Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очевидно, что аренда с правом последующего выкупа интересна в отношении дорогих объектов. Зачем это владельцу? Ведь он может найти покупателя и получить нужную сумму в разумные сроки, а не за несколько месяцев или лет. Такая сделка широко используется застройщиками, которые хотят увеличить продажи. По сути, аренда камуфлирует рассрочку, но само оформление – проще, а риски – ниже.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Смешанный характер договоров
Общей чертой договора найма-продажи и договора аренды с правом выкупа является их смешанный характер .
———————————
Овсейко С. Договор найма-продажи // Юрист. 2009. N 6.
Действующим гражданским законодательством РФ предусмотрена возможность заключать смешанные договоры, то есть такие, которые включают в себя элементы различных договоров. В соответствующих частях к такому смешанному договору применяются правила, относящиеся к договорам в составе смешанного договора, с учетом существа смешанного договора и соглашения самих сторон (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Как отмечают некоторые авторы, термин «смешанный договор» должен применяться только к тем договорам, которые объединяют более одной совокупности всех необходимых условий различных договоров .
———————————
Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. С. 246.
Оба рассматриваемых нами вида договора включают элементы договоров аренды и купли-продажи, правила о которых подлежат применению к ним в соответствующих частях.
В юридической литературе встречается мнение, что договор аренды с правом выкупа не является смешанным, поскольку условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды, а также при досрочном выкупе не порождает отношений по купле-продаже, при этом выкуп имущества рассматривается не как купля-продажа, а как переход права собственности в силу условий самого договора аренды .
В частности, что, реализуя право на выкуп, «арендатор не выходит за рамки арендных отношений, которые при осуществлении им выкупа имущества прекращаются…
Ему не требуется заключать отдельный договор купли-продажи имущества, если соответствующие условия согласованы в договоре аренды» .
———————————
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 292.
Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1.
Вместе с тем как раз наоборот следует признать, что условие о выкупе в договоре аренды свидетельствует о его смешанном характере. Отношения сторон договора аренды, связанные с выкупом арендованного имущества, правилами, относящимися к договору аренды, не регулируются, поскольку к ним применяются исходя из их существа нормы о купле-продаже.
Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом
Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.
Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:
- Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
- Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
- Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
- Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?
Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.
Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.
К таким категориям чаще всего относятся:
- Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
- Заемщики с плохой кредитной историей;
- Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
- Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки?
Аренда жилья с возможностью дальнейшего выкупа это достаточно трудный вид соглашений. У такого рода сделок нет чекой последовательности, строгой формы договора и обязательных прописанных в законодательстве деталей совершения сделки.
Для арендодателя аренда с правом выкупа немного не выгодна. Ему проще продать квартиру в рассрочку, поскольку взносы в этом случае будут выше, чем платежи по аренде. С определенной точки зрения, если не учитывать что большие платежи для покупателя рассрочка также выгодней. Ведь он может занять жилплощадь сразу после заключения сделки. И в документах он сразу будет числиться как собственник.
Данные виды сделок отличаются еще и тем, что регулируются различными положениями гражданского кодекса.
Виды лизинговых платежей
Существует два варианта платежей, как и при кредитовании — аннуитетный и регрессный. Они оба имеют как преимущества, так и недостатки, которые клиент определяет для себя самостоятельно.
Разберем детально каждый из них:
Аннуитетный — стандартный ежемесячный платеж, используемый в кредитах. Он основан на сохранение одинаковых ежемесячных платежей на протяжение всего срока. Достигается это за счет максимального погашения процентов в начале и выплаты основного долга в конце. Переплата получается больше, но организация или физическое лицо может более удобно планировать свои расходы.
Регрессный — более выгодный тип платежей, позволяющий минимизировать переплату за счет равномерного распределения процентов на весь срок лизинга. Минусом данной вариации может являться то, что платежи могут быть неравномерными: слишком высокими в начале и постепенно уменьшающиеся с каждым месяцем.
Чем лизинг отличается от кредита и аренды автомобиля?
У лизинга, кредита и аренды с правом выкупа есть, как минимум, три основные общие характеристики:
- срочность (договор заключается на определенный временной период);
- платность (в обоих случаях предусмотрена процентная ставка);
- возвратность (в конце концов деньги придется вернуть).
Основные отличия лизинга от кредита и аренды с правом выкупа:
- Так как имущество не переходит в собственность лизингополучателя, оно не может стать объектом ареста или изъятия в крайних ситуациях.
- Цель займа. Лизинг всегда связан с приобретением имущества путем аренды с правом выкупа. В случае с кредитом цель получения средств не так важна — заемщик получает деньги и может ими распоряжаться по своему усмотрению.
- Количество сторон. В процессе кредитования есть две стороны — кредитор и заемщик, в лизинговых операциях участвуют три звена — автодилер, лизингополучатель и лизинговая компания.
- Лизинг подразумевает более мягкие требования к лизингополучателю.
- Лизинг предоставляет более гибкие условия расчета и внесения изменения в график платежей.
- Процентная ставка по лизингу ниже кредитной, а иногда и вовсе равна 0%
- Предмет лизинга выбирается лизингополучателем и полностью удовлетворяет его требованиям.
- Ежемесячные платежи при лизинге, как правило, выше, чем при кредите или аренде, так как используются более короткие сроки.
- Договоры лизинга могут заключаться в иностранной валюте, что накладывает дополнительные риски на лизингополучателя, которые от него не зависят.
- Автомобиль не является собственностью лизингополучателя до выкупа, а в случае просрочки платежа его может изъять лизинговая компания.
- В договоре лизинга могут быть прописаны дополнительные услуги, которые оплачивает лизингополучатель.
- Благодаря ускоренной амортизации и возврату НДС юр лица и ИП получают налоговые льготы.
Сравнительный анализ лизинга и аренды
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ арендодатель всего лишь обязуется передать уже имеющееся у него в собственности или на иных основаниях имущество за плату во временное пользование арендатору. То есть аренда — это сделка, требующая заключения только 1 договора между сторонами. Совершение же лизинговой сделки — многоступенчатая процедура, требующая заключения нескольких самостоятельных договоров. Согласно пункту 2 статьи 15 ФЗ № 164, помимо договора лизинга в этом случае требуется обязательное заключение соглашения о купле-продаже имущества, которое будет передано в аренду, а также сопутствующих договоров (страхования, залога, поручительства и т. д.).
В связи со сложностью сделки к договору лизинга применяются и более жесткие требования. Так, ввиду положений пункта 1 статьи 15 ФЗ № 164 лизинговое соглашение, в отличие от аренды, может быть только письменным. Более того, лизинговые сделки, согласно требованиям пункта 3 статьи 10 ФЗ № 164, подлежат занесению в специальный реестр (ЕФРСФДЮЛ). Обязанность по регистрации сделки при этом возлагается на лизингодателя. Договор же аренды может быть и устным — например, в случае краткосрочной (до 1 года) аренды движимой вещи, заключенным между двумя гражданами, согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ.
Как должна проходить аренда дома с правом выкупа
Изначально сторонам участникам (продавец, покупатель и банк (при необходимости)), нужно грамотно составить договор аренды с последующим правом выкупа объекта недвижимости. Если у одной из сторон возникают затруднения на этом этапе, рекомендуется обратиться за квалифицированной помощью в соответствующую организацию, где помогут юридически правильно составить соглашение и объяснят его каждый пункт.
Когда договор будет составлен нужно будет запросить выписку из ЕГРН на арендуемую квартиру и убедиться, что сделка чистая. Покупатель может сделать запрос самостоятельно или воспользоваться услугами профессионалов, которые самостоятельно сделают необходимые запросы и предоставят готовые документы. Выписка же необходима, чтобы убедиться, что квартира не находится в качестве залогового имущества у банка или она не находится под арестом.
После этого нужно предоставить пакет документов в МФЦ:
- Ксерокопии договора (три штуки);
- Выписка из ЕГРН;
- Чек об оплате госпошлины;
- Заполнить соответствующее заявление.
Регистрация соглашения проводится в течение 7-10 суток, после чего возле объекта недвижимости, в базе, появляется отметка об обременении.
Когда продавец оплатит полную стоимость арендуемой квартиры, нужно будет повторно обратиться в МФЦ, предъявив необходимые доказательства о завершении выплат. Среди обязательных документов подразумеваются следующие:
- Чеки и квитанции о проводимых оплатах;
- Акт приёма-сдачи квартиры;
- Новую выписку из ЕГРН;
- Чек об оплате госпошлины.
Преимущества и недостатки
Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:
- арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;
- только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
- съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
- есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
- возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.
Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:
- смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
- собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;
- занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).
Договор аренды с правом выкупа отличается от договора аренды, который не предусматривает выкуп объекта аренды, тем, что право собственности на арендованное имущество переходит от арендодателя к арендатору. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора в двух случаях. Во-первых, когда срок аренды истек. А во-вторых, если срок аренды еще не закончился, но арендатор внес всю выкупную цену, которая прописана в договоре. При этом арендная плата по соглашению сторон может быть зачтена в выкупную цену (ст. 624 ГК).
Особенности налогообложения зависят от условий договора. В нем можно прописать, что собственник получает только арендные платежи. При этом ставится условие – переход права собственности должен происходить только после полной оплаты аренды. Стороны могут предусмотреть переход прав собственности в дополнительном соглашении, которое заключается уже после окончания срока аренды. Иногда арендатор обязуется перечислять и арендные, и выкупные платежи одновременно. При этом их суммы в договоре разграничены.
Учет первых двух вариантов отличается от третьего. Рассмотрим каждый из них.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.
Выплата покупной цены имущества
Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:
- Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
- Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.