Как купить квартиру: пошаговая инструкция от и до

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру: пошаговая инструкция от и до». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Современные жилые дома нередко достигают 35–40 этажей и выше. Если вы думаете, что разница в этаже несущественна, мы развенчаем эти убеждения — от него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность и рыночная стоимость.

На каком этаже купить квартиру

Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:

• Нижние этажи (1–5). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.
• Средние этажи (5–11). Пользуются наибольшим спросом из-за видов, а также потому, что на такой высоте практически не слышен уличный шум. Квартиры на верхних этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
• Верхние этажи (с 11 и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.

От расположения квартиры относительно земли в некоторой степени зависит экология. К примеру, наибольшая доля вредных веществ в атмосфере скапливается на уровне с первого по шестой этаж. Если выбрать квартиру повыше, воздух будет чище — если, конечно, рядом не «дымят» крупные заводы.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Вторичное жилье или новостройка?

Доступная цена, новизна и отсутствие истории квартиры в новостройке против обжитой квартиры в районе, с полным комплексом инфраструктуры на вторичке, что выбрать? Сразу прийти к однозначному ответу в этом вопросе сложно – стоит оценить следующие основные критерии.

1. Стоимость. Новостройка, особенно на этапе строительства, существенно ниже по цене, чем готовое жилье.

2. Сроки. В квартиру на «вторичке» можно въехать сразу после покупки, а с «первичкой» так не получится. Как минимум – потребуется отделка, установка сантехники, мебели и прочее, как максимум – ждать еще окончания строительства дома.

3. Инвестиции. Квартира от застройщика сдается с черновой отделкой, что влечет за собой существенные затраты на ремонт, отделку, закупку строительных материалов, мебели и техники. На вторичном рынке квартиры обжитые, по желанию новых хозяев может потребоваться косметический ремонт.

4. Прописка. В квартиру в строящемся доме прописаться невозможно, пока не будет на руках свидетельства о регистрации права собственности.

5. Увеличение стоимости. Цена квартиры на стадии котлована может к стадии готовности увеличиться до 30%.

6. Потенциальный доход. Квартиру на «вторичке» можно использовать в качестве источника дохода, путем сдачи внаем, причем сдать такое жилье можно сразу после покупки.

7. Риски. Покупка квартиры по ДДУ несет в себе риск банкротства компании и «заморозки» строительства. Следует доверить свои финансы только надежному и проверенному застройщику, минимизируя риск потери денег.

Недостатки квартир в новостройках

Выбирая квартиру между новостройкой и вторичкой, следует трезво взвесить все плюсы и минусы. Плюсов у нового жилья, безусловно, больше: это чистая собственность и с юридической, и с психологической точки зрения, использование современных материалов и оборудования, возможность свободной планировки, в конце концов, в квартире, подъезде и доме все новое и чистое.

Но, приобретая квартиру в новостройке, следует помнить о «подводных камнях» такой покупки:

1. Строительный мусор, оставшийся после бригады строителей.

2. Неизбежная усадка новых домов, и как следствие, появление трещин.

3. В течение первых пару лет о тишине и покое можно забыть — звук перфоратора будет преследовать, особенно в выходные.

4. Отсутствие коммуникаций означает полный фронт работ по монтажу сантехники, электропроводки, плиты, установке межкомнатных дверей и прочие «радости» монтажа с нуля.

Лучшее время для покупки

Как понять, когда лучше покупать квартиру от застройщика? Рынок первичной недвижимости имеет специфические особенности — застройщики, стремясь продать больше объектов недвижимости до конца финансового года, активизируют спрос путем проведения акций и предоставления специальных скидок. То есть, квартиру в новостройке выгоднее приобрести зимой.

Летом как на первичном, так и на вторичном рынке жилья наблюдается спад активности. А вот осенью спрос на новое жилье возрастает – соответственно, увеличиваются цены.

Эксперты рынка недвижимости советуют не откладывать приобретение квартиры или дома тем, кто сомневается и ждет подходящего момента – осень-зима 2018 года благодатное время для покупки! Учитывая изменения на законодательном уровне (статья ФЗ № 218) и запуск эксроу-счетов прямые договора долевого участия между покупателем и застройщиком постепенно ликвидируются. В связи с этим прогнозируется рост цен на недвижимость с конца 2018 года до 30%. Купив квартиру в новостройке в ближайшее время, можно заработать на увеличении ее стоимости через пару лет до 50%.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

После того, как потенциальный покупатель определился со своими пожеланиями к будущему жилому помещению, он может начать просмотр вариантов квартир, подходящих под его критерии. В случае, если жилье выбирается на вторичном рынке, необходимо обратить внимание на внешние факторы:

1. Прилегающая территория (экология, парковочные места, чистота района и др.). Перед просмотром жилья ее можно проверить, прогулявшись вблизи дома, и оценить окрестности.
2. Состояние самого многоэтажного дома. Желательно узнать год постройки. Также нужно обратить внимание на то из какого материала сделан дом (панели, кирпич) и осмотреть его на наличие трещин фундамента и стен. Предпочтение следует отдать кирпичному дому. В нем при желании можно сделать перепланировку, а также у такого дома толще стены и соответственно лучше звукоизоляция.
3. Состояние подъезда. Нужно обратить внимание на чистоту лестничных пролетов, их сухость или влажность.
4. Соседи. Возможно после просмотра квартиры подняться на этаж выше и познакомиться с соседями, также можно спросить интересующую информацию у соседей по лестничной площадке.

Перечисленные выше факторы могут быть плюсами при выборе жилья, а могут, наоборот, склонить покупателя отказаться от покупки квартиры.

Плюсами вторичного рынка недвижимости являются:

• низкая цена;
• наличие готового ремонта и др.

Вместе с тем, его существенными недостатками считаются:

• маленькая площадь;
• старый дом;
• изношенные общедомовые коммуникации (трубы, проводка) и др.

После того как эти моменты выяснены можно идти на осмотр непосредственно самой квартиры. Зайдя в квартиру, нужно не торопясь осмотреть все помещения. Особое внимание следует уделить стенам и потолку — они должны быть сухими, без потеков, плесени и трещин. Также тщательно необходимо осмотреть все коммуникации в квартире.

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

• транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
• ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
• не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
• старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
• не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
• хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
• отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
• приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

• большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
• наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
• расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
• примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
• примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Как исключить эмоциональный фактор во время покупки квартиры?

Обязательно стоит понимать, что не все люди работают честно и многие собственники, и риэлторы во время продажи квартир, идут на различные уловки:

• создают искусственный ажиотаж;
• демонстрируют худшие варианты для контраста;
• торопят покупателя;
• приглашают еще одних покупателей;
• используют другие методы воздействия на заинтересованного потенциального покупателя.

Чтобы избежать воздействия подобного рода, старайтесь:

• Исключить эмоциональный фактор. Никогда не говорите о покупке сразу же. Уточните цену и подумайте о дальнейших действиях отдельно от продавца.
• Попробуйте смотреть разные варианты, даже те, которые заведомо вас не интересуют, чтобы запомнить свое состояние при этом и просматривать интересующие вас варианты с таким же подходом, но более тщательно.
• Если вас устраивает покупка квартиры у агентства, сотрудничайте сразу с несколькими и сообщайте им об этом, чтобы избежать обмана со стороны профессионалов своего дела.

Как выбрать район, в котором лучше купить квартиру?

Правильный выбор позволит чувствовать себя комфортно и безопасно в повседневной жизни. Поэтому процедура, как выбрать квартиру, включает в себя и оценку ряда критериев, позволяющих определить, что район вам тоже достался удачный.

• Транспортная развязка. В любой момент вам может потребоваться воспользоваться услугами городского транспорта, даже если у вас есть собственный автомобиль. Если же такового нет, этот вопрос становится еще более актуальным. Оцените, каково расстояние от вашего дома до ближайшей остановки транспорта, которым вы часто пользуетесь. Немаловажно и то, придется ли вам ездить с пересадками, сколько времени потребуется проводить в дороге. Проанализировать все это необходимо с точки зрения удобства всех членов вашей семьи;
• Близость социальных объектов. Под ними понимаются больницы, учебные, дошкольные, развивающие учреждения, центры и т. д. Желательно, чтобы все эти объекты были неподалеку от вашего дома;
• Инфраструктура. Очень удобно, когда в своем районе вам не придется далеко идти в магазин, кафе, долго добираться в банк, кинотеатр, аптеку, отделение почты, ездить в другой конец города в фитнес-клуб, бассейн или другие спортивные либо торгово-развлекательные учреждения;
• Уровень безопасности. Практически в любом городе есть неблагополучные районы, являющиеся привлекательными для асоциальных слоев населения. В таковых наблюдается больший уровень преступности, следовательно, жить в таком месте небезопасно. Совет от специалистов, как правильно выбрать квартиру с этой точки зрения, заключается в том, чтобы ознакомиться с соответствующей статистикой, сравнить показатели преступности за определенный период;
• Экология. От нее тоже зависит безопасность проживания в определенном районе. Близость оживленных магистралей, промышленных объектов говорит о том, что воздух в этой местности вряд ли можно назвать экологически чистым. Желательно выбирать недвижимость, находящуюся на расстоянии минимум 500 м от них. Стоит обратить внимание на районы, находящиеся вблизи парков, зеленых зон, водоемов. Рекомендуется ознакомиться также с данными об уровне радиации и качестве воды в выбранной местности, и убедиться, что эти показатели соответствуют норме;
• Природа, места отдыха, прогулок. Наличие вблизи скверов, зеленых зон, парков, аллей, детских площадок свидетельствует в пользу вашего выбора;
• Перспективы развития района на ближайшие годы. Оцените, какие изменения в ближайшее время в нем планируются, чтобы понять, в каком доме выбрать квартиру, и в каком районе он должен находиться. К положительным можно отнести планируемое озеленение, открытие новых социальных объектов, улучшение инфраструктуры. Как негативные перспективы можно расценивать грядущее открытие новых промышленных объектов, крупных магистралей, мест массового скопления людей, свалок.

Под ключ или под ремонт?

Первый вариант – готовая к проживанию жилплощадь, имеющая внутреннюю отделку, соответствующая определенной планировке. Купить такое жилье можно не только на вторичном, но и на первичном рынке. Во втором случае чаще всего речь идет о строениях эконом-класса, соответственно, и материалы, используемые для внутренних работ, далеко не всегда отличаются самым высоким качеством. Зато покупателю не придется тратить время, деньги, силы на ремонт. Главное – найти вариант, который полностью его устроит по всем критериям, в том числе и по дизайну.

Но многие будущие владельцы недвижимости хотят сами решать, как выбрать кухню в квартиру, какой пол постелить, какой потолок и стены они хотят видеть вокруг себя, какие материалы предпочитают использовать. Это аргументы в пользу того, что нужно искать вариант под ремонт. При покупке на рынке первичной жилплощади покупателю может быть предоставлена полная свобода полета фантазии – от ее планировки до внутренней отделки стен до последнего см.

Важный вопрос – что выгоднее. Обычно дешевле обходится жилье под ключ независимо от того, первичное оно или вторичное, московское оно, киевское или находится в любом другом городе. Но если бюджет позволяет самостоятельно сделать ремонт, многие отдают предпочтение возможности приложить свою руку к созданию собственной уникальной атмосферы в своих стенах.

Что нужно знать при выборе жилья

Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

Например, это могут быть:

• Низкий уровень шума;
• Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
• Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
• Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

Не бойтесь расставлять приоритеты. Если самым важным для вас является свежий воздух и близость к парку, но поступает предложение о шикарной квартире с ремонтом, но рядом с промышленной зоной, лучше продолжить поиск других вариантов.

Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

Свой путь к новой жилплощади начинайте вместе с нашей пошаговой инструкцией:

1. Определите требуемые характеристики квартиры (габариты, расположение). Кроме того, стоит заранее сузить круг поиска, решив, будете вы искать квартиру на первичном или вторичном рынке, а если на вторичном, то с каким ремонтом и мебелью она должна быть. Установив свои требования, не отступайте от них, соблазнившись на заманчивые предложения хитрых продавцов, которые попытаются продать не то, что вам нужно на самом деле.
2. Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты. Найти выгодное предложение без подвоха, конечно, возможно, но шансы сопоставимы с выигрышем в лотерею.
3. Выберите наиболее подходящий источник финансирования. Заплатить сразу наличными, взять ипотеку или рассрочку – подробнее об этих вариантах мы поговорим ниже.
4. Решите, как вы будете искать жилье: сделаете все самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора либо посредника. Для самостоятельного поиска тоже есть два варианта: разместить собственное объявление о покупке квартиры, или искать объявления о продаже.
5. Осмотрите несколько приоритетных вариантов. Всегда лучше иметь выбор, поэтому, даже если первая квартира вам понравилась и устроила по всем параметрам, то не спешите заключать договор, а просмотрите еще несколько. Возможно, вы останетесь при своем мнении и вернетесь к первому варианту, но зато с вами будет еще и уверенность, что это предложение было действительно лучшим. В ходе осмотра обращайте внимание на:

• Район расположения (общественный транспорт, магазины, школы);
• Состояние дома (мусоропровод, лифт, подъезд, двор, стоянка);
• Состояние жилплощади (стены, пол и потолок, сантехника, проводка, окна и балкон, температура, освещенность и шумоизоляция);
• Соседи.

Как выбрать район для проживания?

Это первый вопрос, который стоит задать себе перед покупкой квартиры в Москве или в Подмосковье. Выбор локации порой становится довольно сложной задачей, ведь для этого нужно учесть несколько факторов: финансовые возможности потенциального покупателя вторичного жилья, пожелания к месту проживания и к квартире, состояние инфраструктуры в выбранных районах, расстояние до места работы или важных социальных объектов, чаще всего посещаемых покупателем, и т.д.

Однако можно выделить определенную категорию покупателей жилья, которые при выборе квартиры на вторичном рынке сразу понимают, где они хотели бы подыскать себе жилплощадь. Это так называемые локалы – т.е. люди, которые после приобретения недвижимости не хотят менять ни округ, ни район, ни порой даже квартал проживания, чтобы остаться там же, где они и жили раньше. По наблюдениям риэлторов ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке до 40% покупателей можно отнести к категории «локалов». На вторичном рынке, где предложение более разнообразное и сосредоточено во всех районах столицы, их доля еще больше – 60%. Наиболее велико число покупателей-«локалов» в престижных округах Москвы – в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО и СЗАО.

При этом стоит помнить, что есть определенные районы столицы, которые считаются более либо менее благоприятными для проживания. Среди первых – большинство локаций ЦАО, ЗАО (этот округ отличается хорошей экологической обстановкой), СЗАО. Что же касается районов из второй категории, то среди них риэлторы традиционно выделяют места, отличающиеся плохой экологией, неудобной транспортной доступностью, плохо развитой торговой и социальной инфраструктурой, опасной криминально обстановкой. В первую очередь это районы Капотня, Гольяново, Богородское. Однако у данных локаций есть и весомое преимущество – гораздо более низкая стоимость вторичного жилья, чем в престижных и удобных для жизни районах.

Для того чтобы составить впечатление о развитости инфраструктуры выбранного района, можно воспользоваться несколькими способами. Во-первых, съездить туда самостоятельно, на общественном транспорте или автомобиле, если такой возможности нет – посмотреть онлайн‑карты. Во-вторых, расспросить местных жителей о плюсах или минусах проживания в какой-либо локации, особенно если среди них есть знакомые. В-третьих, почитать форумы в интернете, где люди высказывают свои мнения по поводу жизни в районе.

Еще один немаловажный фактор при выборе квартиры. Здесь учитываются:

• близость к работе – двухчасовая езда по пробкам туда и обратно вымотает любого;
• экологичность – воздух возле заводов или фабрик слишком загрязнен, поэтому лучше отдать предпочтение местам вблизи парков или зеленых зон;
• транспорт – необходимо проверить наличие поблизости остановки общественного транспорта и проанализировать маршруты;
• инфраструктура – больницы, школы, детские сады, супермаркеты и пр. должны быть недалеко от потенциального места жительства, чтобы не пришлось ехать в соседний район ради пакета молока.

Похожие записи:

• Общий и упрощенный порядок оформления гражданства РФ для киргизов
• Новая форма РСВ в 2023 году: скачать бланк
• Как написать заявление в налоговую: общие правила и частные случаи