Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие задачи решает риэлтор для покупателя и продавца недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Инструкция для начинающего риэлтора
- Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
- Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
- Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
- Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее, чем через посредников.
- Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство, недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.
От чего зависит цена на услуги риелтора
Самый популярный вопрос при обращении в агентство недвижимости: «Сколько стоят ваши услуги?». Но однозначного ответа нет и быть не может, ведь у каждого крупного агентства не одна услуга.
Все знают о двух основных — помощь в покупке и продаже недвижимости. Оплачиваются они в каждом агентстве по-разному, но обычно комиссия составляет процент от суммы сделки (1-5%, в зависимости от региона, конкретного объекта и конкретного агентства).
Расходы на услуги агентства могут вырасти, если в ходе сделки придется решать сложные юридические вопросы (судебные тяжбы, работа с госорганами и т.д.).
Если продавец сам нашел покупателя, или покупатель нашел интересующий его объект, клиент может заказать отдельно оформление ипотеки и юридическое сопровождение сделки.
Каждая компания устанавливает свой прайс и свой перечень услуг.
Основная проблема четкой формулировки обязанностей риэлторов заключается в том, что в официальных нормативно-правовых документах нет информации по этому поводу.
В проекте Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» четко прописаны обязанности риэлтора. Например, среди прочих пунктов в нормативно-правовом акте можно найти информацию о том, что агент должен:
- сообщать клиенту о том, что предоставление риэлторской услуги по каким-либо причинам невозможно;
- сохранять документы заказчика в полной безопасности;
- представлять все документы о законности своей деятельности по требованию потребителя;
- не разглашать персональные данные и конфиденциальную информацию;
- предоставлять данные о сделках судебным, правоохранительным, другим уполномоченным государственным органам.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.
Раз речь идет о должностных обязанностях риелтора, то надо рассказать и о том, что ему необходимо знать. В этот список входят:
- нормативные правовые акты, инструкции, положения, а также иные руководящие документы и материалы, которые регулируют операции с недвижимостью;
- актуальные расценки услуг по оформлению всех операций;
- специфика рыночной экономики;
- контактные данные тех агентств, которые работают на рынке недвижимости, а также услуги, оказываемые ими;
- особенности налогообложения как физических, так и юридических лиц;
- специфика осуществления всех операций, касающихся недвижимости;
- особенности анализа информации этого рынка, а также сбора, обработки и дальнейшей передачи информации;
- все, что касается оформления документов, связанных с арендой, куплей-продажей недвижимости;
- прейскуранты и ценники;
- предъявляемые требования и стандарты к недвижимости;
- особенности и правила рекламы;
- конъюнктура рынка недвижимости;
- трудовое, жилищное и земельное законодательство;
- основы социологии и психологии, навыки делового общения, этичность.
Если специалист не будет знать всего перечисленного, то он не сможет выполнять должностные обязанности риелтора.
В рамках обсуждаемой темы необходимо затронуть вниманием еще один важный нюанс. А именно – как прописывать должностные обязанности риелтору для резюме?
На самом деле это просто. После заполнения блоков, касающихся личных данных и образования, нужно рассказать о своем опыте работы. Указывается название предприятия, занимаемая должность, а также перечень осуществляемых ранее должностных обязанностей риелтора по недвижимости.
Для резюме нужно указать все. Ознакомившись с данным документом, работодатель должен понять, что умеет кандидат, на что он способен, а также нужно ли будет его обучать.
Так что риелтору надо будет выписать все то, что он делал на предыдущем месте работы. А также то, на что он еще способен. Нужно не забыть указать и свои личностные качества (пунктуальность, усидчивость, работоспособность и т. д.).
Общие положения – это один из самых важных пунктов должностной инструкции. Ведь он определяет основополагающие моменты взаимодействия риэлтора и его нанимателя.
Риэлтор занимается оформлением сделок по недвижимости. Он может искать клиентов-покупателей или же просто тех, кто хочет снять или арендовать помещение.
Общие положения:
- Риэлтора относят к категории специалистов.
- На должность может быть назначено лицо, которое имеет минимум среднее профессиональное образование. Стаж работы в данной сфере не обязателен.
- Принятие на работу, увольнение с нее, перемещение или повышение в должности осуществляется только по приказу руководителя предприятия.
- Риэлтор находится под подчинением руководителя организации.
- В момент отсутствия сотрудника на рабочем месте по какой-либо причине, его работу выполняет уполномоченное лицо, которому передаются все его права и обязанности.
Нормативной базой риелтора на время его работы становятся:
- Трудовое, Гражданское, Уголовное законодательство Российской Федерации;
- устав организации, ее внутренние нормативные акты и положения;
- правила внутреннего распорядка в организации и приказы ее руководителя.
Инструкция для начинающего риэлтора
- Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
- Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
- Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
- Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее чем через посредников.
- Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.
Что скрыто от обычных глаз
В перечень основных обязанностей риелтора, входит следующее:
- Все агенты обязаны регулярно анализировать рынок недвижимости, быть осведомлёнными об актуальной ситуации, проводить изучение спроса и предложений. Эта информация крайне необходима для того, чтобы риелторы могли подбирать и предлагать клиентам предложения, соответствующие их требованиям;
- Риелторы должны максимально подробно информировать потенциальных покупателей об особенностях и характеристиках каждого предложенного недвижимого объекта, осветляя выгодные его стороны, давая объективные оценки в плане месторасположения, состояния, транспортных решений, инфраструктуры, экологической обстановки и стоимости;
- Специалисты недвижимого рынка организовывают показ интересующих объектов потенциальным покупателям и арендаторам, помогают подготовить документы, консультируют в правовых вопросах и согласовывают все нюансы между сторонами;
- Агенты регулируют возникающие разногласия и споры сторон, разъясняют договоры и соглашения, оговаривая обязанности и возникающие права, контролируют выполнение всех условий в указанные сроки;
- Риелторы занимаются составлением отчётной документации о своей выполненной работе и берут на себя всю ответственность относительно юридической чистоты и законности заключаемых сделок.
Что входит в обязанности риэлтора
Брокер является посредником между покупателем и продавцом. Он не только смотрит на недвижимость, которая выставляется на продажу, но и занимается всеми этапами покупки и регистрации квартир от заключения договора до получения необходимых документов на недвижимость (или денег, если недвижимость была быть проданным).
В список основных обязанностей агента входят:
- Консультации по интересующим нас вопросам, связанным с недвижимостью;
- обзор выгодных вариантов продажи, покупки или аренды недвижимости;
- Обеспечение соответствия договора между продавцом (арендатором) и покупателем (арендатором) законодательству;
- правильная подготовка всех необходимых документов;
- обеспечение получения клиентом денег за недвижимость или документы при ее покупке;
- обеспечение соблюдения обеими сторонами условий контракта;
- составление отчета о проделанной работе и сдача его клиенту.
Права агента при продаже недвижимости:
- получение доверенности;
- Возможность войти в квартиру и получить всю необходимую информацию о ней;
- Оплата выполненных работ.
Список обязательств брокера по недвижимости:
- консультация;
- рекламирует недвижимость (предварительно он обязан сфотографировать и занести квартиру в свою базу данных);
- Получение выписок и справок;
- Подбор покупателей, переговоры с ними (в том числе показ квартиры);
- Подготовка договоров купли-продажи и соответствующих документов;
- подача документов на все виды деятельности от квартиры в Росреестр для регистрации.
Что должно насторожить при оформлении договора с риэлтором
При работе с агентом некоторые вещи могут характеризовать его как недобросовестного агента:
- Брокер не возвращает аванс, утверждая, что это первоначальный взнос (стоит знать, что первоначальный взнос и первоначальный взнос — это разные вещи, и при составлении договора следует возвращать именно аванс);
- Невыполнение взятых на себя обязательств в полном объеме;
Следует помнить, что брокер — это прежде всего продавец, который заботится о завершении сделки.
- При оформлении договора купли-продажи обычно предусматривается передача вознаграждения брокеру в виде аванса или депозита (т. Е. Агентское вознаграждение фактически выплачивается покупателем), но агент может также потребовать выплаты от продавца.
Что нужно, чтобы стать риэлтором?
Людям, желающим попробовать себя в профессии риэлтора необходимо знать, что данная профессия требует определенных профессиональных знаний, поэтому в приоритете находятся риэлторы, которые имеют полное высшее или незаконченное высшее образование.
Также хороший риэлтор должен обладать следующими качествами:
- Умение находить общий язык с людьми, иными словами, риэлтор должен любить людей и быть общительным. Тем не менее не стоит выходить за рамки профессии. От того, на сколько риэлтор умеет правильно общаться с людьми, зависит тип объектов и количество сделок, которые он заключит, а следовательно и самое главное, его доход.
- Гибкость и любознательность — так как на рынке недвижимости постоянно происходят различные изменения и тенденции меняются, то риэлтору необходимо следить за всеми нововведениями, быть гибким и способным действовать в любой меняющейся ситуации.
- Хороший внешний вид — как и в любой профессии, где основная работа заключается во встречах и общении с людьми, хороший и опрятный вид дает вам +100500 очков к оценке клиентом вашего профессионализма. Ведь если вы умеете заботиться о себе, значит с большей вероятностью, сможете качественно выполнить поставленную задачу.
- Стремление к новым знаниям — здесь имеется в виду общий кругозор риэлтора. Хороший специалист всегда стремится узнать что-либо новое, неизведанное, как в своей профессиональной области, так и за ее пределами.
Эти и другие личностные и профессиональные качества, которыми обладает человек, являются просто незаменимыми в работе риэлтора, поэтому человеку, желающему им стать, необходимо постараться максимально развивать в себе, вышеописанные качества.
Работа риэлтором: плюсы и минусы
Преимущества и недостатки есть у любой деятельности. Не исключение и профессия риэлтор, плюсы и минусы работы собрали в таблице.
| Плюсы | Минусы |
| График. Вы сами планируете свой рабочий день, и подстраивайтесь только под клиента. Гибкий день. | Ненормированность. Скорее всего, у вас не будет полноценных выходных и свободных вечеров. Клиенты сами работают допоздна, поэтому показы назначают на вечер или субботу/воскресенье. |
| Нет возрастных границ. Риэлтором можно стать в любом возрасте. Вы много лет проработали строителем, но поняли, что хотите не строить, а продавать квартиры? Отлично, пройдите курс обучения, найдите партнерское агентство и приступайте к работе. В этой профессии важны желание, талант и трудолюбие. | Долгий старт. Мало у кого с первого месяца получается влиться в рабочий процесс. По отзывам других риэлторов, успешная работа начнется не раньше, чем через полгода. Вам придется много учиться и долго практиковаться. |
| Совмещение с другой работой.Никто не запрещает быть и риэлтором, и бухгалтером одновременно. Главное — одинаково хорошо выполнять свои обязанности, чтобы не потерять работу. | Нестабильный заработок. По аналогии — пока нет опыта и клиентов, не будет и высоких доходов. На начальном этапе за месяц может не быть ни одной сделки — будьте к этому готовы и накопите деньги на случай отсутствия доходов. |
| Хороший доход. У вовлеченных и трудоспособных специалистов всегда достойные заработки. На доход влияет, сколько времени вы отдаете риэлторской работе, сколько у вас клиентов в базе и сколько операций за месяц вы проводите. | Высокий уровень ответственности и психологической нагрузки. Риэлтор в ответе за недвижимость клиента, и он это знает. Недобросовестных специалистов быстро вытесняют с рынка. И еще: важно уметь не только слушать, но и слышать заказчика, и принимать правильные решения, исходя из его потребностей. |
| Отсутствие офисной рутины. Риэлтор — это динамичная работа. К каждому клиенту нужен особый, порой даже творческий подход. Риэлтор должен быть немного психологом. | |
| Широкие возможности. Нет предела совершенству — вы постоянно растете, развиваетесь, обзаводитесь новыми клиентами. Свое агентство недвижимости — чем не цель для риэлтора? | |
| Много полезных контактов и знакомств. Чем больше довольных клиентов, тем больше рекомендаций и благодарных людей в записной книжке. |
На что обратить внимание при оформлении договора с риелтором
При оформлении договора с риелтором следует обратить внимание на следующие моменты:
- Предмет договора должен быть прописан максимально подробно.
- Соглашение о задатке оформляется совместно с заключением самого обязательства, поэтому передаваемая сумма при оформлении посреднического договора (без заключения договора купли-продажи недвижимости) является авансом и при расторжении договора подлежит возврату (апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 08.10.2015 по делу № 33-14841/2015).
- Отсутствие в договоре размера вознаграждения не делает его недействительным, т. к. в этом случае применяется правило п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, т. е. услуги должны быть оплачены по цене, которая взимается за предоставление аналогичных услуг в сравнимых обстоятельствах (п. 2 Обзора ВС РФ от 01.02.2012).
- Выплата вознаграждения должна быть поставлена в зависимость от достижения конкретного результата. Бремя доказывания, что именно его действия привели к искомому результату, лежат на риелторе (апелляционное определение Мосгорсуда от 10.12.2015 по делу № 33-43654).
- Установление штрафа и неустойки за односторонний отказ клиента от выполнения посреднического договора является недействительным, т. к. правомерный отказ не является ненадлежащим исполнением обязательств и не может влечь за собой наступление ответственности (апелляционное определение Ростовского облсуда от 04.05.2016 по делу № 33-7439/2016).