что договор купли-продажи квартиры у нотариуса заверять не обязательно.
Однако сделка купли-продажи должна соответствовать следующим требованиям:
- участники процедуры действуют по собственной воле. Давление на их решение недопустимо;
- человек достиг возраста 18 лет или был эмансипирован, что подтверждено решением органа опеки или судом;
- у лица отсутствуют психические заболевания, не позволяющие адекватно мыслить и чётко понимать последствия совершенных действий;
- человек понимает сущность происходящего, не находится в алкогольном или наркотическом опьянении, а также под действием психотропных препаратов.
Нарушение любого из вышеуказанных условий приведет к тому, что сделку признают недействительной. Нотариус способен заранее выяснить присутствие оснований, препятствующих оспариванию соглашения.
Процесс государственной регистрации недвижимости
Нотариус может помочь зарегистрировать купленную квартиру. Выполнение процедуры считается неотъемлемым этапом оформления недвижимости. В процессе осуществления действия за покупателем закрепляется право собственности на квартиру. В результате человек приобретает неограниченные возможности по распоряжению собственностью.
Кстати! Обычно нотариус не занимается комплексным сопровождением сделки. Специалист лишь оказывает услуги, которые оплатил клиент.
Нотариус обратится в уполномоченный орган за клиента. Специалисты выполняют действие значительно быстрее, чем многофункциональный центр. Росреестр обязан зарегистрировать недвижимость в течение 3 дней с момента получения запроса из нотариальной конторы. Срок сокращается из-за того, что часть обязанностей, которые обычно выполняет Росреестр, берёт на себя нотариус.
Цена за оформление договора составит от 2 до 6 тыс. руб. Цена за техническую заверку отличается в разных городах. В Москве эта сумма составляет 5,4 тыс. руб., для Санкт-Петербурга — 3,8 тыс. руб.
Отдельно оплачивается заверка документов. Эта услуга составляет 0,5% от цены сделки, но не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб.
Сумма затрат зависит от кадастровой цены недвижимости. Такой порядок установлен пп.5 п.1 ст. 333.24 Налогового кодекса.
Если документы удостоверяются по своему желанию, то за составление соглашения выплачивается 4-10 тыс. руб. В столице цена нотариального удостоверения составляет 10 тыс. руб. Для Санкт-Петербурга эта сумма составит 7 тыс. руб.
Удостоверение соглашения – это еще одна статья расходов. Стоимость удостоверения зависит от кадастровой цены недвижимости.
Оценивать стоимость жилплощади могут только специальные оценочные фирмы. Стоимость оценочных услуг составляет 4 тыс. руб.
Преимущества и недостатки оформления сделки через нотариуса
Оформление сделки у нотариуса имеет ряд преимуществ, причем как для покупателя, так и для продавца. С другой стороны, у этой процедуры есть и недостатки. Несмотря на то что чаще всего обращаться к нотариусу не нужно, многие граждане стремятся оформлять соглашение именно таким способом.
По сути, он представляет собой посредника (третью сторону), который обязан:
- проверить дееспособность участников сделки;
- проверить их вменяемость, полное осознание последствий своих действий (отсутствие психологического давления, шантажа и т.п.);
- убедиться в юридической чистоте недвижимости;
- запросить информацию в открытых и закрытых базах данных, доступ к которым не имеют риэлторы, юристы и другие посредники;
- гарантировать законность проведения сделки;
- обеспечить проведение безопасных расчетов (наличными или переводом);
- отправить документы на электронную регистрацию в Росреестре (иногда услуга предоставляется и оплачивается дополнительно);
- провести видеосъемку процесса подписания договора, проведения расчетов (при наличии технической возможности, в качестве дополнительной услуги).
Нужен ли нотариус при сделке и в каких случаях?
Услугами нотариуса в обязательном порядке необходимо воспользоваться, если договор по купле-продаже недвижимого имущества производится с участием несовершеннолетнего или по доверенности.
Нотариус необходим, если один из участников сторон конкретной сделки не может самостоятельно прибыть на место для подтверждения факта осуществления покупки или продажи квартиры, соответственно, подписания договора. В таком случае потребуется составление доверенности, которая будет подтверждена нотариусом, причем тем же специалистом, у которого составляется сам договор купли-продажи квартиры.
При совершении сделок купли-продажи несовершеннолетними, операция осложнена обязательным наличием 3-их лиц.
За непосредственным осуществлением договора следят органы опеки, а также все операции и документы в обязательном порядке регистрируются у нотариуса. Перед регистрацией договора в Росреестре потребуется заверение нотариуса.
Что включает в себя регистрация договора купли-продажи недвижимости?
Данный вид процедуры реализуется в установленном порядке согласно действующему законодательству. Для начала участники договорных отношений собирают требуемый для перерегистрации того или иного объекта недвижимости пакет документов, а затем лично обращаются в Росреестр. Где уже собственноручно и обязательно в присутствии компетентного сотрудника данного органа, заполняют заявления о внесении соответствующих изменений в реестр прав собственности на недвижимое имущество, при этом не забывая предъявлять паспорта гражданин РФ.
В случае же нотариального удостоверения регистрации договора купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества вы можете воспользоваться нотариальной услугой по передаче (электронной в том числе) необходимого пакета документов в Росреестр. Все данные заявления при этом заполняются нотариусом либо уполномоченным сотрудником нотариальной конторы.
Далее при электронной передаче нотариусом данных для регистрации права собственности все направляемые им документальные материалы заверяются электронной цифровой подписью нотариуса и затем передаются им же в Росреестр.
Нужен ли нотариус при покупке квартиры? В каких случаях?
В сферу влияния нотариуса при оформлении купли-продажи могут входить следующие действия:
- Удостоверение договора купли-продажи.
- Выдача доверенностей добровольным представителям от сторон сделки.
- Принятие денежных средств от покупателя на депозит с целью обеспечения исполнения обязательств по договору.
- Передача запроса о государственной регистрации недвижимости в Росреестр.
- Консультирование и разъяснение правовых последствий сделки.
- Рассылка извещений о продаже доли квартиры остальным сособственникам.
- Установление личности обратившихся, их психического состояния и наличия доброй воли на совершение купли-продажи.
- Подготовка проекта договора отчуждения имущества.
- Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.
Большинство обязанностей нотариуса в рамках совершения купли-продажи осуществляются лишь по желанию заявителей. Его участие будет необходимо в случаях:
- покупки доли квартиры;
- передачи продавцом или покупателем полномочий по заключению сделки третьему лицу.
Для каких сделок нотариус не обязателен, но желателен
Есть сделки, в которых по закону можно обойтись без нотариуса, но лучше перестраховаться и обратиться к нему.
Сложные альтернативные сделки, в которых может участвовать любое количество собственников и квартир. Участники таких сделок продают одну квартиру, чтобы купить другую — продавец одной квартиры является покупателем другой. Образуются цепочки собственников и договоров, в которых деньги вносит покупатель первой квартиры, а получает продавец последней. Такие сделки сложно организовать — если один из собственников передумает, вся цепочку распадется. Чтобы не сорвать сделки, проще всего провести их одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры быстро проходят регистрацию. Вероятность, что что-нибудь сорвется в разы ниже.
От конкретных обстоятельств зависит, нужно ли заверять договор купли жилой недвижимости. Никто не ограничивает в желании проведения продажи квартиры у нотариуса. Оформляя, он может:
- удостоверить ДКП;
- выдать доверенности, если одна из сторон или обе решат действовать через представителя;
- принять на депозит денежные средства, которыми покупатель обеспечит выполнение оплаты;
- передать запрос на госрегистрацию права собственности в Росреестр;
- проконсультировать по сущности договора и объяснить, какими будут его последствия;
- разослать уведомления по поводу предстоящей продажи доли прочим совладельцам квартиры;
- подготовить проект соглашения;
- внести данные по нему в нотариальную ЕИС.
При оформлении квартиры через нотариуса соблюдается определённый порядок. Сторонами соглашения составляется своеобразная пошаговая инструкция, соблюдение которой позволяет ускорить заключение договора купли-продажи. Когда нужно продать квартиру с помощью нотариуса, уточняется пошаговый алгоритм. Заключительным шагом становится подписание ДКП, после чего продаваемая жилплощадь регистрируется в Росреестре. Схематично последовательность действий представляется так:
- определиться с существенными и дополнительными условиями;
- возможно, отразить их в преддоговоре. Его составляют в таком виде, чтобы потом практически продублировать в основном соглашении;
- собрать необходимую документацию по предложенному перечню;
- предъявить документы и оплатить госпошлину;
- получить обратно оригиналы документов;
- подписать ДКП;
- дождаться завершения регистрации в Росреестре.