Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп земельного участка из аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
1. Может ли арендодатель продать участок?
Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в
Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:
- подписали договор, сроком более чем 3 года;
- наследники пожизненных арендаторов;
- построили на территории капитальное здание (дом, баню).
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Как переуступить право аренды другому лицу
Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).
Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.
На что обратить внимание
- Согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят, если он не используется по назначению в течение 3-х лет. Данное ограничение действует с момента подписания договора аренды и распространяется на всех следующих арендаторов, которые вступили в права аренды по переуступке.
- Оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
- Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
- Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
- Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
- Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
- При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.
Налогообложение при аренде
Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.
Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.
В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.
В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.
Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Права и обязанности сторон
Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:
| Арендодатель | Арендатор | ||
| Права | Обязанности | Права | Обязанности |
| Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок | Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок | Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности) | Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен |
| Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий | Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц | Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это) | Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок |
| Ограничивать возможные цели использования | Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий | Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния | |
| Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли | Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника) | Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли | |
| Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами) | |||
| Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого) |
Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.
С каким собственником могут заключить новый договор аренды?
Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:
Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).
Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.
Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.
Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.
Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.
Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.
Таким образом, если не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде как минимум оформите право собственности на объект незавершенного строительства.
Оформлением прав собственности занимается Росреестр.
Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:
В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.
Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.
Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:
а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.
Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.
Из этого правила есть исключения.
Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.
То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.
б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.
Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились. Потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.
Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.
Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия.
Эти условия должны соблюдаться в совокупности. Тогда арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.
Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».
Отчуждение территории, находящейся в пользовании
Приобретение земли в собственность через аренду является очень распространенной практикой в стране. В частности, муниципальные и региональные земли пользуются большим спросом в силу своей юридической чистоты и верно оформленных документов с правовой точки зрения.
Вам будет интересно прочесть:
Список документов для продажи земли мы разместили в этой статье.
С порядком оформления предварительного договора ознакомьтесь по этой ссылке.
Заключение ДКП доли земельного рассматривали здесь.
Вопросы ипотечных кредитов и господдержки при покупке земли мы освещали в этом материале.
Покупателем может быть как сам арендатор, реализующий преимущественное право покупки, так и третье лицо, приобретающее объект недвижимости на этой земле. Иногда земельный участок продает арендодатель, а право аренды по заключенной сделке при этом сохраняется.
Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?
Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено. Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся. Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты. При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.
Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:
- открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
- закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).
По способу определения победителя торги делятся на:
- аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
- конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.
В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов. Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок. Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.
В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя. Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет. Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.
Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.
Так куда же нужно обратиться в том случае, если нужно выкупить арендуемый участок земли в собственность? На самом деле служб несколько, и придется достаточно много с ними работать. Всего вам потребуется обратиться:
- В органы местного управления. Именно с ними вам больше всего придется общаться – получать разрешение, оформлять договор и покупать землю, так как именно они в данной ситуации будут выступать как собственники и продавцы земельного участка;
- К оценщикам. Именно они должны будут определить стоимость земельного участка и предоставить своё заключение о его состоянии;
- В земельные организации. Зачастую случается так, что у государственной земли нет каких – либо документов: межевого плана, земельного акта и так далее. В этом случае потребуется нанять в помощь кадастрового инженера;
- В Росреестр. Именно эта служба проводит все необходимые операции по смене прав собственности, и именно в неё нужно будет обратиться после заключения сделки для получения новых бумаг;
- К нотариусу. Нотариус потребуется вас в двух случаях: если вы проводите купле – продажу через вашего представителя или если требуется заверение договора купле – продажи или иного документа.
Право на такое действие
Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.
Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:
- Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
- Тип допустимого использования участка;
- Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.
- В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.
- О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео: