Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека 2023: как изменится ставка, спрос и ежемесячный платёж». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принципиально валютная ипотека не отличается от обычного рублевого ипотечного кредита. Разница между этими форматами кредитования состоит в том, что по обычному ипотечному кредиту банк выдает деньги на покупку недвижимости в рублях, а в случае валютной ипотеки – в иностранной валюте, например, долларах или евро.
Насколько распространена валютная ипотека?
Сейчас из-за валютных рисков банки выдают валютную ипотеку крайне редко. По оценке Банка России, на начало 2022 года непогашенными оставались около 2 тыс. ипотечных кредитов в иностранной валюте. Задолженность по ним составляла 16,64 млрд рублей (0,14% портфеля жилищных кредитов). В основном это кредиты, выданные до 2014 года.
Прогнозы и рекомендации для заемщиков
Ни для кого не секрет, что переплаты по ипотечным кредитам, как правило, огромные. Например, сегодня купив квартиру за 5 миллионов, вы рискуете переплатить немалую сумму. Недвижимость в России после санкций в любом случае растет в цене. Поэтому некоторые люди покупают квартиры, чтобы сохранить капитал. Просто как вложение — вариант имеет место. Но без острой необходимости в ипотеку входить нецелесообразно — желательно дождаться, пока снизятся ставки.
Прогнозировать колебания ставок и цен на жилплощадь сложно, поскольку в 2022 году ситуация в стране нестандартная. Вкладывать все деньги в жилье или брать огромный жилищный кредит — однозначно рискованная затея. Возможен как резкий рост цен на недвижимость, так и их обвал. Но в условиях повышения ставок продавцы квартир вряд ли будут сильно увеличивать цены, поскольку потенциальных покупателей и без того намного меньше. Рост цен неизбежен, но взлет под небеса — сомнителен.
Эксперты предполагают, что к концу года ставки начнут снижаться, а в течение 2023 года экономика страны будет восстановлена.
Если вы попали в непонятную для себя ситуацию с ипотекой, лучший выход — поговорить с юристом в рамках бесплатной консультации. Мы разрешим ваше недоразумение и найдем выход. Напишите нам или закажите обратный звонок.
Основные преимущества и недостатки валютной ипотеки
До валютного кризиса люди охотно использовали предложение. Популярность услуги была связана с преимуществами, которые влекли за собой получение ипотечного кредита в иностранной денежной единице. Плюсы использования предложения сохранились до сих пор. Получая валютную ипотеку, Вы столкнетесь со следующими преимуществами:
- процентная ставка по предложению ниже, чем по классическим рублевым кредитам;
- если рубль начнёт расти, ежемесячный платёж снизится, а клиент сможет сэкономить денежные средства;
- кредит выдают на большой срок, что позволяет рассчитывать ежемесячный платёж;
- оборот и хранение валюты в РФ не контролируется, и гражданин может свободно производить операции с денежными средствами;
- стартовый платеж по предложению на 4 — 5% ниже.
Рефинансирование валютной ипотеки
В некоторых банках были введены программы рефинансирования валютной ипотеки, позволяющие перевести задолженность в рубли. Этой услугой воспользовались многие клиенты. Для пересчета каждая финансовая организация применяла свой курс. Так, в ВТБ использовались актуальные на момент заключения сделки показатели, но применялись пониженные ставки. Газпромбанк, Совкомбанк, Абсолют банк и Хоум Кредит установили курс от 45 до 60 руб за 1 доллар. Сбербанк предложил клиентам перевести иностранную валюту в рубли по курсу, который действовал на момент оформления ипотеки, однако потребовал компенсацию своих расходов в размере до 30% от величины задолженности. Воспользоваться рефинансированием можно не только в финансовой организации, в которой был получен кредит, но и в другом банке. Поэтому заемщики получили широкий выбор доступных предложений.
Реструктуризация либо рефинансирование
Государство продолжает работать по поводу решения проблемы. Пока программу не приняли, граждане вправе посетить банк и попросить его выполнить реструктуризацию задолженности либо рефинансирование валютной ипотеки. Осуществление реструктуризации — это продление термина выплат займа, благодаря чему снизится сумма ежемесячных платежей. Нередко банки соглашаются на уступки, когда заемщики не влезали в долг, у них отсутствуют неуплаченные штрафы.
Рефинансирование — это перевод ипотеки в иной банк, предлагающий приемлемые условия. Средства, полученные там, направляют на закрытие кредита в учреждении, где заем был изначально оформлен в валюте. После этого гражданину придется погашать уже рублевый долг.
Граждан волнует постоянно, в каком направлении им двигаться. Когда имеется проблема с валютной ипотекой и предполагается государственная поддержка, то лучше воспользоваться реструктуризацией, поскольку она существенно снижает нагрузку на граждан. Но если на помощь государства нет надежды — выгоднее рефинансирование. Реструктуризация совершенно не улучшает ситуацию, она лишь увеличивает задолженность. Возрастает риск, что выплаты не получится полноценно осуществлять и человек лишится квартиры.
Необходимые документы
Перечень требуемых бумаг для попадания в программу довольно обширный. Нередко выполнить реструктуризацию не получается именно потому, что необходимо собрать множество справок, которые ограничены сроком своего действия. Гражданам требуется подготовить:
- Ксерокопии всех правоустанавливающих бумаг, которые присутствуют в рамках оформленного договора ипотеки.
- Справки, свидетельствующие о необходимости причисления физического лица к социальной категории, имеющей право на государственную помощь.
- Сведения о доходах каждого члена семьи.
- Ксерокопии гражданских паспортов всех проживающих в квартире и метрик детей.
Исходя из остроты назревшей проблемы, банки, в свою очередь, были вынуждены разрешить клиентам некоторое время выплачивать только проценты, а оплату основного долга отсрочить.
Кроме того, было предложено проводить реструктуризацию долга, если на то имеются существенные причины.
Банкам тоже не совсем выгодно повышение суммы задолженности, поэтому они предлагают еще несколько вариантов решения проблемы:
- повысить срок кредитования, тем самым уменьшив ежемесячный взнос;
- выплачивать по фиксированному курсу валюты, не повышая его до окончания срока выплат;
- отменить или снизить размер штрафа;
- провести рефинансирование в рублях.
Итог: заемщикам следует обязательно обратиться в свой банк и вместе найти выгодное для обеих сторон решение.
Еще в 2015 году Центральный Банк РФ рекомендовал банкам рассмотреть вопрос о реструктуризации.
Эта рекомендация не носит для банков обязательный характер, они по своему усмотрению могут применять его.
Перевод задолженности из валюты в рубли по стоимости 40 рублей за 1 доллар и 50 рублей за 1 евро, мог привести существенным убыткам банков.
В частности, Банк ДельтаКредит во исполнение этого Постановления правительства под номером №373 ввел несколько кредитных программ для содействия валютным должникам.
Заемщики могут так уменьшить размер задолженности на 10 процентов, однако не больше чем 600 тыс. руб., со снижением процентов до 10% на оставшийся срок.
При реструктуризации валютной ипотеки размер ежемесячных платежей может быть снижен на 1 год либо до завершения действия договора при повышении его срока.
ВТБ также с помощью реструктуризации унизило число должников, к началу 2019 г. которых стало на 30% меньше.
Для того, чтобы не попасть в сложное положение, рекомендуется при подписании ипотечного договора внимательно знакомиться со всеми его пунктами.
Имеют значение следующее:
| Тщательно читать условия договора, возможно привлечение юриста | любой пункт сделки может привести к непредвиденным для заемщика обстоятельствам |
| Ипотеку следует брать только в валюте | в которой заемщик получает свой доход, в этом случае в кризисной ситуации это не так сильно скажется на его платежеспособности |
| Возможности | связанные с реструктуризацией и т.д. |
| Наличие комиссий | включая скрытые |
Правоприменительная практика пока складывается не в пользу заемщиков. Судьи не признают колебания курса рубля форс-мажорными обстоятельствами. Банки, за редким исключением, выигрывают судебные споры, после чего отбирают у валютных должников жилье и продают его другим лицам.
Одним из таких исключений явилось решение Пушкинского райсуда Московской области. В феврале 2015 года он встал на сторону должника и велел банку ВТБ-24 пересчитать размер непогашенной задолженности по курсу рубля, действующему в день оформления договора займа. Суд счел изменение курса валют существенным обстоятельством, которое не позволяет должнику расплатиться с кредитором в объеме, установленном договором.
Но уже в июне того же года вышестоящая судебная инстанция отменила это решение. Московский областной суд пришел к выводу, что повышение курса иностранной валюты не является обстоятельством, которое невозможно предвидеть. Он заметил, что данная ситуация исчерпывается понятием коммерческого риска, а не форс-мажора. А закон и деловой обычай не предусматривают, что негативные последствия подобных рисков должны ложиться на кредитора.
Отменяя решение нижестоящей инстанции, суд также руководствовался тем, что уровень дохода заемщика и финансовая ситуация в стране не рассматривались сторонами договора ни как условие его заключения, ни как условие его исполнения. Таким образом, несмотря на затеянную судебную тяжбу, валютный ипотечник не смог добиться перерасчета долга.
Без мер дополнительной поддержки заемщикам не решить сложную ситуацию.
При этом банки-кредиторы также заинтересованы в том, чтобы восстановить поступление регулярных платежей от должников.
Поэтому банки вводят разные программы.
Кроме прочего, в отношении клиентов банка могут применяться кредитные каникулы, т.е. они могут быть освобождены на срок от 6 месяцев до 1 года от оплаты основной задолженности, в этот срок оплачиваются только проценты.
Пересмотр задолженности по кредитам, как правило, не приводит к выгоде банков.
Отдельные банки могут продлевать срок ипотеки за счет снижения платежей, а другие за счет изменения графика платежей, например, вводя новые схемы оплаты.
Попытки договориться с банком и чиновниками
Все эти годы мы пытались договориться с «ДельтаКредитом» о разделении валютных рисков. Отмечу, что сами кредитные организации берут средства из «коротких» кредитов у европейских банков под 2–3 % годовых. То есть те деньги, которые мы получили, банк уже в 2008 году выплатил по курсу 2008 года и потери ему, несмотря на заверения, не грозят: речь идёт лишь о недополучении прибыли. Однако общение с банком проходило в формате монолога с нашей стороны. Ответов на многочисленные звонки и письма не было. Только когда в январе этого года мы перестали платить, нам позвонил сотрудник банка: «У вас четверо детей? А зачем вы принимали решение об увеличении состава семьи, если вы не можете платить по кредиту?» Другими словами, зачем на этом свете живёт обаятельный мальчик Саша и три прекрасные девочки Аня, Вера и Женя, если мама с папой не успевают подкидывать в топку финансового кризиса сотни тысяч рублей?! Сейчас сотрудник банка звонит нам раз в два-три дня, интересуется нашими делами.
Обычно с момента прекращения оплаты до суда проходит от трёх до шести месяцев. В суде дело рассматривают ещё два-три месяца. Гражданское дело может зависнуть в суде на срок от трёх месяцев до года, однако по искам банков судьи, как правило, принимают решения очень быстро. Поэтому через три месяца у банка на руках уже точно будет исполнительный лист об обращении взыскания на квартиру. Далее её продают с торгов, а если она не продаётся, банк оставляет жилплощадь себе. Затем приставы выселяют людей из квартиры.
Всё это время капают проценты на сумму неплатежа, поэтому долг существенно вырастает. Выглядит это так: мы не заплатили 1 200 долларов, и штраф по договору составляет 0,5 % за каждый день. К моменту следующего платежа (просрочка один месяц) мы должны 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа. Если мы не платим и за февраль, то к марту мы должны уже 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа за январь плюс 174 доллара штрафа за февраль по январскому платежу плюс 1 200 долларов за февраль плюс 174 доллара штраф за февраль по февральскому платежу. К апрелю будет так: 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа за январь плюс 174 доллара штрафа за февраль по январскому платежу плюс 186 долларов штрафа за март по январскому платежу плюс 1 200 долларов за февраль плюс 174 доллара штрафа за февраль по февральскому платежу плюс 186 долларов штрафа за март по февральскому платежу плюс 1 200 долларов платежа за март плюс 186 долларов штрафа за март по мартовскому платежу.
Запасной аэродром, то есть съёмную квартиру, мы пока не ищем. Займёмся этим, когда наше выселение станет делом одного-двух месяцев. Сейчас платить за аренду пока рано.
Параллельно мы стучались в двери чиновников, но уровень лицемерия оказался непостижимым. Простых людей, которые являются налогоплательщиками, а также родителями будущих налогоплательщиков и защитников родины (про долг родине, думаю, они не забудут, когда моему бездомному сыну исполнится 18 лет), стали вдруг называть финансово безграмотными, обвинять в попытке схитрить на процентах. Мол, сами виноваты, вот и получите. И всё бы ничего, если бы не параллельная докапитализация банков (им же трудно — кризис), пересчёт аналогичных долларовых обязательств для отдельных регионов, федеральный закон о перерасчёте валютных кредитов для жителей Крыма по 36 рублей за доллар… Мы не жадные — всем нужно помогать, но осадочек остался.
Соловецкий монастырь находится на Соловецких островах Белого моря. Попасть туда можно двумя способами: по морю от города Кеми или на самолёте от Архангельска. Я обычно еду на поезде до Кеми, а оттуда добираюсь до посёлка Рабочеостровского, который находится в 10–12 километрах от города. Там есть подворье Соловецкого монастыря с деревянным храмом и несколькими постройками, где можно переночевать, а также гостиничный комплекс «Причал» — думаю, у него где-то ползвезды, внутри номера и что-то типа ресторана. К слову, это самая лучшая гостиница в окрестностях. От станции до острова регулярно ходят суда, как монастырские, так и частные. Случаются перебои из-за погоды: шторм может держаться несколько дней, но меня задерживал максимум на восемь часов.
В первый раз я поехал в монастырь в 2009 году в качестве трудника. Трудники — это люди, которые приезжают в монастырь, живут там и, соответственно, трудятся. Чтобы стать трудником, надо пройти что-то вроде собеседования с благочинным (человек, который, помимо прочего, занимается административной работой в монастыре). Он спрашивает, кто ты и для чего приехал, а потом решает, можешь ли ты остаться.
Честно говоря, поначалу было непривычно, особенно из-за монастырского графика. Но я точно помню непередаваемое ощущение умиротворения от Соловков. Нигде такого не испытывал. Я ведь разные виды отдыха пробовал. Обычно приезжаешь, например, из Турции — и нет ни сил, ни радости, одно опустошение. А из Соловков, несмотря на тяжести и лишения, возвращаешься в одухотворённом состоянии.
Помню, когда в первый раз пришло время уезжать, я специально медленно шёл к кораблю, надеясь опоздать и остаться ещё. Но успел. А в следующий раз вернулся на Соловки только через четыре года, и вот тогда всё уже было по-настоящему.
На Соловки приезжают разные люди с разными представлениями о вере: подмосковные рестораторы, украинцы, казаки, клерки, простые мужики-работяги, хипстеры, раскаявшиеся преступники, нераскаявшиеся преступники, люди с зависимостями различной степени тяжести. Словом, в каждой келье можно окунуться в настоящий коммуникационный экстрим.
В общей массе все православные и по-своему стремятся к богу. Но бывают и те, кто находится в поиске. Я знаю одного человека, который был в Тибете, потом где-то в Индии, пробовал разные религии, а в Соловецком монастыре оказался, потому что ему было интересно узнать о православии.
Есть люди, которые ездят на Соловки каждый год на протяжении долгого времени. Для кого-то в Крым ездить — традиция, а для кого-то — в монастырь. Встречаются и довольно странные кадры, которые начинают в келье читать проповеди и всех нравоучать.
Иногда приезжают целыми семьями: отец с сыном живут в монастыре, а жена — в гостинице, ведь монастырь мужской. Очень много молодых ребят. У кого-то проблемы, а кому-то просто интересно получить необычный опыт.
Практически каждый год приезжают иностранцы. В прошлом году был американец. Ему стало интересно, что из себя представляет Россия, поэтому он приехал к нам, вообще не говоря по-русски. Его Ваней или Васей прозвали, уже не помню. А в этом году я познакомился с англичанином. Он был похож на Егора Летова и очень плохо говорил по-русски. Сейчас живёт в Москве и преподаёт английский, а в монастырь немного потрудиться ездил. К слову, трудился и ел больше всех.
Правительство сделает перерасчет по валютным ипотекам
Недавно стало известно, что правительство разрабатывает проект, согласно которому валютные ипотеки можно будет пересчитать по курсу 40 руб. за 1 доллар США. Естественно, это не курс в 24 руб., как было в 2008 году, когда многие оформляли такой вид ипотеки, но все же не нынешний курс в 65-70 руб. за доллар. Согласно новой программе, правительство погасит долг по ипотеке перед банком, но заемщику продлят срок оплаты займа. Уже сейчас многие граждане согласны на такие меры, пусть и будут платить на 10 лет дольше положенного срока.
Сейчас же стало известно, что законопроект не прошел чтение в Госдуме. Чиновники объясняют это нехваткой средств в бюджете Российской Федерации. К сожалению, в последнее время все больше стало поступать информации о выселении граждан, которые приобрели жилье по валютной ипотеке.
Эксперты даже не берутся считать, сколько миллионов потеряли российские семьи. Это при учете того, что многие потратили весь «материнский капитал» на взнос за ипотеку, но все же потеряли жилье. К сожалению, это в очередной раз доказывает то, что доверять правительству нельзя. Многие считают, что даже средств маткапитала хватило бы лет на 5-10 аренды жилья, но изменить уже ситуацию нельзя, разве что предупредить будущих заемщиков.
Как проходит реструктуризация ипотеки
Если гражданин, взявший когда-то ипотечный кредит, хотел бы провести реструктуризацию долга, несмотря на то, что общая сумма задолженности увеличится за счёт продления срока выплат, он должен подать заявление в обслуживающее отделение банка. Если руководство финансового учреждения примет решение в пользу заявителя, вопросом реструктуризации начнёт заниматься АИЖК.
Если гражданину будет позволено выплачивать кредит по программе реструктуризации, банк не будет взимать никаких комиссий за перерасчёт задолженности и определение размера ежемесячных платежей.
Существует 2 варианта государственной поддержки в данном случае:
- Разовое списание части задолженности.
- Конвертация валютного кредита в рублёвый по сниженному курсу в сравнении с тем, что действовал на дату подписания договора о реструктуризации.
Условия программы гарантируют, что после того, как реструктуризация кредита будет проведена, ставка по рублёвому займу будет не больше ставки на день проведения реструктуризации, а ставка по валютному кредиту — не более 11,5%.