Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСЖ: что это такое, его плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Товарищество собственников жилья – это вид некоммерческой организации, которая создаётся по инициативе собственников помещений в МКД. На этапе создания ТСЖ должно утвердить устав, открыть банковский счёт, изготовить печать. Управляет товариществом собственников жилья председатель, которого члены организации выбирают на общем собрании собственников. В ТСЖ могут объединиться жители одного подъезда, многоквартирного дома или нескольких близлежащих домов. Несколько товариществ могут создать ассоциацию ТСЖ, чтобы вместе защищать свои интересы.
После того, как организация будет зарегистрирована, председатель товарищества должен принять техническую документацию на дом от компании, которая обслуживала МКД до создания ТСЖ. Члены ТСЖ от имени товарищества могут заключить договор с управляющей компанией на обслуживание дома.
Назначение руководителя ТСЖ
В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:
- путем избрания на общедомовом собрании;
- путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.
Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:
- издание приказа о вступлении в должность;
- составление срочного трудового договора;
- подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
- получение выписки из ЕГРЮЛ.
Решение спорных ситуаций
Законодательство не предусматривает чёткого плана действий для подобных случаев. Поэтому Устав товарищества – основное руководство к их разрешению. В данном акте обязательно должно быть прописано условие, определяющее единственный источник власти в вопросах домоуправления.
Им является общий сход жильцов. Или, как говорят по-простому, собрание.
Только этот орган структуры ТСЖ решает вопросы о принятии или отклонении каких-либо инициатив. К тому же, собрание собственников жилья вправе отменить уже принятое ранее решение. Даже если оно одобрено самим председателем товарищества.
Данный процесс осуществляется в формате голосования. Оно может состояться при соблюдении двух факторов:
- Жильцы заранее проинформированы о грядущей сходке, её повестке и о вопросах, ожидающих всеобщего рассмотрения.
- Это собрание должны посетить как минимум половина от всех собственников жилья.
Исход мероприятия определяется наибольшим количеством голосов «за/против». Только на этой основе управленческие структуры ТСЖ либо приступают к исполнению принятых инициатив, либо откладывают их.
Регистрация товарищества собственников жилья
Если большинство жильцов проголосовало за организацию ТСЖ, то после прохождения всех процедур и документального оформления необходимо зарегистрировать товарищество в государственных органах, как того требует действующее законодательство. Для этого должен быть выбран уполномоченный представитель. Он составляет протокол собрания, делает копии документов, которые подтверждают итоги голосования. Все имеющиеся копии должны быть заверены нотариусом.
Далее копия протокола должна быть передана уполномоченным лицом в налоговую инспекцию. Перед этим необходимо заплатить госпошлину.
В надзорный орган сдаются следующие документы:
- Заявление о государственной регистрации товарищества.
- Протокол проведенного голосования. Можно предоставить его копию.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
- Устав организованного товарищества в двух экземплярах.
После подачи всех документов ТСЖ будет добавлено в единый реестр юридических лиц и начнется его существование. После этого его деятельность будет считаться законной и правомерной.
Права и деятельность товарищества собственников жилья
После того, как товарищество будет организовано, его руководство должно выполнить ряд обязательных действий:
- Открыть отдельный банковский счет.
- Составить договоры с подрядными организациями и коммунальными службами, сотрудничающими с данным домом.
- Проинформировать органы местного самоуправления и управляющую компанию о том, что было создано ТСЖ.
- Нанять рабочих для проведения текущего ремонта здания и для благоустройства придомовой территории.
- Поставить все здания и имущество на учет.
- Наладить бухгалтерский учет и отчетность.
- Поставить здание на баланс города.
Кроме этого, в обязанности товарищества входит расчет коммунальных платежей и их начисление.
Председатель ТСЖ имеет такие обязанности:
- Давать соответствующие распоряжения должностным лицам товарищества собственников жилья, нанимать персонал на работу и увольнять его.
- Действовать и выступать от имени товарищества в рамках своих полномочий, не ставя в известность общее собрание собственников.
- Разрабатывать документы и выносить их на общее собрание для одобрения или отклонения.
Все права и обязанности прописаны в уставе товарищества. Именно им нужно руководствоваться в спорных ситуациях.
Зарплата председателя ТСЖ
В контексте недовольства работой председателя жильцов часто интересует, имеет ли право председатель ТСЖ получать зарплату в 2020 году. С правовой точки зрения, председатель не является наемным работником ТСЖ – он руководит органом управления товарищества, потому трудовой договор с ним не заключается. Следовательно, на зарплату он претендовать не может. В то же время за его работу может быть назначена некая форма финансовой компенсации, рассматриваемая с точки зрения закона как вознаграждение.
Ответ на вопрос, кто утверждает размер оплаты председателю ТСЖ, находим в пп. 1 п. 1 ст. 145 ЖК. В соответствии с этим документом, определение размера вознаграждения членам правления относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Обычно такие сведения вносятся в Устав товарищества.
На основе внесенных сведений производится расчет. Обычно сумма вознаграждения привязывается к объему выполненных работ в виде доли их стоимости.
Закон не устанавливает, как проверить законность начисления зарплаты председателю ТСЖ. Это может сделать ревизионная комиссия путем проверки финансовой отчетности товарищества и сравнения ее с реализованными на практике работами.
Все действия ТСЖ регулируется нормативно-правовыми актами и не должны противоречить современному законодательству. Товарищества начали образовываться после распада СССР. В то время и возникла необходимость в правовом регулировании их деятельности.
Первый федеральный закон о ТСЖ был введен еще в 1995 году. С 1 марта 2005 года он утратил силу в связи со вступлением в действие ЖК РФ – основного документа, регламентирующего деятельность и полномочия товариществ.
Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, на него распространяется действие ФЗ № 7 от 1996 года «О некоммерческих организациях».
В Жилищном кодексе товариществу отведен раздел № 6 (ст. ст. 135-152). Он разъясняет порядок регистрации ТСЖ и ведения его работы. Компетенция закреплена в статье 137.
О правомочности выбора общим собранием исполнительного органа (правления) и контроля над ним говорится в нормах статьи 145.
На основании ст. 30 Конституции РФ и ст. 143 ЖК РФ товарищество формируется на добровольной основе. Основание для членства – заявление владельца помещения в доме.
Следующая проблема, часто имеющая место в многоквартирных домах, — вывешивание на всеобщее обозрение правлением ТСЖ списка должников. В данном случае возмущение жильцов вполне оправдано и закономерно. По закону (речь идет о персональных данных) прямо разглашать подобные сведения запрещается. У правления отсутствует право публикации любых данных о жильцах без их письменного согласия. Это относится не только к адресам, Ф.И.О. и паспортным данным проживающих, но и к размеру имеющегося долга.
Подобные списки могут быть составлены правлением для внутреннего использования и принятия мер по воздействию на должников. Хранить их положено в закрытом помещении в сейфе. В случае же подобной незаконной публикации должник имеет полное право обращения в судебную инстанцию за возмещением морального ущерба. Максимально возможное действие для ТСЖ в данном случае — вывешивание объявления о набежавшей общей коммунальной задолженности и предупреждение о предстоящем обращении в суд.
Что входит в обязанности ТСЖ?
Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:
- Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
- Следить за вывозом мусора;
- Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
- Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
- Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).
Официальное понятие ТСЖ (товарищества собственников жилья) закреплено в ст. 135 ЖК РФ. Согласно закону, оно представляет собой объединение владельцев помещений многоквартирного дома с целью совместного управления общим имуществом.
ТСЖ создается для обеспечения нормальной жизнедеятельности одного или нескольких зданий. Оно преследует цель – не получение прибыли, а разумное владение, распоряжение и пользование хозяйством многоквартирного дома.
Поэтому товарищество является специальной некоммерческой организацией.
Организация ТСЖ сегодня выбирается практически во всех новостройках. Его членами могут быть владельцы квартир и других помещений. Форма обсуждается на общем собрании жильцов и формируется на основе голосования.
Что может ТСЖ дома, а что нет: каковы обязанности товарищества перед жильцами, на что оно имеет право, а также что обязаны (должны) и вправе делать обычные жильцы (собственники)?
Каждый из нас знает, насколько приятно видеть чистый, ухоженный многоквартирный дом. К сожалению, их не так много и во многом состояние дома зависит не столько от жильцов и застройщика, сколько от деятельности управляющей организации.
Своевременно проведенный ремонт, облагороженная территория, качественная краска на фасадах и в подъездах все эти мелочи делают общую картину, по которой сразу видно, насколько продуктивно управляющая организация справляется со своими обязанностями.
Во многом, политика той или иной компании которая обслуживает дом зависит от ее руководителя. Если данный гражданин действует в интересах дома, то вполне вероятно, что постройка будет иметь ухоженный вид несмотря на свой возраст, качество материалов и другие факторы.
Если же руководитель заинтересован только в собственных целях, то его необходимо либо снять с должности, либо привыкнуть к его манере управления.
Очень многое зависит от человека, который руководит работами по дому.
Безусловно, это лицо выборное, поэтому не редко сами жильцы избирают лицо на руководящий пост, давая борозды правления ему прямо в руки. Как не ошибиться в таком нелегком выборе? Где заканчиваются полномочия руководителя управляющей организации?
И самое главное, за что он отвечает и за что с него спрашивать? Каковы права и обязанности председателя ТСЖ согласно жилищного кодекса? На все эти вопросы мы попытаемся ответить в рамках данной статьи, максимально уделяя внимание каждому интересующему вас вопросу.
Что такое товарищество собственников жилья?
Согласно п.1, ст. 135 ЖК РФ, ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – организация, работающая на некоммерческой основе и созданная собственниками для управления МКД, в котором расположено их имущество. Данная организация регистрируется в государственном реестре как юридическое лицо, а значит, имеет свой устав, печать, банковский счет и юридический адрес.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; Бесплатный звонок для всей России.
Внимание
Несмотря на то, что Товарищество является юр. лицом, управление такой организацией значительно отличается от руководства обычной компанией. Основную проблему представляют собой ограниченность полномочий председателя ТСЖ, а также разногласия собственников, возникающие в процессе управления многоквартирным домом.
Жилищно-строительный кооператив – организация, основанная с целью возведения и дальнейшей эксплуатации недвижимости. Таким образом, главным отличием рассматриваемых объединений становится цель их создания: ТСЖ регистрируется для управления МКД, а ЖСК – для постройки и управления им в дальнейшем.
ВАЖНО
Еще один важный момент – Товарищество создается при условии, что инициативу поддержали более 50% всех собственников, тогда как кооператив регистрируется при согласии 100% его членов (которых к слову, должно быть не менее 5). Отчет о деятельности ТСЖ доступен абсолютно всем собственникам помещений, расположенных в МКД, а вот ознакомиться с документами кооператива имеют право лишь лица, входящие в него.
В целом, обе организации являются некоммерческими и действуют на основании устава, принятого на общем собрании. Однако члены Товарищества не отвечают по обязательствам последнего, тогда как пайщики кооператива несут ответственность в размере невыплаченного взноса.
Почему же сразу после сдачи дома его владельцы отдают предпочтение товариществу, а не другим формам управляющих организаций?
Почему же такая организационно правовая форма предпочтительнее для жильцов?
Все дело в том, что в состав товарищества собственников жилья входят непосредственно сами жильцы.
Это значит, что в составе управляющей структуры есть лица, напрямую заинтересованные в том, чтобы их дом имел надлежащий ремонт, а также находился в хорошем состоянии.
Но не стоит думать, что данная организация управляется хаотично его владельцами. На самом деле эта организация имеет четкую структуру, которая функционирует на благо всех проживающих в доме.
В данной статье мы ставим целью ознакомление с принципами работы данной организации, а также подробное изучение органов, которые играют важную роль в управлении, их функционирование, способ работы и осуществления своих функций.
Узнайте на нашем сайте, как создать ТСЖ, в частности в многоквартирном доме, как зарегистрировать ТСЖ в ГИС ЖКХ, а также заключить договора с собственниками на обслуживание.