Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС?
Правила и процедура изменения категории регулируются ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», перевод осуществляется на основании ФЗ № 174 «Об экологической экспертизе» и Земельного кодекса РФ.
Процедура начинается с подачи заявления в местную администрацию, необходимо наличие в заявлении следующей информации:
- Кадастрового номера и категории участка (ЛПХ).
- Указания категории, в которую требуется перевести (ИЖС).
- Вида собственности (договор купли-продажи, аренда, Свидетельство о приватизации).
- Обоснования изменения категории, например, постройка жилого дома для постоянного проживания.
Возможные альтернативы
В случае невозможности смены категории ЛПХ на ИЖС можно попробовать оформить изменение вида разрешённого использования земельного надела. Однако, следует учесть, что на территории приусадебного участка позволено строительство жилого здания, так что, если участок относится к приусадебным, изменять ВРИ нет необходимости. Кроме того, смена вида разрешённого использования собственного земельного надела возможна исключительно, когда это позволительно правилами застройки и землевладения местного муниципалитета.
Для смены вида разрешённого использования собственнику либо владельцу земли необходимо обратиться в местный орган самоуправления для получения выписки из правил использования своим участком. Получив такую выписку и заполнив в соответствующем порядке ходатайство, его следует отослать в адрес органа кадастрового учёта.
При смене вида разрешённого использования земельных наделов, предназначенных для жилой застройки ни каких публичных слушаний не проводиться. Исходя из этого, становится ясно, что смена вида разрешённого использования земельного надела является лучшей на сегодняшний день альтернативой переводу земель из категории ЛПХ в категорию ИЖС. Иных более подходящих вариантов пока на законодательном уровне не предусмотрено.
Не лишним будет отметить, что акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС не ограничен абсолютно ни какими сроками. Принятый администрацией акт о переводе должен быть направлен заявителю в течение 14-ти календарных дней со дня его принятия. Изменение категории вступают в силу непосредственно в момент его государственной регистрации и закрепления в Росреестре. При этом никакого переоформления документов, которые устанавливают права на переводимый участок, не требуется.
Перед тем, как начинать весьма затратную и продолжительную процедуру перевода земель из ЛПХ в ИЖС следует учитывать, что для постройки жилого дома на участке ЛПХ не всегда нужно изменять категорию на ИЖС. Лучшим вариантом будет предварительная консультация с высококвалифицированным юристом, специализирующимся на земельном праве.
Перевод земли из ЛПХ в ИЖС
Документы, обоснования и прочая информация, должны строго соответствовать местному генплану, правилам застройки и землепользования, а также зонирования территории. На момент отправки пакета бумаг, все согласования и экспертизы должны быть проведены. На этапе публичных слушаний (в случае не соответствия зонированию) важно предоставить достаточные основания для перевода. Варианты будущей эксплуатации земельного участка обязаны соответствовать правилам землепользования и прочим нормативным актам. Особую значимость имеет соблюдение санитарных норм.
Наша компания осуществляет перевод земли из ЛПХ в ИЖС, полностью беря на себя согласовательный этап, подготовку документов и регистрацию изменений в ЕГРН. В ходе работы мы соберем необходимый пакет документов, получим разрешения властей и государственных экспертов, а затем инициируем внесение изменений в реестр.
Земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) предназначены для возведения частных жилых построек. Такие участки обычно находятся в пределах населённых пунктов или в непосредственной близости от них.
Такие участки изначально имеют адрес и, построив на них жилой дом, в дальнейшем в нём можно прописаться. Кроме того, лишь жилые дома, возведённые на подобных земельных наделах, могут быть оформлены в качестве жилого помещения. В противном случае уполномоченные органы попросту не выдадут разрешение на строительство, а правомочия на подобную постройку зарегистрировать также не получится.
Кроме того, для получения услуг коммунальных служб также необходимо перевести участок в категорию ИЖС. Иначе компания-поставщик будет не вправе записать на такой дом абонентский номер и осуществлять обслуживание инженерных и коммуникационных сетей.
Как изменить целевое назначение
Решив, что перевод участка из ЛПХ в участок ИЖС или наоборот действительно необходим, владельцу следует обратиться в администрацию того населенного пункта, где расположен участок с заявлением. Пишется оно в произвольной форме, но в нем обязательно указывается следующая информация:
- данные владельца;
- кадастровый номер;
- имеющаяся категория и целевое назначение;
- желаемое разрешенное использование;
- причина перевода;
- обоснование права на объект.
Причина, изложенная в заявлении должна быть достаточно уважительной и логичной. Земля — ценный ресурс, количество которого по объективным причинам ограничено. Поэтому к ее охране и контролю за использованием государство подходит достаточно жестко.
На рассмотрение вопроса о том, можно ли перевести землю из одной категории в другую и принятие решения у местных властей есть два месяца. На практике практически всегда приходится ждать именно максимальный срок.
Мнение эксперта
Федоров Сергей Константинович
Адвокат с 7-летним опытом. Специализируется в области уголовного права. Опыт более 3 лет в составлении договоров.
После внесения решения, в течение двух недель о нем уведомляется владелец. Если вопрос решен положительно, в течение двух ближайших месяцев в ГКН будут внесены соответствующие изменения.
Отказать в приеме заявления в администрации могут только по двум основаниям:
- заявление подписано лицом, которое не является собственником участка или не имеет на него иных прав;
- поданы документы, не соответствующий требованиям закона «О переводе земель».
А вот причин для отказа в переводе из категории в категорию может быть и больше.
Что делать с наделом в пределах СНТ?
Многие граждане имеют земельные наделы в садовых товариществах. Обычно их называют дачными участками и там можно спокойно возводить жилые строения временного (летнего) назначения. Поэтому люди и не задумываются о смене правового статуса подобных своих владений.
Но осуществить смену правового статуса следует как минимум по двум причинам:
Рекомендуем ознакомиться:
Прописка в СНТ
- Чтобы иметь возможность официально зарегистрироваться в соответствующем доме.
- Для увеличения стоимости земельного надела.
Перевести участок из СНТ в ИЖС намного сложнее, чем смена статуса ЛПХ. Если участок в СНТ не приватизирован, необходимо получить решение общего собрания членов СНТ, в котором даётся согласие на перевод.
Кроме того, необходимо представить в госорган дополнительно ещё два документа:
- позитивное заключение экологической экспертизы;
- документальную оценку потерь садоводческого хозяйства в результате смены статуса участка.
Как показывает практика, перевод СНТ в ИЖС возможен лишь в случаях, когда границы товарищества непосредственно соприкасаются с границами населённого пункта. В иных случаях государственный орган отказывает заявителям.
Законодательством также предусмотрены случаи, когда целое дачное хозяйство или садовое товарищество может получить статус населённого пункта. Такая смена статуса требует консолидации всех жителей СНТ. Однако практика такого ещё не знает. Так или иначе, в подобной ситуации смена статуса земель происходит автоматически.
В остальном процедура перевода СНТ в ИЖС ничем не отличается от смены категории ЛПХ.
Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.
Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.
Отказ возможен в следующих случаях:
- отрицательная оценка органов экологической службы;
- наличие ограничений со стороны законодательных актов;
- несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.
Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:
- для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
- для дачного строительства.
После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.
О личном подсобном хозяйстве
2. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
5. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Часть земельных участков, площадь которых превышает указанный максимальный размер, должна быть отчуждена гражданами, у которых находятся эти земельные участки, в течение года со дня возникновения прав на эти земельные участки, либо в этот срок должна быть осуществлена государственная регистрация указанных граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства.
- Необходимые документы
Пакет документов это первое, что необходимо собрать для проведения процедуры переоформления:
- паспорт гражданина РФ. Потребуются не только копии необходимых страниц, но и также оригинал.
- правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН и прочее;
- одобрение со стороны владельца земельного участка, если земля была взята в аренду или передана на пожизненное безвозмездное пользование;
- оригинал паспорта кадастрового или выписка из ЕГРН, в которой будет прописан кадастровый номер;
- в геодезической компании необходимо будет получить справку, в которой будут нанесены точные координаты земли;
- также потребуется справка о том, находиться участок в черте населенного пункта или нет.
- Оформление и подача заявления
Подать заявление можно в определенный отдел муниципалитета или в МФЦ. Форма заявления не имеет определенного стандарта, но имеет обязательные пункты, а именно:
- личные данные собственника и заявителя;
- номер кадастровый на участок;
- статус земли на момент подачи заявления;
- необходимую категорию и вид назначения для ИСЖ;
- причина перерегистрации земельного участка;
- правоустанавливающие факторы, позволяющие распоряжаться землей.
За правомерным использованием земли определенной категории пристально наблюдает государство. Вследствие этого причина перевода земли в иную категорию должна быть очень уважительной и весомой.
Как перевести земли сельхозназначения в ЛПХ
По определению в ЛПХ выдается земля сельскохозяйственного назначения. Однако, чтобы придать земле соответствующий статус нужно получить решение местного органа власти.
Гражданам и юридическим лицам в целях ведения сельскохозяйственной деятельности коммерческого типа могут быть выделены неограниченные земельные наделы соответствующей категории. Однако пределы ЛПХ, которые не являются коммерческой, ограничены.
Предельные значения участков нужно узнавать в местной администрации.
Обычно гражданам для ЛПХ не выдается более 1-2 гектаров земли. Но в некоторых случаях делаются исключения и могут быть выданы до 8 гектар.
Каждая местная администрация сама определяется эти размеры.
Для получения выделенного участка для ЛПХ достаточно подать в администрацию заявление и предоставить паспорт. После этого владельцы смогут рассчитывать на определенные льготы со стороны государства, в том числе и налоговые.
Кроме того, чтобы обычные граждане могли законно реализовать продукцию, произведенную у себя в хозяйстве, оформление ЛПХ является обязательным. При этом, реализация продукции ЛПХ налогом не облагается.
Таким образом, ЛПХ имеют преимущество перед другими сельхоз производителями. Так что таким преимуществом нужно воспользоваться.
Как изменить разрешенное использование ЗУ?
Поменять вид использования проще, чем заниматься сменой категории. Чтобы местная власть разрешила подобную операцию, нужно подать следующие документы:
- заявление, адресованное главе администрации населенного пункта;
- выписка из ЕГРП;
- кадастровый план;
- при наличии зарегистрированных построек — документы на них;
- план местности, включающий данный земельный надел;
- ситуационный адресный план, где видны границы прилегающих участков;
- если земля арендуется, а не находится в собственности, то необходимо предоставить согласование с арендодателем;
- копии справок, устанавливающих право владения землей;
- паспорт заявителя;
- при обращении представителя — доверенность, заверенная нотариусом.
При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца.
Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.
ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ.
Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.
Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:
- компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
- расходы на проведение экологической экспертизы;
- стоимость подготовки проектной документации;
- стоимость оплаты регистрационных услуг;
- расходы на получение справок и выписок.
Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.
Порядок перевода одной категории земли в другую
Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.
- Подготовка документов.
Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.
Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:
- кадастрового номера участка;
- подтверждения полномочий заявителя;
- категории земли, которая присвоена ей сейчас;
- причин перевода;
Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:
- Паспорт заявителя (собственника).
- Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
- Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
- Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
- Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
- Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости). Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.
В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.
- Куда обращаться с ходатайством.
Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником. Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления. Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.
- Получение результатов.
Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.